「旗竿地」という言葉を聞いたことはありますか？
旗のような形状をした土地を、旗竿地と呼びます。別名で敷延（シキエン）とも呼ばれています。
旗竿地は、前面の土地に比べて日当たりや通風が悪く、建築費も割高になりやすいなどのデメリットがあり、そのため安く売買されることが多いです。
その旗竿地よりも、さらに条件が悪い土地があります。
それは、敷地から道路まで接道していない土地（未接道の土地）や間口が狭く（旗竿のような形状をしているが、間口が2メートル未満である）土地、そして建て替えができない土地（再建築不可の土地）です。
これらの土地は、建て替えが許可されず、売却することさえも難しい状況です。
1.売れない土地
売れない土地には、いくつかのマイナス要素が存在します。
売れない土地の特徴
・傾斜地
・旗竿地
・市街化調整区域の土地
・事故や事件があった土地
・変形地、不整形地
・道路に接道していない土地、間口が狭い土地(未接道/再建築不可)
上記の中でも、道路に接道していない土地や間口が狭小の土地は売れにくいです。
これらの土地では、車を敷地に入れることができず、また隣人から通行や掘削の妨害を受ける可能性も考えられます。
民法や下水道法では、他人の土地を最小限の方法で利用することが認められています。しかし、判例においては認められていても、隣人が了承してくれないことはよくあります。
このような近隣問題を抱える土地では、隣人の根拠のない主張によってさらなるトラブルに発展する可能性もあります。
近隣トラブルのある土地は、いくら安くても売りにくくなってしまいます。
また、道路に接道していない土地や間口が2メートル未満の狭小な土地は、一度更地にしてしまえば家を建てることはできません。
家を建てることができない土地を購入したいという方はほとんどいないでしょう。
利用用途も駐車場や資材置き場などに限定され、更地であれば住宅用地の特例が利用できなくなり固定資産税等も高くついてしまいます。
1-1.接道義務と建築制限について
建築基準法第43条では、【建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない。】という接道義務が定められています
建築基準法における「道路」とは、以下のような特徴を持つ道路を指します。
・道路法による道路
・都市計画法や土地区画整理法などの法律に基づき築造された道路
・建築基準法ができた昭和25年当時にすでに存在していた道
・道路法や都市計画法などによる事業計画のある道路で、2年以内にその事業が執行される予定のものとして、区が指定したもの。
・位置指定道路
・第42条第2項道路
たとえ幅員が4メートル以上ある私道や敷地の一部だとしても、上記の定義に該当しない場合、建築物の敷地は接道義務に違反していることになります。
※ただし、但し書き道路として適用されていれば、建て替えは可能です。
また、道路に接道していない土地や間口が2メートル未満の狭小な土地は、建築基準法の基準を満たしていないため、建築制限の対象となります。
さらに、接道間口が2メートル以上あっても、都道府県などで定められた条例により建築制限が課される場合があります。
例えば、東京都建築安全条例では、路地状部分の長さが20メートルを超える場合には、路地状部分の幅員が3メートル以上確保されている必要があります。
|
敷地の路地状部分の長さ
|
幅員
|
|
20メートル以下のもの
|
2メートル
|
|
20メートルを超えるもの
|
3メートル
|
法律の改正や建築基準法の施行前に建てられた物件も多く存在しており、現在建っている建物については除却などの是正命令を受ける必要はありませんが、それでも建て替えができない土地は売りにくくなります。
1-2.道路に接道していない土地、間口が狭い土地は、売れない！？
道路に接道していない土地や間口が狭い土地は、売却が難しい場合があります。これらの土地は未接道や無接道と呼ばれ、袋地とも言われます。
そうした土地は、間口の広い土地よりも価値が低い傾向にあります。
その理由は、敷地から道路に出るために他人の土地を通過しなければならないからです。
排管や電線等も隣地に越境しています。
ガス管工事ができずに、プロパンガスを使い続けている土地も多いはずです。
掘削工事を行う場合でも、通路所有者の承諾が必要です。（掘削の承諾）
未接道の土地は接道義務を満たしておらず、建て替えもできないため、一般的に価値がないと見なされます。
最大のデメリットは、購入者が銀行や信用金庫から住宅ローンを利用できないことです。そのため、購入候補者が制限されます。
未接道の土地に比べて、まだ間口狭小地のほうが売りやすいです。
0.5メートル程度の間口しかない土地もあれば、わずか2メートルに満たない土地もあります。
通路の持ち分があって間口も1メートル以上あれば、リフォームもしやすく立地良ければ売りやすいです。
未接道や間口狭小の土地は、土地ごとに条件が異なります。
条件次第では、売却の可能性が十分にあることもあります。
例えば、接道状況（道路付け）や境界の状況、越境の有無、通行・掘削の承諾書の有無、建物の状態、駐車場の有無、再建築の可能性、立地条件などが重要な要素となります。
1-3.未接道・間口狭小の土地でも可能性はある！？
未接道の土地や間口が狭い土地でも、隣地を購入することで魅力的に変わる場合があります。
隣地を買い、接道義務を満たすようになると、周辺の相場と同等の価値に上昇するでしょう。
一定の資金があれば、隣地を買い取り、大きな敷地にして転売することも可能です。
不動産業界ではこれを「地上げ」と呼び、お金と交渉力があれば成功する可能性もあります。
この手法は主に不動産業者が用いるものです。
未接道の土地や間口が狭小の土地でも、転売目的で不動産業者が買い取ってくれるケースもあります。
1-4.銀行のローンが利用できない
未接道の土地や間口が狭小の土地では、住宅ローンやリフォームローンの利用が制限されます。
これは、銀行や金融機関が土地建物を担保として評価できないためです。
一部のリフォーム会社では、信販会社のリフォームローンを斡旋しています。
しかし、住宅ローンやリフォームローンが利用しづらい未接道の土地や間口狭小の土地は、売りにくい要因の一つとなります。
2.どれぐらいで売却できるのか？
売却価格は相場の半分以下になる場合もありますが、6割から7割程度の価格で売れることもあります。
また、建物の状態が良好なリフォーム済み物件は高く売れることもあります。
以下の条件によって、相場に近い価格で売れる場合もあれば、半分以下で売れない場合もあります。
接道状況（道路付け）や境界の状況、越境の有無、通行・掘削の承諾書の有無、建物の状態、駐車場の有無、再建築の可能性、立地条件
建物の状態がひどくなっている場合、買い手はリフォーム費用を考慮しなければなりません。
例えば、20坪から30坪ほどの木造住宅を基礎工事を含めてフルリフォームする場合、1500万円から2000万円ほどの費用がかかるでしょう。
銀行の住宅ローンやリフォームローンが使用できないことを考慮すると、買い手は限られてくることもあります。
2-1.隣地に売れる可能性もある
隣の土地の所有者が買ってくれる可能性があります。
隣地を購入することで、土地が広くなり資産価値が上がるためです。
ただし、隣人は通常、比較的低価格でしか買い取ってくれないことがほとんどです。
隣人は再建築できない土地や接道のない土地であることを知っているため、値引きを求めることがあります。
また、隣人が資金を用意できなければ、話し合いが進むこともできません。
2-2.都心の物件は売れる
リフォームやリノベーションによって建物を再生できる場合、都心の物件は状態が悪くても売れます。
都心の土地は高くて、坪400万円から500万円はするからです。それに中々売り物が出ない地域もあります。
価格を2000万円台から3000万円台に設定すれば、現金で購入する顧客も現れる可能性があります。
2-3.間口が狭い土地は業者の買取が良い？
0.4メートルから0.5メートルほどの間口が極端に狭い土地は、家電家具の搬出入やリフォーム時の資材の搬出入が難しくなるだけでなく、日常的な通路としても制約が生じます。
間口が極端に狭い土地では、建物や給排水管が隣地に越境している可能性もあり、他にも懸念事項が考えられます。
通路所有者や隣接地所有者との交渉が必要であり、通行掘削の承諾書の取得や通路持ち分の一部取得などが必要になります。
近隣との紛争を避けるためにも、業者の買取が適しているでしょう。
当社でも、再建築不可物件を積極的に買取りしております。
間口が狭くなっている土地（1メートル未満でも可）や袋地（通路持ち分がなくても可）でも買取が可能です。
また、わずかに接道が足りないような物件についても、適切な金額を提示できるよう努めます。
接道条件が不利な土地（未接道、間口狭小、再建築不可）に関しては、お気軽にご相談ください。
