不動産の所有権放棄はできません。そして相続放棄も簡単にはできないのです。
田舎の土地問題は深刻です。処分したくても処分できずに、悩まれている方が多いのです。
その結果、空き地空き家問題が年々大きくなっています。
1.不動産の所有権放棄
誰も住んでいない実家の家、相続した田舎の土地、また住まなくなって身内が誰も使わなくなった土地、利用しなくなった畑などを処分したいという方は多いです。
土地建物には所有権があって、所有権は基本的には売買が出来ます。
但し、田舎の土地では買い手が少なく需要が低いことから、売買が成立しないという問題が発生しやすいのです。
使わなくなった土地建物を所有し続けるということは、毎年、固定資産税等の税金や土地建物の維持管理費用を支払い続けるということです。
遠方に住んでる子供が実家を相続した場合には、お金をかけて相続放棄の手続きをとるか、売却するか。さもなくば毎年税金や管理費用を払い続けることになります。
1-1.所有権とは
所有権とは、特定のものを自由に使用・収益・処分する権利のことです。
不動産である土地建物でも、所有権はあります。しかし、不動産の場合には簡単に処分ができません。
不動産の所有権放棄は認められていないからです。
今のところ不動産を処分するには、第三者に売却をするか、自治体に寄附をするしかありません。
寄附制度は、現況が道路として利用されている土地を除いて、自治体が寄付を受け入れてくれる可能性は非常に低いです。
そうなると、第三者に売却をするしかありません。
また令和5年4月27日から相続土地国庫帰属法がスタートします。一定の要件を満たした場合に、土地を手放して国庫に帰属させることを可能となるのです。ただ、自治体の寄附制度と同じく、一定要件を満たす必要があるため簡単にはいかないでしょう。
1-2.田舎の土地問題
田舎の土地は中々処分しづらいでしょう。
東京23区に比べて、土地の値段が非常に低い、賃貸需要がない、住居の需要が低い、市街化調整区域である、農地で売買が難しい等の理由があげられます。
田舎の土地は市街地から近い、最寄駅が発展しているなら処分できるかもしれませんが、そうでないなら処分をするのは難しくなります。
さらに土地の形状が悪い、ぼろ家が建っている、車の出入りが出来ない土地である等のネガティブ要素が加わると、引き取り手を探すことすら大変になります。
1-3.所有権移転登記にかかる費用
第三者（買主）が二束三文で不動産を引き取ったとしても、土地建物の所有権を移転登記するための費用は掛かってきます。
土地の固定資産税評価額が1000万円だとしたら、所有権移転時に登録免許税が15万円、移転数カ月後に不動産取得税が15万円かかってきます。
登録免許税・・・1000万円×15/1000＝15万円
不動産取得税・・・1000万円×1/2×3%＝15万円
この他にも、司法書士に支払う報酬が所有権移転時に5万円から10万前後かかるとします。
所有権移転費用は通常、買主が負担することになります。(売主負担とすることも可能)
つまり、土地の評価額1000万円の場合には、所有権移転登記の費用が35万円以上かかるということです。
所有権移転登記に費用がかかり、翌年からの固定資産税等の費用も発生する為に
いくらタダで不動産を取得できたとしても有効活用がむずかしい不動産を引き取ってくれる買主が中々あらわれないでしょう。
1-3.不動産を相続放棄する
いらない土地建物や実家の不動産を相続放棄することもできます。
ただし、民法第940条でも定められてるとおり、相続放棄をしたとしても土地建物の管理義務はまぬがれません。
相続放棄をすることで固定資産税はかからなくなりますが、維持管理の義務は継続となるのです。
（相続の放棄をした者による管理）
民法第940条 相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。
この義務をまぬがれるためには相続放棄の手続きだけでなく、家庭裁判所に申し立てをして相続財産管理人を選任しなければいけません。
収入印紙800円分
切手代
官報公告料3775円
の他にも、財産管理人の報酬を支払う必要があります。
結局、相続放棄をするにしても、数十万円以上の費用がかかってしまうのです。
詳しくは≪裁判所 | 相続財産管理人の選任≫をご参考くださいませ。
1-4.簡単に放棄できないなら、売るしかない
不動産を相続放棄して税金の支払いや維持管理から免れるためにも、面倒な手続きや数十万円のお金がかかる場合があります。
かんたんには不動産を相続放棄出来ないということです。
それであれば、安く売りに出してしまうか、不動産業者に買い取ってもらう、もしくは引き取ってもらった方が良いです。
こちらのページ≪いらない古家付き土地や更地を寄付、引き取り、処分するには≫もご参照くださいませ。
2.不動産によっては処分がむずかしい
不動産によっては需要が低くて売買が成立しなかったり、自治体に寄付を断られてしまう場合があります。
処分が難しい不動産は、不動産買取業者に任せてしまったほうが話が早いかもしれません。
2-1.古家付き土地、更地
古家がたっている場合や更地の場合には、安ければ売れるでしょう。
土地に古家（上物）がある場合には、売主や所有者の負担で解体してから更地渡しが一般的です。
建物がまだ十分に利用可能であれば現況渡しで売買することができます。
売主としても現況渡しとして売買できれば、解体費用などを捻出する必要がなく、手取り額が多くなります。
但し、駅から遠すぎたり田舎にあって立地が悪い場合には簡単に売れないこともあります。また上物が木造でなく築古のRCや鉄骨造だったりすると解体費用の負担も増えてしまいます。そうなると尚更売れづらくなります。
2-2.農地や畑
農家で高齢化してる人も多く、売りたい方は増えています。現況が農地であれば、簡単に売買できません。
農地を売買するために、原則として条件を満たした上で農業委員会の許可を受ける必要があるのです。
地目が畑で現況が宅地になってる場合もあります。そのような場合には市街化区域であれば地目を宅地変更にして売買は可能です。
農地を宅地に転用できるかどうかは、農地区分によります。
・農用地区域内農地 ・・・市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地です。原則農地転用は不許可です。
・甲種農地・・・第1種農地の条件を満たす農地であって、市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地（8年以内）等特に良好な営農条件を備えている農地です。原則農地転用は不許可です。
・第1種農地・・・10ha以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地等良好な営農条件を備えている農地です。原則として許可されませんが、病院やガソリンスタンド、市場や倉庫などの流通施設等は許可されることがあります。
・第2種農地・・・駅が500m以内にある等市街地化が見込まれる農地又は生産性の低い小集団の農地です。周辺の他の土地に立地することができない場合等は許可されます。
・第3種農地・・・駅が300m以内にある等の市街地の区域又は市街地化の傾向が著しい区域にある農地です。原則として農地転用が認められます。
2-3.市街化調整区域の場合
市街化調整区域とは都市計画区域で市街化を抑制すべき区域とされています。原則としては、住宅を建築することは認められていません。
市街化調整区域内でも、建て替えができるかどうかは自治体の許可基準や条件次第となります。
東京23区内では、河川敷を除いて、市街化区域となっています。ただ、他県では市街化調整区域や非線引き都市計画区域が多いです。
市街化調整区域の土地が売却できるかどうかは、不動産業者に相談が必要となります。
下記のページもご参考くださいませ。
2-4.難あり物件の場合
田舎の土地で、駐車場が作れない土地（間口が狭い）や建て替えが難しい土地（再建築不可）、がけ地、傾斜地などの土地となると、購入希望者もあらわれません。
難あり物件の場合には、不動産買取業者に直接依頼したほうがはやく契約・決済が出来るため楽に処分できます。
さいごに
相続した田舎の土地の処分に悩まれてる方は多いです。
毎年の固定資産税が安いとはいえ、ずっと所有し続けるわけにはいきません。
相続してから5年、10年たって、当社にご相談される方もいらっしゃいます。5年、10年経ってしまうと上物はさらに傷んでしまい売るに売れなくなってしまいます。相続した不動産を利用しないのであれば、早めに売却するべきです。
当社では1都3県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）であれば直接買取や売却のご相談もお受けしております。
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