道路に接道していない土地、間口が狭い土地は売れない？【未接道/再建築不可】

「旗竿地」という言葉を聞いたことはありますか？

旗のような形状の土地を、旗竿地といいます。 別名で敷延(シキエン)とも呼ばれます。

前面の土地に比べて、日当たりや通風が悪く、また建築費が割高になりやすい等のデメリットがあって、安く売買されています。

その旗竿地よりも、さらに条件が悪い土地があります。

敷地から道路まで接道していない土地(未接道の土地)、間口狭小の土地（旗竿のような形状をしてるが、間口が2メートル未満である）、建て替えができない土地(再建築不可の土地)です。

これらの土地は、建て替えは許可されず、また売却することすら難しいのです。

1.売れない土地

売れない土地には、それなりのマイナス材料があります。

売れない土地

・傾斜地

・旗竿地

・市街化調整区域の土地

・事故や事件があった土地

・変形地、不整形地

・道路に接道していない土地、間口が狭い土地(未接道/再建築不可)

上記の土地のなかでも、道路に接道していない土地や間口が狭小の土地は売れづらいです。

敷地に車を入れることも出来なければ、隣人から通行や掘削の妨害を受けることも考えられます。

民法や下水道法では、必要最小限の方法によって他人地の利用を認めています。しかし、判例では認められていても、隣人が認めてくれないことは多々あります。

そのような近隣問題を抱えている土地は、隣人の根拠のない主張でさらなるトラブルに発展することもあります。

近隣トラブルがある土地は、どんなに安くても売るに売れなくなってしまいます。

また、道路に接道していない土地や間口が2ｍ未満の狭小の土地は、一度更地にしてしまえば家が建てられません。

家が建てられない土地を買いたいという方はいないでしょう。

利用用途が駐車場や資材置き場などに限られることになり、更地であれば住宅用地の特例が利用できなくなり固定資産税等も高くついてしまいます。

1-1.接道義務がある

建築基準法第43条では、【建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない。】と接道義務を定めています。

建築基準法上の道路とは、幅員4メートル以上ある下記のような道路のことです。

・道路法による道路

・都市計画法や土地区画整理法などの法律に基づき築造された道路

・建築基準法ができた昭和25年当時にすでに存在していた道

・道路法や都市計画法などによる事業計画のある道路で、2年以内にその事業が執行される予定のものとして、区が指定したもの。

・位置指定道路

・第42条第2項道路

たとえ幅員が4メートル以上ある私道や敷地の一部だとしても、上記の道路に該当していなければ

建築物の敷地は、接道義務に違反していることになります。

※但し書き道路として適用を受けていれば、建て替えは出来ます。

道路に接道していない土地や間口が2ｍ未満の狭小の土地は、この建築基準法の基準を満たしていないのです。

また、接道間口が2ｍ以上あっても、都道府県等で条例を定められた条例等で建築制限に引っかかることがあります。

東京都建築安全条例では、路地状部分の長さが20メートルを超えていれば、路地状部分の幅員が3メートル以上確保されていないといけません。

法律の改正や建築基準法の施工前に建てられた物件も多く、現状建っている建物に関しては除却などの是正命令を受けることはありませんが、

それでも建て替えが出来ない土地は、売りづらくなります。

1-2.道路に接道していない土地、間口が狭い土地は、売れない！？

敷地から道路まで接道していない土地は、未接道や無接道ともいわれます。

袋地も同じ意味の土地です。

それらの土地は、間口が狭い土地よりも価値が低い土地です。

何故ならば、敷地から道路に出るまでに他人の土地を通らなくてはいけません。

排管や電線等も隣地に越境しています。

ガス管工事ができずに、プロパンガスを使い続けている土地も多いはずです。

掘削工事をするにしても、通路所有者の承諾が必要になるからです。（掘削の承諾）

未接道の土地なので、接道義務を満たしていなく、建て替えも出来ません。

建て替えができない土地は価値が無いと思ってしまう方が大半のはずです。

一番のデメリットは、買い手が銀行や信用金庫の住宅ローンを利用することはできません。そうなると、買い手が限られてきます。

未接道の土地に比べて、まだ間口狭小地のほうが売りやすいです。

0.5メートル程度の間口しかない土地もあれば、わずか2メートルに満たない土地もあります。

通路の持ち分があって間口も1メートル以上あれば、リフォームもしやすく立地良ければ売りやすいです。

未接道や間口狭小地の土地は、その土地によって条件がことなってきます。

条件次第では売れる可能性は十分になります。

接道状況（道路付け）や境界の状況、越境の有無、通行・掘削の承諾書の有無、建物の状態、駐車場の有無、再建築の可能性、立地条件

1-3.化ける土地がある？

未接道の土地や間口狭小の土地でも、隣地を買うことで化けることがあります。

隣地を買って接道義務が満たされるようになれば、周辺相場と同等の金額に上昇するでしょう。

まとまった資金があれば、隣地を買って大きな土地にして売ることも出来ます。

不動産業界では地上げとよばれていて、お金と交渉力があれば、うまくいく可能性もあります。

主に不動産業者がおこなう手法ではあります。

未接道の土地や間口狭小地は、地上げ後の転売目的で不動産業者が買い取ってくれることもあるのです。

1-4.銀行のローンが利用できない

住宅ローンだけでなく、リフォームローンも利用できません。

未接道の土地・間口狭小の土地は担保価値が無いとみなされるために、土地建物を担保としたリフォームローンを組むことが出来ないのです。

一部のリフォーム会社では、信販会社の提携ローンを斡旋しています。

住宅ローンやリフォームローンが利用しづらい、未接道の土地・間口狭小の土地は売りづらい要因の一つです。

2.どれぐらいで売却できるのか？

相場の半値以下になってしまうこともあれば、6掛けから7掛けで売れることもあります。

また、リフォーム済み物件で建物の状態が良ければ、高く売れることもあります。

下記の条件次第では、相場に近い金額で売れることも、半値以下で売れないこともあります。

接道状況（道路付け）や境界の状況、越境の有無、通行・掘削の承諾書の有無、建物の状態、駐車場の有無、再建築の可能性、立地条件

建物の状態がボロボロであれば、買い手はリフォーム予算を考慮しないといけません。

20坪から30坪位の木造住宅を、基礎工事含めてフルリフォームする場合には1300万円から1800万円位かかるでしょう。

銀行の住宅ローンやリフォームローンが使えないことを考えると、買い手は限られてきます。

2-1.隣地に売れる可能性もある

隣地の方が買ってくれる可能性があります。

隣人が買うことで、隣地がまとまった広さの土地になって資産価値が上がるからです。

但し、それなりに安い価格でしか買ってくれないことが殆どです。

隣人からしたら再建築不可や未接道の土地という事実を知っているので、足元を見られやすいです。

また隣人に資金の工面が出来なければ、話を進めることも出来ないでしょう。

2-2.都心の物件は売れる

リフォームやリノベーションで建物を再生できるのであれば、ボロボロであっても都心の物件は売れます。

都心の土地は高くて、坪400万円から500万円はするからです。それに中々売り物が出ない地域もあります。

2000万円台から3000万円台の価格設定であれば、現金客がつくこともあります。

2-3.間口が狭い土地は業者の買取が良い？

0.4メートルから0.5メートル位の間口が狭すぎる土地は、引っ越しの為に家具などの搬出入が困難になるだけでなく

リフォーム時の資材の搬出入も難しくなってしまいます。

日常生活として利用する通路としては、狭きに失するといえるでしょう。

間口が狭すぎる土地は、建物や給排水管などが隣地に越境してることもあり、懸念材料が他にもあることは考えられます。

通路所有者や隣接地所有者に対して、通行掘削の承諾書の取得や通路持ち分の一部取得等の交渉をしないといけません。

近隣との紛争が起きない為にも、業者買取りが向いてるでしょう。

当社でも、再建築不可物件を積極的に買取りしております。

再建築不可買取～当社が再建築不可を高く買い取る4つの理由

間口狭小地（1ｍ未満可）、袋地（通路持ち分無し可）でも買取り可能です。

またわずかに接道が足りようないような物件も、高く金額を出せるようにいたします。

接道条件が悪い土地（未接道、間口狭小、再建築不可）については、お気軽にご相談くださいませ。