収益物件とは、家賃収入などを目的とした物件のことで、1棟アパートやマンション、ビル、区分マンションも該当します。
収益物件を保有してる方、売却を検討してる方、すべての方が資産運用のために物件を購入されてきたのではありません。
相続で収益物件を保有することになった方もいるでしょう。
収益物件を保有してる方は、重要な出口戦略を考えておかないといけません。
『収益物件の売り時はいつがベストなのか？』 売るタイミングは非常に重要ですが、少しでも収益物件を高く売るための情報も知っておかないといけません。
また、売る際に知っておかないといけないことがあり、知らなければ売却時に税金を多く支払わなければいけないことがあります。
そのようなことが起きないように、収益物件を売る為のポイントやノウハウ、注意点をまとめましたので是非ご参考くださいませ。
1.どれぐらいの利回りで売れる？
東京２３区の物件や都心部の物件、地方の物件では、売る時の利回り基準も変わってきます。
地方の物件であれば、高利回りでないと売りづらくなることがあります。
高利回りとは表面利回りで１０%以上のことをいいます。一般的には満室を想定とした表面利回りのことですが、空室が多ければ多いほど売りづらくなります。
地域間だけでなく、市況（景況や銀行の融資状況）、駅距離や立地、築年数、道路付け、物件種別によっても利回りの基準は異なってきます。
やはり、都心の区分マンションやビル等は利回りが低い傾向にあります。
また、築年数が古くなっていて高利回りの1棟アパートやマンションもあります。誰が購入するの？ってぐらい建物の状態が悪い物件もあります。
検査済み証無し、建ぺい率容積率オーバーのような、ローンがつきにくい物件もあります。
上記のような物件は平均水準の利回りで売ることが難しく、高利回りであっても、必ず売れるとは限りません。
都内の区分マンションの表面利回りの売買相場は約4%から8%です。
1棟マンションやアパートは約6%から8%となります。しかし、他県などの地方にいくと区分マンションでも利回り10%を超えていきます。1棟マンションやアパートでも利回り10%確保できるため、地方物件を購入する投資家も多いのです。
まだまだ利回り10％で探す投資家も多いため、低利回りの物件を強気で売り出しても売却することが難しくなります。
もっとも、収益物件の市況は銀行の融資姿勢で決まってきます。
市況が良ければ、築古物件で耐用年数が残っていなかったり地方にあって利便性が良くない物件でも売りやすくなります。
市況が悪ければ高利回りの物件が多く売りに出されることになり、収益物件を売るタイミングとしては悪いと言えるでしょう。
市況（景況や銀行の融資状況）、駅距離や立地、築年数、道路付け、物件種別によって、利回り〇％ぐらいで売れそうかどうかシミュレーションしてみましょう。
1-1.相続で収益物件を取得した場合
相続対策で両親が収益物件を所有しているケースは多いです。
しかし、相続税の支払いや兄弟間で財産分割をうまく行う場合には、アパートやマンション等の収益物件を現金化しないといけないことがあります。
賃借人がついていて、”小規模宅地等の特例”が利用できるのであれば、相続税の支払いを行った後で早めに売却したほうが良いでしょう。
“小規模宅地等の特例”を利用することで、賃貸マンションや賃貸アパート等の建っている土地の200㎡以内の部分について相続税の課税評価から50％が減額することができます。
他にも、税金の特例があります。
相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却できれば、”相続財産を譲渡した場合の取得費の特例”を利用することも可能です。
やはり、相続したアパート等の収益物件を売却検討する方は、だいたい築古物件や空室物件が多いです。築古物件となると現況のまま使うことが厳しく、修繕費用も高くつくため、いっそのこと建て替えも必要となってきます。アパート経営をしない場合には、そのまま売却してしまったほうが良いでしょう。
築古物件を売却する場合には、現況のまま売ったほうが良いのか、更地にしてから売ったほうが良いのか検討しましょう。
賃借人がついている場合には、立ち退きが必要となることもあります。ケースバイケースで業者買取りも検討するべきです。
1-2.立地が良い場合
築古物件でも立地が良ければ、売りやすくなります。
都心部の物件や駅近の物件は、築古物件でも人気です。
収益物件は駅からの徒歩時間がとても大事です。駅徒歩5分から10分以内の物件を探してる不動産投資家は多いのです。
立地が良ければ賃借人がつけやすくなるため、利回りが低い収益物件でも需要があります。
特に23区の収益物件であれば、需要も非常に高く、欲しがる買い手は沢山います。
あとは周辺環境（スーパーや病院、商店街、コンビニ等の有無）、騒音や治安などの環境が重要視されます。
築年数が古かったり、借地権や再建築不可であったとしても、立地が良ければ、多少強気の価格でも売れるものです。
1-3.売り時は今？
市況が悪く融資情勢が厳しい時に、売り時と判断して売却するのは損をすることになります。
本来は景気が悪くなったタイミングで買い、景気が良くなってるタイミングで売ることで、譲渡益が大きくとれるものです。
とはいえ、プロの不動産業者でも市況をいち早く読み取ることが出来ません。
市況でいえば、2019年は融資情勢が厳しくなってきてると言われています。
2013年から5年連続で不動産価格は上昇してきました。しかし、2019年になって不動産価格は横ばい、下手したらオリンピック前にはかなり価格が落ちてしまうんじゃないかと推測する専門家もいます。
しかし、売り時は個々の事情によって変わってくるものです。
売却のタイミングとしては、相続した時、大規模修繕が必要になってきた時、不動産を現金化させたい時、賃借人が退去した時などでしょう。
今、売却を考えてるとしたら、売れる時に売ってしまうのが良いでしょう。売れる時こそが、売り時だからです。
但し、立地が良くて、全戸満室であれば、そのまま保有しておくのもありでしょう。
1-4.査定依頼をとること
収益物件の掲載サイトでなじみがあるサイトといえば、楽待や健美家・athomeといったポータルサイトです。
また、不動産業者間のレインズも、反響を多く得ることが出来るサイトです。
こういったポータルサイトや業者間サイトに掲載する為には、不動産会社と媒介契約を結ばなくてはいけません。
査定してもらった価格で売れるとは限りませんので、幾つかの不動産会社に査定依頼をして、自分に合った会社を見つけることが大事です。
入居率が高い収益物件であれば、満室時の想定利回りで売りやすくなります。
築古物件だったり空室率が高い物件であれば、不動産会社に買い取ってもらうという選択肢も出てくるでしょう。
不動産会社に査定依頼をする際には、査定根拠や販売スケジュール・不動産市況などをよく確認して、自分に合った不動産会社かどうか見極めることが大切です。
