1.セールアンドリースバックとは
セール＆リースバックでは、まず所有している不動産や自宅を売却して所有権を移転することになります。売却した代金で借入金や住宅ローンの返済にあてることになります。
そのまま買取業者である買主と賃貸借契約を交わして、引き続き自宅や事務所をつかえます。将来的に買い戻したい場合には、買い戻しの為の契約を結ぶことになります。
セール＆リースバックでは、下記のような方が多いです。基本的にセール＆リースバックは金融機関や事業向けの貸金業を営んでいる会社が行っています。
・住宅ローンの返済が出来ずに競売や任意売却がまぬがれない。借入金の返済が滞っている
・所有不動産が多く、所有不動産を活かして資金調達をしたい
・自社ビルや店舗物件を新築したが、返済が間に合わない
・所有不動産の時価が下落していて、含み損となっている状態である
一部の不動産会社でも、個人住宅や任意売却されてる方向けに、セール＆リースバックを行っている会社はあります。
1-1.任意売却をしなくてはいけない
自宅のセール＆リースバックにおいて一番多いのが任意売却をする方です。
所有者が自宅（事務所等）をいったん売却して、そのまま自宅に住み続ける（事務所を使い続ける）ということです。任意売却の際には債権者との交渉が必要不可欠です。
自宅が競売で第三者に所有権がうつってしまったら、引っ越しをしなくてはいけません。引っ越し費用等も出してもらえません。
そのまま居座ったとしても強制的に追い出されることになるだけです。
任意売却業者にて債権者との交渉をしてもらった上で自宅を売却して、引っ越しまで手配してもらうか
不動産業者に買い取りをしてもらった上で、自宅を賃貸借契約してもらってそのまま住み続けるかどうか
どちらにしても、債権者との交渉など時間が必要となるため、競売にかかる前に早めに不動産会社に相談をしておくことです。
1-2.借入金の返済が間に合わない
借入金の返済が間に合わない場合には、再度借入をするもしくは返済計画をたてなおすことでしょう。
すでに抵当権がいくつもついていて、借入や返済計画の見直しを断られる場合があります。
そうなってくると、自宅や事務所、店舗を早い段階で任意売却するしかありません。
自宅や事務所、店舗をそのまま使い続けないといけない場合には、セール＆リースバックが向いています。
1-3.資金調達をしたい
事業資金を調達したいが、金融機関から断られてしまった。抵当権も入っていて、不動産担保による融資もうけられない。
そうなってしまうと不動産を売却して現金化するか、セール＆リースバックを活用することになります。
ただ、不動産を売却するだけだと、自社店舗や自社ビルの場合には、会社としての営業が出来なくなってしまいます。
セール＆リースバックであれば、営業拠点をのこしたまま資金調達を出来る可能性があります。
1-4.高齢の為、自宅を売却してそのまま住みつづけたい
老後の生活や資金が年金だけでは足りず、また一時的な出費がでてしまったので、自宅売却をしてそのまま住みつづけたいというご相談もあります。
任意売却とちがって、まだまだそのような話は少ないです。何故なら、個人の方で自宅を売却した後で自宅に住みつづけられるシステムがあることを知らない方が殆どだからです。
不動産のセール＆リースバックがもっと認知されてくれば、ローンや借入の返済が難しい任意売却の時だけでなく、有効的に活用したいという方も増えるでしょう。
2.セールアンドリースバックの流れ
不動産の買主は当社となります。不動産に抵当権が入っている場合には、残債の金額によって債権者との交渉が必要になってきます。
お客様からのご相談内容に応じて、物件の査定などをさせていただいた上で、決済後の家賃や期間を決めることになります。
まずは、当社が買い取りをする上での物件の査定金額に納得していただけるかどうかです。
2-1.当社へ売却していただく
現地物件の立ち合いによる確認をさせていただいた上で最短7日以内に査定金額を出します。
住宅ローンや借入金があれば支払い状況と残債の確認、物件資料などの確認をさせていただきます。
価格査定とあわせて当社が買った後の家賃（周辺相場や類似物件をふまえた）をご報告します。
ご納得頂きましたら、任意売却の場合には債権者への交渉、また契約や決済の準備をさせていただきます。
2-2.定期賃貸借契約を締結する
売買契約と同時に、当社との賃貸借契約や買戻し条件があれば、あわせて同時に契約をさせていただきます。
基本的には２年もしくは３年の定期賃貸借契約を締結いただきますが、ご希望があれば再契約をしていただくことも可能です。
契約から１か月もしくは２か月後に決済をさせていただきます。
2-3.再売買にて、再び当社より買い取っていただく
希望があれば買戻し優先権をつけて、再度買い取っていただくことも可能です。
将来買い戻したいが、金銭の事情があって一時的に手放したい方にメリットとなります。またわざわざ引っ越さなければいけない手間がありません。
また、再度買い戻すための価格は設定したうえで契約となる為、安心して新しい生活をおくることができます。
2-4.セール＆リースバックのメリット
自宅のリースバックのメリットとしては下記のような点があげられます。
・借入や住宅ローン返済の負担から逃れることができる
・引っ越す手間がかからない、子供の学区がかわらない、生活環境はかわらない
・賃貸物件を探す必要がない、連帯保証人がたてられなくてもそのまま住むことができる
・決まった期間まで今の家に住みたい（子供が卒業できるまで、老人ホームに入居するまで等）
さいごに
まだまだ不動産会社によるリースバックは少ないです。
不動産会社が買主となる場合には、買取金額として相場の7割から8割になってきます。不動産会社が買主となる場合には仲介手数料等はかかりません。
年間のリース料（賃料）に関しては買取金額の10％前後もしくは周辺物件の賃料に準じて決められています。
当社のリースバックに関しましては、東京都２３区内のみ対応となります。お気軽にご相談くださいませ。
