親から借地権を相続したタイミングで第三者への売却を検討する方は多いです。
借地権とは所有権と異なり、地主へ地代を毎月（毎年）支払わないといけません。また、契約期間が満了したら、更新料がかかります。
年間数十万円、更新料で数百万円の支払いとなると大変です。
相続した借地権の住宅を有効活用していない場合には、これらの費用は借地権者にとって大きな負担となるでしょう。
有効活用をしないのであれば、借地権を第三者に売却するべきです。
一般的に借地権を譲渡する場合には地主の承諾が必要であり、また地主に譲渡承諾料を支払う必要があります。
その為にも、地主との借地契約の内容をしっかりと確認してから、地主の意向も確認する必要があります。
地主は お寺や神社であることも多く、地主サイドに弁護士がついていれば、借地権の譲渡や更新に関してスムーズにやり取りできることも多いです。
また、地主の意向によっては借地権を買い戻してくれることもあります。地主が買い戻してくれれば譲渡承諾料もかからず、スムーズに話がすすむこともあるでしょう。
有効活用しなくなった借地権の住宅は、早めに処分をしないと毎年の維持費が嵩んでしまうため、早めに借地権について詳しい専門の不動産会社に依頼する必要があります。
地主の承諾を得られない場合には、借地非訟裁判に発展することも考えられるからです。売却まで長期化することで、なおさら借地権者の負担が大きくなるばかりです。
1.借地権とは
借地権とは、 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権のことをいいます。（ 借地借家法第2条1項 ）
1992年8月に借地借家法は施行されましたが、それ以前に土地を借りている場合には旧借地法が適用されます。この場合には、更新をすることにより半永久的に土地を借りられることができます。
借地権設定時、存続期間は30年、更新後20年となります。借地権者側が法律上強く守られており、地主側の更新拒絶、建物明け渡し、更地返還などは正当事由なしでは認められていません。
借地借家法が施行された以降に土地を借りた場合には、借地借家法が適用されます。普通借地権や定期借地権の２つに分かれ、さらに定期借地権は３つに分類されています。（ 一般定期借地権 ・事業用借地権・建物譲渡特約付借地権）
旧借地法が適用される借地権に関しては、親から相続した方も年々増えていて、売却で処分を検討してる方は多いです。
借地権は売却することが出来ますが、誰に売却するのかによって話の進め方が変わってきます。
地主に買い戻してもらうのか、第三者に売却するのか、又は借地権の一部と底地の一部を地主と等価交換するのか。
1-1. 借地権の住宅を売るには
所有権と違い、借地権のみの売買は価格が安くなりやすいです。
毎年の地代だけでなく、更新承諾料や建替承諾料等もかかってくるため、買主にとっての維持費用の負担が大きいからです。
さまざまなことに地主の許可や承諾料が発生する為、所有権と比べたら敬遠されがちです。
それだけでなく、銀行の住宅ローンも利用しづらいために、買い手も限られてきます。
一番理想的な処分方法は、底地とあわせて同時売却、又は地主に買い戻してもらうことでしょう。
借地権の売却パターン
①底地とあわせて同時売却
②地主に買い取ってもらう
③地主の承諾をえて、第三者に売却する
どのパターンで処分するにしても、地主の承諾が必要となってきます。
地主が買い取ってくれるケースは少ないですし、最悪、地主が第三者への譲渡を認めないという可能性もあります。
地主が承諾をしてくれない場合には、借地非訟裁判で譲渡承諾の許可申立てを行うことになります。但し、時間と費用がかかってしまうため、なるべくスムーズに売却するためには地主に対してのアプローチが重要となってきます。
1-2.借地権の譲渡承諾料
借地権を譲渡したり、更新、又は建て替えや増改築をする場合には、地主の承諾と承諾料の支払いが発生します。
地主との借地契約において、承諾料がはっきりと定められていない場合には、譲渡承諾料などの条件交渉を行わないといけません。
一般的な借地権の売買では、譲渡承諾料は売主負担となるため第三者に売却した際の最終的な手取り額も計算したほうが良いでしょう。
土地が大きければ、その分、譲渡承諾料の負担が大きくなることになります。そうなると、借地権価格が高くなるため、思ったよりも手取りが少なくなってしまうことが考えられます。
借地権の譲渡承諾料の一般的な相場は、借地権価格の10％となっています。
借地権価格は路線価を参考とします。
借地譲渡料：借地権価格の10％
更新承諾料：借地権価格の 5%～6％
建替承諾料：借地権価格の 5％ （ 更地価格の3％～4％の場合も）
承諾料の一般的な相場
上述したように、地主が第三者への譲渡を承諾してくれない場合もあります。
裁判所に「承諾に代わる許可の裁判」を求めることができるため、おなじように 借地権価格の10％の承諾料で許可の審判が出ることになります。
借地非訟手続では、だいたいのケースにおいて借地権価格を基準として承諾料を決定しています。したがって、地主とのやり取りの際には、そのような話し合いも必要となってきます。
1-2.売れるのか？売れないのか？
借地権は、所有権と比べると売りづらいです。
それに、借地権の残存期間や借地権価格、年間の地代、建物の状態によっては、買い手がつきづらくなることもあります。
都内の物件であれば、販売価格が安ければ買い手がつきます。
底地とあわせて、同時売却をできれば相場の価格で売ることも出来ます。
底地借地関係を解消できれば、地主や借地人ともにメリットを大きく享受できることがあります。
借地だけでも、底地だけでも、それぞれが分かれていると、価値が低くなってしまう為に買い手も限られてくるのです。
または借地権だけを売ろうととしても、底地だけを売ろうとしても、手元に入ってくるお金は、借地権価格や更地価格の20%から30%を下回ってしまうことは十分にあるのです。
すでに上述しましたが販売価格が安ければ、借地権は十分に売ることができます。
借地権の購入を考えるメリットは、販売価格が安いことです。買主にとっては、購入時に土地の登録免許税や不動産取得税もかからない為、諸費用の負担は少ないのです。
但し、あまりに安く販売しすぎると、売主負担である譲渡承諾料を差し引いたら、売主の手元に入ってくるお金が少なくなってしまいます。
地主や業者に買い取ってもらうべきか、一般に売り出すのか、手元に入ってくるお金をよく計算しながら考えてみることが大切です。
1-3.地主が買い戻してくれるのか？
地主にメリットがあれば、買い戻してくれる可能性は十分にあります。
但し、地主がわざわざ借地・底地を整理したいとまで思わない可能性も高いです。
考えられる理由としては下記が考えられます
・買い戻す金銭の余裕がない。
・買い戻したところで、その土地の活用を考えていない。地代収入を得る現状のままでいい
・地主サイドの共有者や相続人の意見がまとまらない
また、せっかく地主サイドが買い戻しの検討をしてくれたとしても、価格で折り合わなくなることがあります。
借地権割合を基準として買い戻して欲しいと借地人の立場で考える方は多いですが、地主の立場からすると高額な代金を払うことに納得いかないという方尾多いです。
こういった交渉事は基本的には不動産会社に依頼するべきです。
地主と借地人が良好な関係を築いているのであれば別ですが、そこまで近しい関係でなければ、直接のやり取りは借地権の売買で実績ある不動産会社に任せましょう。
地主が買い戻してくれるのでなく、同時に売却したいという方向になるかもしれません。また、第三者に売却するにしても地主の承諾は必要となってきます。
1-4.買取業者の利用も検討する
第三者への売却先として、借地権を買い取っている業者を利用するのもありでしょう。
個人への売却活動だと、時間がかかってしまう可能性があります。地主がローン承諾の許可をくれなければ、買い手が現金に限られることもあります。
また、地主が譲渡を認めてくれないと売却までに時間がかかってしまうことがあります。借地権の買取業者だからこそ、地主が承諾をしてくれなくとも借地非訟の手続きをするなどサポートも安心といえるでしょう。
また、建物がボロボロの状態であったり、接道難があるなど、どんな状態の借地権でも業者であれば買取価格を提示してくれるでしょう。
所有権に比べて、借地権はいつ売れるかわかりづらいため買取業者を利用する方も多いです。
1-5.さいごに
東京の住宅地であれば、借地権の地代も高額負担となってきます。
それでも、借地権の住宅は東京では売りやすくもあります。
一般的な土地建物が安くとも数千万円はするため、借地権の住宅は販売価格が安ければ需要があるのです。
まずは地主との交渉が必要となってきますので、専門の業者に依頼することが大切です。
