不動産を高く売ることについて

売却

不動産を高く売ることについて

当社は家や不動産の売り方がわからない、家が売れなくて困ってる方のためのご相談を積極的に受け付けております。

多くの方にとって家を売ること、不動産を売ることは一生涯に何度もあることではありません。

しかし、不動産を売るということは不動産会社や担当者によって大きく結果を左右させてしまうことがあります。担当者次第では安く売ってしまったということにもなりかねません。

物件の種別やエリア、時期に合わせた販売方法や売り出しの仕方をおこなえば、100万円でも高く売ることは可能です。

不動産の売却で悩む方のために、当サイトでは【土地】【一戸建て】【マンション】【収益物件】【税金対策】【相続】【任意売却】【再建築不可】というカテゴリ分けをしております。

不動産業界で20年以上の経験者や専任の宅地建物取引主任士がお悩みの方の為に、沢山のページを作成・公開しております。

サイト全体の構成として約200ページあり、売る時のポイントから税金等の情報まで、不動産売却に関わる情報を網羅しております。

 

不動産の査定って?

家を売りたい時は、不動産会社に査定の依頼や相談をすることになります。

不動産会社に依頼する前から売却金額を決めてる方もいらっしゃいますし、いくらで売ったら良いのか金額のことは全くわからないという方もいます。

まずは不動産会社に不動産の資料や現地の状況をみてもらい、物件の査定をしてもらいましょう。

不動産会社の査定金額とは、その土地の相場、周辺物件や類似物件の事例、3種類の鑑定評価(原価法・取引事例比較法・収益還元法)を用いて、公示地価や路線価・取引価格などを参考にしながら、不動産会社や営業マンの主観や経験などを元に算出することが多いです。

ただし、専任媒介契約を交わしたいために高い査定金額を提示する不動産会社もあります。不動産会社と媒介契約を交わす前に、不動産会社に査定の根拠や適正な相場を確認しておきましょう。

不動産会社の査定価格が正しいかどうか判断する為にも、複数の不動産会社に査定依頼をするべきなのです。

 

不動産会社に査定依頼する

2社から3社に不動産の査定依頼をする方が多いなかで、そのなかでもインターネットで不動産会社に一括査定依頼する方と、物件近くの不動産会社に査定依頼する方に分かれる傾向が有ります。

インターネットで査定依頼する利点として、複数の不動産会社に一括査定依頼ができること、所有者が遠方に住んでいても対応してもらえることです。

ただ、遠方に住んでいるからといって、査定時に現地で立ち合いをしないと不動産会社選びで失敗してしまう可能性があります。不動産会社に査定依頼をすることは、査定金額や相場を知るためということだけではありません。査定にきた不動産会社の販売実績、担当者の経験、人柄、資質を見極めることが大事なことなのです。不動産会社選びに失敗しないで、信頼できる不動産会社と専任媒介契約をすることで、安心して家を売り出すことができるのです。

不動産会社と媒介契約をする

不動産会社に家を売るための活動をしてもらうためには、不動産会社と【媒介契約】を交わさなくてはいけません。

【媒介契約】とは、不動産の販売価格や条件・不動産会社に支払う仲介手数料・不動産会社の義務(業務報告等)や有効期間を書面にして、売主と不動産会社が契約を交わしておくことです。媒介契約を交わすことで不動産会社の義務が明確になり、また売主と不動産会社間の仲介トラブルを防ぐことができます。

媒介契約には、一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約の3種類があります。依頼する不動産会社を決める前に、どの媒介契約で売りに出すか決めておくことです。一般媒介契約と違い、専任媒介契約や専属専任媒介契約は1社にしか依頼できないからです。不動産を高く売るには、依頼する不動産会社の営業活動や実績・担当者の経験を確認した上で、信頼できる不動産会社かどうか見極めることが重要です。

不動産会社に買い取ってもらう

家や不動産がなかなか売れないこともあります。需要がまったくないエリアの物件や難あり物件、大きすぎる土地や物件は不動産業者が買い取る傾向にあります。

なかでも難あり物件や、マンション用地向け等の大きい土地等の売却は、相続絡みが殆どでしょう。業者買取のメリットとして、相続人がはやく不動産を手放すことができます。

難あり物件や需要がないエリア、大きすぎる土地や物件は個人の買い手の方はめったにあらわれません。半年、1年と長期間にわたって売買が成立しない傾向があります。【業者による不動産買取】は物件によっては早期決済、瑕疵担保免責などの条件もつきやすく、はやく売買の話がまとまることが多いです。家を売り急いでいる、空き家をはやく手放したい、相続した土地を売りたいなどに関しては、不動産会社に買取査定をしてもらいましょう。当社でも積極的に買取りを行っております。

再建築不可や難あり物件なら

再建築不可とは、建築基準法の接道義務を満たしていなく、建て替えができない物件のことです。建て替えが出来ないので、再建築不可とよばれています。

建て替えが出来ない木造住宅は、築年数がかなり経っていると建物が全体的に傷んでいるでしょう。また柱や梁、床下などが一部腐朽しています。建物の劣化や腐朽が進行していると、早急にリフォームや修繕をしておくべです。空き家として放置しておくと、年々建物は傷んで価値が全く無いものになってきます。建物の状態によっては、新築以上のリフォームコストがかかることもあり、周辺相場の半値以下になってしまうこともあります。

難あり物件として、旧耐震基準や建ぺい率オーバーなどの既存不適格、自殺や孤独死といった事故物件などがあります。

地目が畑・田である農地を売るには【売却/買取】

相続した農地を売りたいという方は多いです。全国の遊休農地や放置され荒廃化した農地は年々増えています。

 

農地は宅地に比べて固定資産税などは安いです。

全国平均の固定資産価格は㎡あたり30円から100円程度で、年間の固定資産税も数千円ですむことがあります。

但し、市街化区域における農地であれば、固定資産是や都市計画税などが宅地並みに課税されていることがあります。

そのような状況では、所有者は農地を手放して宅地化が進むことは明らかです。

 

 

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相続した土地を高く売りたい場合には

相続した土地がいくらで売れるのか。売却価格によっては、自宅の買換え等の計画をたてられることもあるでしょう。

 

相続人が多ければ、遺産分割協議で誰が土地を取得するのか決めなくてはいけません。

法定相続分を基準に土地を共有で相続することになれば、将来土地を売る際に他の相続人の許可が必要となります。

相続が発生するたびに、所有者が細分化されることもあります。

現金や有価証券等の遺産とちがって、土地や不動産は単独相続にしておいたほうが将来的に売りやすくなります。

 

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成年被後見人の不動産の売却

施設に入ってしまった高齢者である親の不動産を売却したくても、売却できないことがあります。

例えば、親が認知症になっていて介護が必要な状態になっていれば、まずは成年後見の申立てをしなくてはいけません。

 

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住宅ローンが残っている家を売りたい

家を売る場合には、引き渡し時までに抵当権などの担保権を抹消することが売主の義務となります。

住宅ローンを組んで家を購入した場合には、土地建物に抵当権が設定されています。

まだ住宅ローンが残っている場合には、ローンの残債を返済しなければ銀行等の金融機関は抵当権の抹消に応じてくれません。

 

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家の住宅ローンが払えない【任意売却】

下記のような理由で、家の住宅ローンが払えなくなっていませんか?

 

失業してしまったり、病気やケガになってしまったり、無理な計画でフルローンを組んでいたり、事業に失敗してしまったり

一番多い理由として、収入の低下や失業によって住宅ローンの返済が困難になってしまったケースです。

住宅ローンの返済が困難になってしまったら、はやめに金融機関や不動産会社に相談をしましょう。

 

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