居住用不動産と違って
中古ビルや店舗付き物件の高値売却を成功させるためには
綿密な物件調査や周辺調査、不動産会社の営業力が必要となります。
目次
1.中古ビルや店舗付き物件を売る為に
相続した中古ビル、長年所有していた中古ビル、買換えで売却したい中古ビルを売る為には
ビル等の事業用物件の売買実績が多い不動産会社に依頼しましょう。
不動産会社はエリアや土地建物の大きさ、周辺環境に応じて売却計画をたてる必要があります。
居住用不動産とちがって、中古ビルは物件価格が高くなる分、売買が成立するまでに時間がかかる傾向にあります。
1-1.中古ビルとは
中古ビルとは、オフィスやテナントを用途目的として建てられた中古建築物のことです。
Ｓ造（鉄骨造）、ＲＣ造（鉄筋コンクリート造）、ＳＲＣ造（鉄骨鉄筋コンクリート造）の構造が多いです。
AthomeやHome’s、健美家といった不動産売買サイトでは、小規模ビルから中規模ビルまで売買公開されています。
小規模ビルとは延床500坪未満、中規模ビルとは500坪から1000坪以上としております。
東京23区でも、旧耐震基準や狭小地の中古ビルだと、安ければ2000万円台から売りに出されています。
1-2.店舗付き物件とは
店舗物件、店舗付き住宅のことです。建物一部もあれば、建物一棟の場合もあります。
木造や鉄骨造、ＲＣ造の構造で分けられています。構造だけでなく、立地や面積によって評価が異なります。
- 駅から近い店舗付き物件かどうか
- 幹線道路沿い・生活道路沿いの物件かどうか
- 敷地面積の大きさがどれぐらいか
都内で幹線道路沿い、かつ敷地が大きければ、小売業や外食業の企業からロードサイド店舗として需要が高いです。
敷地面積が小さい店舗付き物件でも、駅から徒歩圏内で生活道路沿いや商店街に近ければ、個人の買い手からも反響があるでしょう。
1-3.相続した中古ビル
中古ビルや１棟建物を相続した場合、相続税が高く発生する場合があります。
相続税の支払いの為に、老朽化した中古ビルや稼働率が低い物件ならば、はやく売却して相続税の支払いにあてたい方も多いです。
相続税の支払いにあたっては、金融機関からの資金調達もできます。
相続したオフィスビルの稼働率の向上やテナント計画がむずかしく、事業採算がとりづらい場合には、不動産会社に査定を依頼して売却を検討しましょう。
1-4.建て替えやリフォーム費用
相続した中古ビルや店舗付き物件であれば、築年数が50年を超えてるものや旧耐震基準の物件かもしれません。
建て替えや大規模修繕、リフォームが必要になってくる年代の建物です。
建て替えやリフォームを検討するにあたって、地域や市場分析、テナントの業種や業態、建物計画、事業予算や賃料収入等を把握します。
また建て替えやリフォーム費用等の予算は、銀行等の金融機関で調達が可能か把握しないといけません。
2.高く売却するには
中古ビルや店舗付き物件を高く売却する為には、適切なタイミングで売却する必要があります。
2016年、2017年、東京都内、特に２３区内では不動産市況は勢いづいており、中古ビルや店舗付き物件を外国人投資家や不動産会社、法人が積極的に買っています。
東京オリンピックまでは積極的に不動産を購入していきたいという不動産投資家は多いようです。
また高く不動産を売却する為には、信頼できる不動産会社に依頼する必要があります。
居住用不動産と違って、中古ビルや店舗付き物件は物件価格が総じて高いです。
金融機関のローン情報や相続税の知識、高額物件の取り扱い経験が営業マンに無ければ、買い手をスムーズに探すのは難しいかもしれません。
2-1.中古ビルや店舗付き物件の相場や査定の仕方
中古ビルや店舗付き物件を売却するにあたって、原価法・取引事例比較法・収益還元法等を用いて調べる必要があります。
また売却期限が決まっていて、決済しなければいけない期間まで短いとなると、減価しなければいけません。
査定するには公示価格(国土交通省が1月1日における標準地の価格を取引の指標として公開してます)、周辺エリアや類似エリアの売り出し価格・成約価格を参考にします。
また立地条件、地域、適正用途によって現状の表面・実質利回りが悪くても高く売れる場合があります。
2-2.希望価格で売るには
所有している中古ビルや店舗付き物件を希望価格で売却する為には不動産会社の営業力が必要不可欠です。
時価が数千万円の小規模の中古ビルや店舗付き物件であれば、街の不動産仲介会社に依頼しても、あっさりう売れることはあります。
但し、時価が1億円以上となる中古ビルでは、買主に対しての購入前のフォローやコンサルティングができていないと、話がまとまらないことがあります。
5億円から10億円以上の中型ビル、10億円以上のオフィスビルとなると、営業マンに同規模の売買の実務経験が無いと希望価格で売却するのは厳しいでしょう。
大切なのは、依頼する不動産会社や営業マンが『事業用地やオフィスビル、商業ビルの売買は実績があるのか』ということです。
『居住用不動産の販売は出来るが、オフィスビルや商業ビルの売買は苦手』という不動産会社もあります。
2-3.購入してくれる可能性の高い買主とは
中古ビルや店舗付き物件を購入してくれる可能性の高い買主とは、つぎのような人たちです。
・相続税対策で不動産購入を考えている資産家、投資家
・収益物件を探している国内投資家、外国人投資家（ここ数年は外国人投資家が非常に増えています）
・事務所兼テナント付きの物件を探している自営業者や法人
・オフィスビルを探している法人、ロードサイド店舗や立地が良い店舗を探している飲食企業
中古ビルや店舗付き物件の規模、立地によって見込み客の層も変わってきます。
3.中古ビルを買い取ってもらう
不動産業者が中古ビルや店舗付け物件を買い取って建て替え再販をする事業はよくあることです。
ビルを買い取ってリフォーム再販する不動産業者、建物を解体して賃貸マンションを建築する不動産業者もいるでしょう。
テナントビルが全部空いていて売却をしたい、買い取ってもらいたいという相談が当社にも増えているのです。
3-1.築古ビル、ボロボロのビル
ボロボロのビルを所有していても、建て替えるには事業費がかかりすぎるということで、建て替え断念する方もいます。
２年から３年以上売れていない売りビルもあります。
まずは中古ビルの有効活用をする必要があります。
どのエリアでも空室が多く稼働率が低いビルはあるものです。長く空きの状態が続いていると、所有者にとってローンや税金の支払い・経営に影響を与えることがあります。
不動産業者によっては、築古ビルの最適用途を見出しして買い取ってくれる場合もあります。
3-2.買取業者の選び方
事業用地やオフィスビル、店舗付き物件、敷地が大きい物件等は競争入札方式で売却することもあります。その場合には、不動産会社に売却依頼をしましょう。
不動産会社にて買取業者を探してもらうこともできます。
さいごに
所有されている中古ビル、オフィスビル、店舗付き物件等の有効活用や売却、買い取りをご検討されてる方は当社までご相談くださいませ。
直接の買取も行っております。
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