底地を処分したい整理したいと思ってる地主、借地権を売りたいと思う借地人、借地・底地問題を解決したいと思われていらっしゃいませんか？
平成４年以前になされた借地契約は旧法借地権となります。
もしも、子供が借地権を相続した場合には、その権利は子供が承継することになります。
子供の代になってしまうと、地主や借地人の付き合いがまったくなくなってしまい、借地・底地の整理が遠ざかってしまいます。
借地権を地主が買えば、もしくは底地を借地人が買えば借地・底地問題は解決するのですが、そうならない場合も多いです。
東京都内では土地の権利が旧法借地権である借地権付き戸建てが多く売買されていますが、底地の売買はそんなに多くありません。
底地は収益性が低く、借地人がついているような土地を買いたいという個人の方は少なく、業者が買い取ることが多いです。
こちらのページでは借地権、底地の買取業者をまとめさせていただきました。
借地権、底地を売買するにあたって、基本的なＱ＆Ａも掲載しております。ぜひ、ご参考くださいませ。
1.借地権、底地の買取業者の一覧
当社が運営してる買取専門の公式サイトです。
株式会社HomeWay東京の借地権の買取査定・相談なら弊社までご相談下さい
住友林業レジデンシャル様は、借地権の売却という分野においては業界一番手を走っている会社です。借地権の売却の手伝いだけでなく、買取もされているようです。
住友林業レジデンシャル住友林業グループの賃貸管理をしている会社です。借地権の売却や相続対策のセミナーも行っています。「借地権事業部」として借地業務を専門に行っており、借地権譲渡に特化した業務体制を敷いております。
マーキュリー様は借地権や底地の売買だけでなく、直接の買取もされているようです。地主さんとの調整や交渉、底地との同時売却など、どんな相談も受けられています。また借地権だけでなく、再建築不可等の難ありの土地も対応されているようです。
Century21 マーキュリー借地権者様のお悩みを早期に解決するべく「迅速・的確・わかりやすい説明」で借地権者様の対応をさせて頂き、年間1000件の問合せ実績による経験・知識で安心をご提供いたします。
新青土地コーポレーション様は、借地権・底地の売却だけでなく、借地権・底地の評価や相続について、また買戻し・等価交換、借地権の更新、地代・更新料・各種承諾料などについて、等多岐にわたってコンサルティングをされているようです。
株式会社 新青土地コーポレーション借地権の売買、借地権の相続、更新、地代の問題、借地に纏わる様々なトラブルのご相談、底地の整理・売却の相談を受けています。借地権に関する知識と実績豊富なスタッフが、皆様の借地権売却を全力でサポートを致します。
ピタットハウス上野昭和通り店は借地権の買取専門サイトや、借地権の無料相談サイトを開設されていて、借地権の買取に積極的に力を入れているようです。買取対応エリアは東京、埼玉、千葉、神奈川となっています。
ピタットハウス 上野昭和通り店どんな状態の借地権でも買取りしています。老朽化が進んだボロボロの建物でも、買取ります！「地主とのトラブルが解決するまでは買えない」、「更地に戻さないと買い取れない」などの条件を要求することもせず、どんな状態の借地権でも現況で買取りをしております。
1-1.借地権の譲渡を地主が承諾してくれない？
借地権を売却する際には、地主の承諾が必要となります。
地主が借地権の譲渡を認めない、建て替えや更新の拒絶をするということはよくあることです。
地主が第三者への譲渡や更新を拒絶をして、借地人に対して明け渡しを求めるためには正当事由が必要です。
過去の判例を確認すると旧法借地権は借地人が保護されており、地主の正当事由が認められない判例は多いです。
借地人が借地権の譲渡をするにあたって、地主が承諾をくれない事情は色々あるかもしれません。
地主サイドのほうで共有名義人が多く話が簡単にすすめられなかったり、連絡自体がむずかしい法人の場合もあります。
最終的には地主が買い取ってくれる場合もあるため、まずは地主へ穏便に交渉する必要があります。
また地主がどうしても承諾をくれない場合には、借地非訟手続きを行うことで、1年以内におおむね地主と借地人の紛争を解決することができます。
借地非訟事件の種類
- 借地条件変更申立事件
- 増改築許可申立事件
- 土地の賃借権譲渡又は転貸の許可申立事件
- 競売又は公売に伴う土地賃借権譲受許可申立事件
- 借地権設定者の建物及び土地賃借権譲受申立事件
下記、裁判所のホームページもご参考くださいませ。
1-2.底地だけを売れるのだろうか？
地代収入もたいした金額でなく、資金繰りの事情が出来てしまい、底地を売りたいという地主さんも多くいらっしゃいます。
底地を買ってくれる方として、まず下記が考えられます。
- 借地人
- 不動産業者
- 底地を積極的に買う資産家や法人
借地人が底地を買ってくれることは、借地人や地主にとっても、メリットがあることです。
借地人が底地を買うことで、借地人にとって土地の権利が所有権になり、売却や建て替え・更新だって制限がなく自由になります。
また、借地権に比べて、土地の権利が所有権であれば高く売却できるようになります。
ただ、借地人が高齢の方で相続人もいない場合には、話にならない場合があります。
また、借地人と共同して土地を売却したり、等価交換でそれぞれ所有権を持てるようにしたりすることもできます。
こうなってくると、専門の不動産会社がどこまで協力して動いてくれるかです。借地権や底地の売買に実績がある不動産会社に依頼すると良いでしょう。
底地を買い取って入れる不動産業者や法人もあります。
ただし、収益性が低く、底地の評価の割合で買い取ってもらうことはむずかしいです。
借地人に買い取ってもらう、借地人と一緒に底地を整理できるのが一番良いでしょう。
1-3.借地権割合
国税庁が公表している路線価図には借地権の割合が定められています。地価の高いエリアでは借地権の割合が高い傾向にあります。
あくまでも借地権の割合は相続税の金額を算出するために定められていて、必ずしも売買の為の基準になるわけではありません。
借地権の割合が70%で宅地の評価が4000万円だから、地主に2800万円で買い取ってもらおう・・・なんていう話し合いをしにいったら、まとまる話もまとまらなくなるかもしれません。
地主が土地を買い戻したがっていれば話は別ですが。
借地権割合にこだわってしまうと、借地人・地主が協力して借地・底地の整理をする、またどちらかが買い取るといった話は決裂してしまいます。
借地人・地主、双方のメリットをしっかりと確認した上で話し合いで価格の割合を決めるのが良いでしょう。
1-4.借地権、再建築不可、築古物件という三重苦
借地権、再建築不可、築古物件という悪条件が重なりあっている不動産もあります。
再建築不可の土地の場合には、借地権・底地の整理をしても、建て替えが出来ない不動産に変わりはありません。
借地権を買取してる不動産業者は、再建築不可の土地を買取対応してくれるため、業者に売ってしまったほうがはやいかもしれません。
下記のページもご参考くださいませ。
再建築不可買取～当社が再建築不可を高く買い取る4つの理由再建築不可物件について詳しく解説しています。建て替えが出来ない不動産、相続不動産を高く売るためにはどうしたらよいだろうか。再建築不可の土地を直接買取もしております。
さいごに
地主サイドが、借地権の更新拒絶を裁判所に認めてもらうことは難しいです。借地人に対して高額の立ち退き料を提示しても正当事由なしとされた判例もあります。
多くのケースにおいて、借地期間の更新がなされているのです。
借地、底地の解消や問題解決をするためには不動産業者によるコンサルティングが必要不可欠です。
そのためにも、借地権・底地の買取業者や仲介業者をまとめさせていただきました。借地権、底地の売買でお悩みの方は専門の不動産業者をご活用くださいませ。
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