不動産仲介会社に空き家の売却依頼をして、すでに半年経つのに、まったく報告や動きが無い。
売却依頼してる不動産仲介会社が営業活動してるかどうか不安になってきたので、直接空き家を買い取ってほしい・・・
そんなご相談が多いですね。東京でなく、千葉県や茨城県、栃木県からの相談が多いです。
なぜかといいますと、田舎の土地、地方の土地は売買の需要が非常に低いです。
30坪から40坪の土地建物が100万円以下という安い金額で沢山市場に出ています。売れない更地、空き家を処分することは難しくなっているのでしょう。
自治体によっては空き家バンクの開設、空き家取得やリフォームの助成制度を設けています。
田舎や地方では、無料でも引き取り手が中々見つからない為、自治体もリフォーム支援をしてるようですが、機能していないのが現状です。
また所有者が空き家を放置することによるトラブルが増加しており、今後所有者に対して勧告や罰則が与えられる事例も増えてくるでしょう。
そうした点も含めて、このページでは空き家の処分に困ってる方向けに、売れない不動産の処分の仕方、空き家の買取業者について、お伝えさせていただきます。
1.売れない空き家を処分するには
売れない空き地や空き家を処分するためには、有効活用してくれる人や買取業者を探さないといけません。
いくらタダでも、有効活用できない空き家を引き取ってくれる業者はいません。
不動産業者が買い取ってくれる、引き取ってくれる場合は、
賃貸として収益物件にするか、リフォームして再販するか、建物を新築するか、３パターンのどれかで活用するからです。
相場より安いのであれば、買って住みたいという個人の方もいるかもしれませんので、なるべく多くの方に物件情報を見てもらうために、
空き家バンクへの登録、不動産ポータルサイトへの登録が必要不可欠です。
不動産ポータルサイトへの登録・広告掲載は不動産仲介会社に売却依頼をして掲載してもらう必要があります。
なかなか売れない空き家を処分するには３つの方法があります。
- 不動産業者に買い取ってもらう、引き取ってもらう
- 空き家バンクに登録する、自治体に寄付する
- 売却依頼してる不動産仲介会社を変更する
東京でも空き家は増加していますが、リフォームして活用する方も多く、東京の空き家は売買の需要があります。
更地にしてしまえば、固定資産税が高くなってしまうため、相続した空き家を解体しないで放置されてる方も多いです。
東京23区の空き家であれば、所有者が売ろうと思ったら、いつでも売れるでしょう。
問題は地方にある空き家です。まったく買い手がいないエリアだと、100万円以下の空き地や空き家があふれており、売却することは困難です。
1-1.業者に買い取ってもらう
管理放置されてる空き家は東京でも多いです。
- 親が施設に入居している
- 親が亡くなって相続したものの遠方に住んでいて売却ができない
- 親が亡くなってから売り出してるがずっと売れない
事情は人それぞれですが、住宅を長く空き家として放置していると、近隣へ迷惑をかけてしまう問題も発生します。
売れない空き家を一番はやく解決する方法として、不動産業者に買い取ってもらうことです。
現金で即買い取ってくれるのが不動産業者です。
場合によっては無料で引き取ってもらうことになります。
・残置物が多くて、処分代だけでも相当かかる空き家
・リフォームが必要なボロボロの家
かなりの残置物がある場合や建物がボロボロの場合には、個人の方では手におえないかもしれません。
残置物処理、建物のリフォーム代が非常にかかるからです。
先に残置物処理代を支払って、処理代が物件の売値よりも高くついてしまったなんてことになりかねません。
残置物があるまま現況で買い取ってもらったほうが賢明です。
毎年、維持管理費や固定資産税がかかるのであれば、はやめに売却したほうが賢明です。
業者買取のメリットとして、現況渡しで対応してくれることです。
残置物が有っても、建物に瑕疵があってリフォームの必要があっても、不動産業者は現況のままで買い取りをしてくれます。
1-2.空き家バンクに登録する
地方の空き家を所有している場合には、空き家バンクに登録するのも一つの手段です。
自治体が公開している空き家バンクのHPです。
自治体によっては、購入者に対して空き家の購入やリフォームの助成制度があります。
自治体のホームページをチェックしてみて、空き家バンクが有るかどうかチェックをしましょう。
不動産業者からみると、現状として空き家バンクが有効機能しているとは言えません。
無料で売買されているわけでもなく、建物の瑕疵担保免責や再建築の可否、接道状況などが細かく記載されていないこともあり、自治体の空き家バンクのHPはアクセス数が少なく不動産取引がなされていません。
不動産仲介会社が物件調査をしっかり行って信用できる物件情報を公開していることに比べたら、まだまだ空き家バンクに掲載されてる物件情報の信用性は低いといえるでしょう。
空き家問題が年々取りざたされている中で、自治体の空き家バンクが今後、不動産を探してる方からもっと注目を集められれば良いのですが。
1-3.不動産仲介会社を変える
専任媒介契約してる不動産仲介会社を変えることです。
不動産仲介会社は売却の為に主に下記のような業務をおこないます。
- 物件調査、役所調査
- インターネット掲載、レインズ登録
- 問い合わせ客に物件の案内、提案、住宅ローンの紹介
- 売買契約、引き渡し
不動産仲介会社によって、インターネット掲載をしてる会社、してない会社があります。
ネット掲載はお金がかかるからです。
レインズとは不動産業者しか見ることが出来ない物件情報のデータベースです。
レインズ登録はお金がかかりません。レインズ登録だけでも、十分に成約になる可能性はあります。
レインズに登録しておけば、他の不動産仲介会社が顧客を紹介してくれる可能性があるからです。
ただ、可能性を高めるならば、atHomeやyahoo!不動産、Home’s、SUUMOといったポータルサイトにネット掲載をするべきなのです。
住宅を探してる方、土地を探してる方はこれらのポータルサイトを必ずチェックします。
1-4.地方の土地は深刻である
地方の土地は深刻です。駅から近い、市街地から近い、便利なところでないと売れません。
中古の一戸建てや築浅の物件が数百万円から一千万円前後で売られています。
もっと安いところになると、中古の一戸建てが200万円から300万円という価格で取引されてるところもあり、土地の価値が全く無いとみなされているのです。
地方の空き地、空き家の所有者は近隣不動産がどれぐらいの価格で売買されているのか、その土地の相場について知るべきなのです。
400万円から500万円の金額で売買されているエリアにて、1000万円という価格で空き家を売り出したとしても一生売れることはないでしょう。
地方や田舎での空き家問題は深刻化しており、少子高齢化が進み、東京一極集中の現状において、国や行政が地方の空き家問題を解決するのは難しいと思われます。
地方の土地の所有者様は欲をかかずに手放しておくべきでしょう。
2.売れない空き家は田舎が原因！？
東京都、その他の地方のエリアとでは、公示価格は2極化しています。
東京は人口流入も多く、高層ビルや賃貸マンションは沢山建てられており、経済は活況になっています。
それに比べて地方は人口の減少、商店街はなくなり、商業施設が建てられることもないです。
経済需要がない地方のエリアにおいて、不動産を購入しようとする方はいなく、安値で不動産が売りに出されていても中々売買が成立しません
相場より安くして売れるならまだ良い方です。値段がつかないようなエリア、住宅の問い合わせが全くないようなエリアがあるのです。
今後、空き家は増えていき、さらに売れない空き家、空き地が放置され、国や自治体にて積極的に地方の問題を取り組んでいかない限り、地方や田舎の空き家問題がどんどん深刻化していきます。
2-1.東京の土地は難ありでも売れる
東京23区の空き地、空き家はボロボロであっても、売れます。
土地が高くて、売り物がなかなか出ないエリアであれば、難ありの土地であっても買い手はつくのです。
田舎では平成築で綺麗にリフォームされてある一戸建てが700万円から800万円で1年以上売れ残っているが、東京では10坪程度の狭小地、道路に面していない、築年数不詳のボロボロの一戸建てが2000万円で売買された、このようが事例が多くあります。
建物がボロボロ、土地が小さくて変形している、旗竿地、再建築不可、敷地いっぱいに建物が建てられている、こんな難ありの条件でも、東京では問題なく売買されています。
田舎の空き家問題は、買い手がつかない為に、相続する子供にとって潜在的な問題を抱えているといってよいでしょう。
子供に相続させないために、生前の内に不動産を処分しておきたいという相談が現に増えています。
2-2.需要が無い田舎の土地
所有している土地の需要が有るかないか、インターネットでも確認に調べられます。
所有している空き地空き家が下記にどれだけ、該当しますか？
- 駅から10分以内かどうか
- 駐車場がついているかどうか
- 市街地から近いかどうか
- コンビニやスーパーが徒歩圏かどうか
またatHomeやHome’s、SUUMOで同エリアの売り出し物件、賃貸物件を調べます。
市場に出ている売り出し価格と成約価格は異なる為、色々な角度から需要があるかどうか判断する必要があります。
月に数件反響がきて半年、1年と成約にならない場合には、需要が有るが相場より高いとみなされてるということです。
その場合には価格を下げれば、いずれ成約になる可能性が高いです。
需要がない空き地や空き家の場合には、不動産仲介会社が販売活動や広告活動をどんなに行ったとしても、月に1件反響が有るか無いかです。
2-3.安値で売る
田舎の空き地や空き家は無料で引き取ってもらう位の気持ちでないと、処分できません。
もちろん、エリアや立地、土地建物の状態にもよりますが…
土地建物の大きさ（坪数）、坪単価、公示地価、固定資産税評価額を気にして、土地が大きいから◯◯◯万円以上で売りたい、坪単価◯◯万円以上で売りたいと希望される方がいらっしゃいます。
東京の空き地、空き家であれば、再建築不可でない限り、そのような売り出し価格の計算の仕方をしても良いでしょうが、田舎でまったく売買が成立していないところではそのような計算の仕方は無意味です。
坪単価1万円でも売れない土地だって沢山あります。全くの手数料にもなりませんので、そのような案件を仲介会社はわざわざ売却活動してくれないこともあるでしょう。
2-4.空き家の買取業者一覧
株式会社HomeWay当社運営サイトです。首都圏の空き地、空き家であれば買取の無料査定いたします。
解体費用を捻出するかどうか、現況のままで結構です。建物の有無は問いません。売却のご相談（買取保証サービス付き）もお受けしております。
株式会社 東京都市再生都内及び近郊の戸建てや再建不可、空家の買取調査されています
自社で買取されない場合には、提携会社での買取もされています。リフォームやリノベーション工事もされています。
TJC東京情報センター株式会社東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県での不動産買取りをされています
首都圏での不動産、任意売却・競売・相続・遺産整理を主に不動産の買取から販売、賃貸管理等、不動産総合コンサルティングを行われています。
さいごに
売れない空き家を処分するには、仲介会社では対応してくれないこともあり、買取業者に買取もしくは引き取りしてもらったほうが早いです。
地方の土地、田舎の土地の処分は今後ますます大変になっていくでしょう。
居住用、賃貸用として活用しないのならば、はやめに処分をしておきましょう。
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