1.連棟式の建物とは
数件の建物がつながっている形式の住宅のことです。過去に建物全体を一戸として建築確認をとっており、いまさら切り離して単独で建て替えることはできません。
建物1棟全体の所有者が1人であれば問題ないですが、複数人がそれぞれ土地建物の所有権をもっている場合には建て替えやリフォームなどの問題を抱えています。
連棟式住宅はテラスハウスやタウンハウス、長屋とよばれることがあります。
敷地が共有（もしくは一部共有）で建物が独立している場合にはタウンハウス
敷地が分筆されていてそれぞれ100%の所有権があり、建物も独立してる場合にはテラスハウスや長屋とよばれることが一般的です。
1-1.単独では再建築出来ない
連棟式住宅の一番の問題は単独で建て替えができないことです。
連棟式住宅は築年数が古い建物が多く、現行の耐震基準を満たしていない、また劣化や損傷が多くなっています。
建物関係者と協議をしないと単独で建て替えは出来ず、またリフォームもしづらい物件です。そのような物件は中々売れづらいものです。
上記の理由で購入希望者も中々あらわれないため、連棟式住宅は再建築不可物件とおなじように、建て替えが難しい物件として相場より安く売買されています。
1-2.住宅ローンがつかえない
基本的には連棟式住宅は住宅ローンの利用が難しいです。
耐震基準に適合していなく、建て替えがむずかしい連棟式住宅は担保価値が低いとみなされて大手都市銀行や信用金庫の住宅ローンは利用できません。
連棟式住宅を購入される方の多くは、現金で決済するもしくはノンバンクや金利が高い金融機関でローンを組んでいます。
連棟式住宅の購入には、建物瑕疵のリスクもあり、投資家や不動産業者が瑕疵担保免責で現金決済で買い取ることが多いです。
1-3.何棟でつながっているのか
つながっている建物が多ければ多いほど、将来の建て替え問題や老朽問題が解決しにくくなります。
また、買い手もつきづらいです。
室内リフォームは単独で出来ますが、耐震リフォームや外壁リフォーム、大規模修繕となると各所有者全員の同意が必要となります。
2戸や3戸であれば、リフォームの話し合い、土地の分筆・建て替え決議がしやすくなるのです。これが4戸以上となると各所有者によって立場や状況が異なりますし、話もまとまりづらくなります。
所有者が遠方にいて話し合いが出来ない、高齢者の方で決議がまとまらない、等になってしまいます。
1-4.店舗付きの物件
連棟式の店舗物件や店舗住宅もあります。
商店街や飲食街などにあり、通行が多く人目に触れるエリア、人気エリアであれば、需要があるともいえます。
構造は木造でなく、鉄骨造、RC造であることもあり、立地や構造によっては高く売却できる可能性があります。
2.連棟式建物や長屋の住宅を売るには
連棟式物件ははたして、どれぐらいで売却できるでしょうか。
相場から7掛け、8掛けで売りに出すこともあれば、賃借人付きであれば利回りで売りに出すこともあります。
問題は建物の築年数や劣化の状態、立地や接道状況です。
建物の状態によっては、購入後の出費の心配がいらず、買い手が現況のまま利用できることもあります。
各所有者の状況が不動産会社にて調査やヒアリング済みであって、買主の将来的な不安が払しょくされるのであれば、購入を検討される方も増えるかもしれません。
2-1.建て替えの問題を解決する
各所有者が全員、建て替えを希望しているのであれば、土地の状況や接道状況、条件の話し合いによっては建て替えができる可能性もあります。
それぞれの土地が接道要件を満たせば、建て替えは可能となります。
下図のように位置指定道路として認可を得るか、もしくはそれぞれの敷地が公道に2ｍ以上接することで建て替えが可能です。
建て替えでは自治体の敷地面積要件を満たす必要があること、分筆費用・分筆の仕方・建て替え時期によって各所有者の協議がまとまるかどうかが重要です。
但し、ここまで話をまとめるには不動産仲介会社が数か月から1年、2年単位で動かなければいけないこともあり、
所有している連棟式物件を急ぎで売却したいと考えてる方にとっては、隣人との話し合いや協議を行っていくことは現実的ではありません。
2-2.各所有者に交渉、相談をする
当社では、連棟式住宅を売却した実績として、他の所有者に売却が成功したケースもあります。
4戸がつながっている連棟式物件で、当該建物と2戸挟んで反対側に位置する所有者が購入してくれました。
娘の為に購入しておきたいということで、相場より大きく価格を落とさずに購入してくれたケースでした。
他の所有者に挨拶や現地立会をする上で購入することに興味を示してくれた方もいらっしゃいます。
2戸や3戸つながっている連棟式物件であれば資金調達のフォローさえ不動産会社がおこなえば、他の所有者が買ってくれる場合があります。
2-3.売り出しについて
当社売主物件や仲介物件含め、年に4戸から5戸の連棟式物件の販売をおこなっておりますが、
売り出し価格としては再建築不可物件と同じく、周辺物件相場の7掛けから8掛け以下になってしまうことがあります。
仲介で売却の依頼を受ける際には、築年数が35年以上経過している物件がほとんどで、
瑕疵担保免責、現況有姿売買となってしまいます。また物件によっては、要セットバック、増築未登記や建ぺい率オーバーなどであることも少なくなく、悪条件だと、買い手が中々つきません。
やはり、一番売れづらい要因としては、購入希望者があらわれたとしても、都市銀行の住宅ローンを利用できないことです。
2-4.業者買取
建物の状態、立地や接道状況によっては、不動産業者の買取で金額が高く出ることもあります。
不動産業者による買取は、瑕疵担保免責、現況で買い取ってくれるため、引き渡し後のトラブルも少ないです。
さいごに
連棟式物件の一番の大きな問題は、単独で建て替えや構造補強等の大規模リフォームが出来ないことです。
相場通りの金額で売却するには、土地建物全部を所有者全員で一括売却するか、もしくは他の所有者に買い取ってもらうか。
相場通りの金額で売却することはむずかしいです。
当社でも、連棟式物件の買取、また売却にあたっての物件調査を行っております。お気軽にご相談くださいませ。
