古くなってしまった家の処分、売却で困ってる方は多いです。
市場価値が低い物件や流通性が低い土地建物を自治体に寄附することは非常に困難です。
いらなくて財産放棄したい不動産があっても、手続きを行うのは大変です。
市場価値が低い土地や古家付き土地、買い手がいない土地を手っ取り早く処分するには不動産買取業者に依頼することです。
目次
1.自治体への寄附行為
いらなくなった古家付きの土地や更地を自治体に寄付したい、引き取ってほしいという方は多いです。
不動産を所有しているだけでも毎年固定資産税や都市計画税がかかります。
難があって売りづらい物件、ボロボロの物件、瑕疵がある土地建物、人気がないエリアの土地建物を所有し続けていてお悩みの方は多いです。
『売りたくても売ることができない。毎年、税金だけ払わなければいけないんだろうか。不動産会社に相談しても話にならなかった。』
・売却活動しているが、価格を下げてもまったく売れる見込みがない
・難ありの土地建物、告知事項や心理的瑕疵がある土地建物のため、不動産会社に断られた
・相続してから、しばらく放置してた。自治体から注意や勧告がきてしまったボロボロの建物
・建て替えができない土地、有効活用がむずかしい土地、擁壁物件である。
自治体では土地などの寄附（寄付）の仕組みがありますが、寄付制度に関して、機能してるとは言い難いです。
1-1.自治体が有効活用できるかどうか
自治体によって寄附の取り組みや、寄付された不動産の活用方法がことなります。
現に道路として利用されている土地であれば、どこの自治体でも寄付することが可能です。
道路として利用されてるわけでもないのならば、最寄りの役所の財政課などに相談してみることです。
下記の条件が基本条件となってきます。あとは自治体にて土地の有効活用（施設や文化財、公園緑地）ができるかどうかが、寄付を受け付けてくれるかどうかのポイントになってきます。
・所有権者全員が寄附に対して異議のないこと（権利関係をはっきりすること）
・隣地との境界がしっかり確定されていること、明確な境界杭等があること
・抵当権などの担保権が設定されていないこと
・基本的には更地であること
市場価値が低くて、固定資産税の負担が大きいから、自治体に寄附したいという方が多いはずですが、寄附を受け入れてもらうのは、むずかしい話です。
いらなくなった不動産や土地を処分したい場合には、別の方法を探さなくてはいけません。
1-2.実際には殆どが寄附をことわられる
実際には自治体の寄附制度はほとんど機能していません。
東京都新宿区でも古家が建っている土地の寄附を受け付けた実績はここ数年一度もなく、また更地の寄附も受けていません。
いくら土地価格が高くても、寄付を受け付けていないのです。
自治体によって寄附の事例や、寄付を受け付けた件数等は公表していません。実際には、殆どが受付されずに断られてしまうでしょう。
基本的には自治体としても、所有者が固定資産税の支払いを逃れたいがために、寄附行為をすることを良しとしていません。
また下記のような土地建物は寄付を断られることが明らかです。
・無許可開発地
・不法占拠地
・公道に接していない土地、再建築不可の土地
・崖地など、利用が困難な土地
・固定資産税の免税等を目的とした寄附
・土壌汚染や地下埋設物の撤去に多額の費用がかかる土地
・リゾートマンション、築古マンション等
・資産価値が低い物件
2.引き取り手を探す、うまく処分する
自治体に寄付が出来ないとわかったならば、近隣の方や不動産会社に買ってもらう、又は引き取ってもらいましょう。
もしも、あなたが相続人であるならば、相続放棄の手続きをとることも可能です。但し、相続放棄の手続きをするためには費用や時間がかかってきます。
先に近隣の方や不動産会社に話をしてみましょう。
2-1.隣地や近隣の方に話しをする
処分したい土地があるのならば、まず隣地や近隣に声掛けをしてみましょう。
隣地の方が駐車場や建て替え用地として購入してくれる場合があります。
隣地と一体化することで利用用途が増えるからです。
また、『将来的には身内や家族に近くに呼んで住ませる』ということで、近隣の方が買ってくれる場合もあります。
市場価値が低い土地でも、隣人の方が駐車場や庭として有効活用してくれる場合もあるのです。
2-2.相続放棄をして手放す
相続するかどうかよく考えたうえで判断をしましょう。
相続開始を知ってから3か月以内に相続をするか決める必要があります。借金や無用の土地建物だけであれば、相続放棄をして良いかもしれません。
負の遺産を受け継ぐ必要はないのです。
相続の承認や放棄の判断は被相続人の遺産がどれぐらいあるのか調査をしてから行いましょう。不動産の場合には相続人が多いとなると、分割協議をすることが簡単にはいきません。
簡単に現金化できない不動産も多いのです。
実質的に価値が低い土地建物、需要が低いエリアの土地建物、瑕疵がある土地建物は売却することが難しいからです。
相続開始を知ってから、不動産があると判明した場合には不動産会社に売却の見込みがあるかどうか早めに相談しておくべきです。
被相続人の財産を調査する上で対象となってくるもの
・預金通帳、有価証券、金券
・不動産関係の書類
・取引関連の情報、郵便物、明細書
・所得税の申告書類など
こちらのページ≪不動産の所有権放棄はできない？田舎の土地問題≫もご参考くださいませ。
2-3.不動産会社に売却や引き取りをお願いする
自治体に寄附相談をするよりも、不動産会社に要らなくなった土地建物の売却や引き取りを相談しましょう。
自治体は有効活用できる土地建物しか寄付を受け付けません。寄付を受け付けてくれる土地建物は市場価値が高いことが大前提です。
もちろん、地域貢献の為に寄付することは素晴らしいことです。
ただ、所有者にとって要らなくなった土地建物であるのならば、自治体は寄付を受け付けしてくれないので、不動産会社に相談する他ないのです。
不動産会社によっては、高く買取りをしてくれる会社もあります。当社でも、1都3県(東京都と埼玉県・千葉県・神奈川県)であれば、ご相談お受けしております。
3.不動産会社に相談をする
街の不動産仲介会社に相談しても、まったく話にならないことが多いです。
要らなくなった土地建物の有効活用について、地元の不動産会社だけに相談するのでなく、インターネットや電話帳で多くの不動産会社を探してみて、直接相談をすることです。
不動産会社によって強み弱みがある
・土地の有効活用が得意な不動産会社に相談する
・道路に接していないボロボロの建物は、リフォームが得意の不動産会社に相談する
・現況のままで売りたい、引き取りをお願いしたい場合には不動産買取業者に相談する
不動産会社は全国で数万社あります。いらなくなった土地を解決してくれる不動産業者は必ずあるはずです。
3-1.隣地に売る
不動産会社に依頼をして、隣地や周辺の方に売却交渉をしてもらいます。
また隣地と一部土地を売買することで土地の価値をあげることができる場合もあります。
再建築不可物件の場合には、土地の再生や有効活用のプロフェッショナルの業者に相談をするのが一番です。
3-2.買い取ってもらう、無償で引き取ってもらう
不動産買取業者に買い取ってもらうか、場合によっては無償で引き取ってもらうことです。
当社でも東京都内であれば、どんなにボロボロの古家が建っていても、建築基準法の道路に接道していなくても、半焼した建物でも金額をつけて買取りしております。
他県であれば、エリアや接道状況、建物状態により無償引き取りも行っております。
近隣や隣人の方には断られた、地元の不動産会社に相談しても話にならない、自治体では対応してくれなく困っている方
お気軽に当社までご相談ください。
株式会社HomeWay
東京都渋谷区渋谷2-4-6 サンゼンビル5F
TEL：03-6427-4177
FAX:03-6427-4178
3-3.売却活動をしてもらう
不動産会社に売却活動をしてもらうことです。
当社にも、他県の難あり物件や古家付き土地の売却相談は多いです。
インターネット（Athomeやyahoo!不動産、suumoなどのポータルサイト、自社サイト）の広告活動だけでなく、買取業者や他の不動産会社に営業活動をすることもできます。
積極的に営業活動をしてくれる不動産会社を選びましょう。
ただ、市場価値が低い物件の場合には仲介手数料があまり発生しないので、不動産会社が依頼を受けてくれないことも多いのです。
4.気を付けたいこと
空き家問題が急増しています。
更地ならまだしも、古家を放置しておくと近隣や隣人の方に迷惑をかけてしまいます。
4-1.建物の管理を放置しない
相続した家、空き家になってしまった家を放置する方は多いです。
台風や強風により、気づかないうちに雨漏りしてしまうことがあります。雨漏りを放置してしまうと、天井や壁がくずれる原因、床材や床下の腐朽につながります。
それに、誰も住んでいないことから換気不足により、湿気が壁材や床材に年々ダメージを与えてしまいます。
ボロボロになってしまった不動産・・・買い手が全くいなくなってしまうのは当然です。
4-2.都内でも多い再建築不可物件
東京都内の不動産でも買い手がつかなくなってしまう、金額が非常に安くなってしまうとしたら、再建築不可の土地建物です。
建築基準法の道路に接していない土地のことです。このような土地建物は必ず自治体の寄附は断られます。
また耐震補強やリフォームの助成金などの規定からはずれてしまうことだってあります。
建て替えができないゆえに、建物が古くなってしまっても解体できずに悩んでいる方が多いのです。
当社は再建築不可でも買取しております。お悩みの方いらっしゃいましたら、お気軽にご相談くださいませ。
さいごに
土地建物を自治体に寄附することはむずかしいです。また寄附できるにしても建物を解体して更地にする必要があります。
100万から200万円の解体費用や残置物の処分費用がかかります。
土地建物を寄附したい方、売却したい方は当社までご相談くださいませ。ご相談だけでも無料です。
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