1.収益物件とは

収益をもたらす不動産のことです。

主に区分マンションや1棟アパート、一棟マンション、ビルなどのことですが

その他にも、コインランドリー投資やトランクルーム投資、太陽光発電、airbnb、シェアハウス等の物件も含めることができます。

不動産業者が買い取る収益物件は、前者の物件が多いです。

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短期間で不動産を売る場合には、不動産業者による買取または、現金決済してくれる買い手を探すことになります。

「売り出してから半年、1年も経ってしまった、不動産会社から内覧等の報告をまったく受けていない…」と相談に来られる方もいらっしゃいますが、

その多くは価格設定を高くしてしまっていることが原因となっています。

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建築基準法第43条では、建築物の敷地は建築基準法上の道路に2m以上接していなければいけないと定めています。

2m以上接していなければ、建築物の敷地にすることができない＝建物を建てられないということです。

2m以上接していない敷地は、未接道の土地・再建築不可の土地・死に地・袋地などと呼ばれることがあります。

古くからある住宅街では、そのような土地がゴロゴロあります。

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密集市街や古家が立ち並んでいる地域では、建物が隣地境界を越境していたり、他人地に水道管や排水管が越境していることもあります。

そのような土地は、隣人から建物の越境物の撤去を求められたり、上下水道の配管の移設を求めらえることもあるでしょう。

売主や不動産会社は買い手に対して説明義務を負いますので、上記のような物件を何も説明せずに買い手に売却をしてしまった場合には賠償義務を負ってしまうことになります。

こういった隣地越境の問題は、近隣トラブルの発生の元となりますので、不動産売買をする前に当事者のヒアリングや覚書等の対応が必要となってきます。

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払い下げとは、使われることがなくなった法定外公共物（旧里道・旧水路）などを国または市町村から購入することです。

里道（りどう）や水路は、赤道や青道とよばれることもあります。

法定外公共物・法定外道路は、道路法や河川法の適用がない認定外の公共物であって国または市町村が管理しています。

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「借地権の家を売ろうと思ってるけど、地主の承諾を得てないので、どうすればいいか困ってます」という方もいれば

「地主は買い戻してくれないし、譲渡の承諾もしてくれないから賃貸に出してる」という方もいるでしょう。

東京では空き住戸が増えていて、このような借地に関するトラブルも後を絶ちません。

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1.生産緑地とは

生産緑地とは、市街化区域内にある指定要件を満たしており都市計画の手続きを経て指定された農地のことです。

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相続した農地を売りたいという方は多いです。全国の遊休農地や放置され荒廃化した農地は年々増えています。

農地は宅地に比べて固定資産税などは安いです。

全国平均の固定資産価格は㎡あたり30円から100円程度で、年間の固定資産税も数千円ですむことがあります。

但し、市街化区域における農地であれば、固定資産是や都市計画税などが宅地並みに課税されていることがあります。

そのような状況では、所有者は農地を手放して宅地化が進むことは明らかです。

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相続した土地がいくらで売れるのか。売却価格によっては、自宅の買換え等の計画をたてられることもあるでしょう。

相続人が多ければ、遺産分割協議で誰が土地を取得するのか決めなくてはいけません。

法定相続分を基準に土地を共有で相続することになれば、将来土地を売る際に他の相続人の許可が必要となります。

相続が発生するたびに、所有者が細分化されることもあります。

現金や有価証券等の遺産とちがって、土地や不動産は単独相続にしておいたほうが将来的に売りやすくなります。

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施設に入ってしまった高齢者である親の不動産を売却したくても、売却できないことがあります。

例えば、親が認知症になっていて介護が必要な状態になっていれば、まずは成年後見の申立てをしなくてはいけません。

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