1.事故物件や自殺物件の売買
家を売却する際、購入希望者や買主に伝えなければならないのは、過去に発生した事故や自殺などの出来事があった物件です。
しかし、このような物件をどれくらいの価格で売却すべきかは難しいところです。過去の成約事例もあまり参考になりません。実際に売りに出してみないと、その答えはわかりません。
多くの不動産営業担当者は、告知事項がある物件（自殺や事件、孤独死、事故が発生した物件、周辺環境に問題がある物件）を取り扱った経験がないかもしれません。
通常、不動産会社が事故物件を販売する際には、相場よりも1割から3割割引いた価格で販売し、広告活動を展開することが一般的です。また、売主からのお願いで広告はかけずに売り出すこともあります。
また事故物件とはいっても、告知内容によって減価の評価は変わってきます。
物件に事件性がある場合、個人の売買取引は難しく、業者買取となる可能性が高いです。
1-1.相談できる不動産会社が少ない
自宅や家を売却する際、通常は自宅の近くにある不動産会社に相談するのが一般的です。
大手不動産会社含め２社から３社に相談をしてみて専任媒介契約する会社を1社選びます。
本来ならば、すぐに不動産会社との媒介契約まで話がすすむこととなりますが、事故物件は査定がむずかしく不動産会社のレスポンスが悪いこともあります。
事故物件を売る場合には、一般媒介契約はお勧めできません。
何故ならば、一般媒介契約で多数の不動産会社に売却依頼をしても、当て物につかう業者やネット上に住所公開してしまう業者がいる可能性があるからです。
当て物とは
本命の物件をよく見せるために利用される物件。安い物件であれば集客物件としてつかわれることがあります。
1-2.相場からの減価率
事件や事故の内容によって、相場価格からの減価率は変わってきます。以下はいくつかの具体的なケースです:
- 自宅内で自殺事件が発生し、死亡から数週間後に発見された場合
- 親が一人で住んでいたが亡くなってから発見されるまで死後数週間と経ってしまっていた
- 殺人等の事件があった
- 近隣が暴力団事務所だった
など告知内容としてもいろんなケースがありますが
多くの不動産会社は事故物件の販売実績が少ないため、営業マンは相場からどれぐらい金額を下げればいいのか判断するのが難しいでしょう。
事故物件の売買事例は公にされていないことがおおく、参考情報も限られています。
多くの不動産会社は相場の6割から7割で売りに出してみようと試みますが、中々売れないことがあります。
都心部の事故物件であれば、経過年数がさほど経っていなくてもすぐに売買が成立することもあります。しかし、人気がないエリアだと経過年数が10年以上経っていて相場の半値以下でも、ずっと売れ残ってしまうということも考えられます。
最終的な売却の可能性は、告知内容や経過年数、物件の状態、立地や周辺環境、販売価格などの要因に左右されます。
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1-3.近隣に秘密厳守では中々売れない
物件を秘密厳守で売却したい場合、通常、二つの方法が考えられます。それは、引っ越しをしてから売却するか、専門業者に買い取ってもらうかのどちらかです。
物件を一般的に売りに出す場合、案内の際には多くの見学者が物件に出入りすることになります。
しかし、秘密厳守の条件下では、折込広告やチラシ、インターネット広告など、広告活動を制限してしまうと物件が売れなくなる可能性が高まります。
当社に売却のご相談に訪れるお客様の中には、秘密厳守条件で売却を望む方もいます。
しかし、秘密厳守の条件下では広告掲載を行わないため、買い手を見つけることが非常に難しくなります。
1-4.不動産業者による買取
秘密厳守で売却を希望し、かつ迅速な売却を望む場合、不動産業者による買取を検討することをお勧めします。
通常、不動産業者による買取は、市場相場に比べて価格が低くなることがあります。
不動産業者に買取を依頼するケースでは決済をはやく（任意売却等）したい場合や訳あり物件、難あり物件、事故物件などが多いです。
事情がある場合には、不動産業者による買取となります。
2.自殺物件、事故物件の買取業者はある
不動産買取業者の多くは、リフォームや建て替えをした後で転売をする、もしくは収益物件として保有します。
東京都内であれば、事故物件の買取業者はあります。
自分で探して直接、買取依頼をすれば仲介手数料はかかりません。仲介業者に買取業者を探してもらえば、はやく話が決まることもあります。
2-1.インターネットで探す場合
個人の方でも、東京や大阪、名古屋、福岡といった都会のエリアであれば買取業者を直接探しやすいです。
インターネットで事故物件 買取といったキーワードで検索をしてみれば、買取業者も出てきます。
また当社でも直接買取を行っています。
2-2.不動産会社に買取業者を探してもらう
自分でインターネットで買取業者を探すというのも手間がかかります。買取査定をしてもらうにしても、現地で立会をしなくてはいけません。
買取価格の交渉まで自分でやらなければいけず、安く買いたたかれることも考えられます。
仕事が忙しくて時間が限られている方は、仲介手数料を支払って不動産会社に探してもらったほうが早いです。
業者への連絡、業者との価格交渉や契約の段取りまですべて不動産会社がおこなってくれます。
2-3.買取業者によって対応もバラバラ
買取業者によって、査定依頼からの対応速度、査定価格、買取エリア、契約条件など、対応が異なることがあります。
また事故物件を積極的に買取してる業者は少なく、中小の会社だと高く金額を出してくれるかどうかはその時のタイミング次第の場合があります。
その理由は、業者が在庫を多く抱えている場合、買取金額を高く提示しないことがあるからです。
直接、買取業者とやり取りをする場合には、契約条件などを指定される場合もあります。
多くの個人は契約について詳しく知識がないため、この点に関しては不動産会社に依頼することで安心感を持つことができます。
さいごに
東京や都会エリア（大阪や京都、名古屋）では事故物件の買取業者を見つけられるかもしれません。
当社でも、事故物件の直接買取を行っていますが、エリアや物件の規模、告知内容、経過年数によっては直接買取が難しい場合もあります。
まずは問い合わせフォームやお電話にてご相談いただければ、すぐにお返事させていただきます。
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