誰でも、親の不動産を相続する機会が訪れることがあります。
しかし、両親が亡くなり相続の問題に直面した際、多くの人が何をすべきかわからずに困ってしまいます。
不動産に関連する手続きだけでも、遺産分割協議や登記手続き、申告手続きなど、行わなければならないことはたくさんあります。
相続の当事者は、生前贈与の仕組みや相続不動産の税制、売却方法を知っておくことが重要です。
財産が多い方にとって、不動産が資産の大部分を占めることが多いはずです。1億円以上の資産家の方にとって、不動産を活用した相続対策は必須と言えます。
このページでは、資産家の方向けに生前贈与の対策、注意すべき不動産の税金対策、円満な相続の方法、相続不動産の売却や評価、不要な土地の処分方法などをまとめて紹介しています。
Step 1
現金や株式、不動産などの財産が多い場合、相続対策を生前に行うことが重要です。
税制の改正に伴い、相続税の税務調査が頻繁に行われるようになりました。相続財産が多ければ多いほど課税価格も高まり、相続人である子供たちの負担も増えます。
親と子供が一緒に相続対策に取り組むことが推奨されています。特に財産が多い場合は、相続税を減らすために生前贈与と不動産対策の2つを考慮して進める必要があります。
生前贈与に関しては、相続人予定者がいる場合は早めに手続きを行うことが望ましいです。
また、相続人が多い場合は、兄弟間や親戚間の立場の違いを理解し、争いを避けるために協力し合って相続対策に取り組むことが重要です。
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Step 2
価値の低い土地は、それは負動産と揶揄されることがあります。田舎や地方の土地、建て替えができない土地、心理的な問題がある土地などが該当します。
このような土地や建物は、貸すことも難しく、利用価値が低い不動産となります。そのため、子供が相続したとしても処分や活用に困ることが多いのです。
特に相続人が遠くに住んでいる場合は、維持管理が困難です。また、貸したり売ったりする際には、手続きが煩雑になります。
都心の不動産であればまだしも、地方の不動産は深刻な問題が顕在化しています。売却が難しくなったり、処分できなくなった空き家が増え、結果として近隣や隣地に損害をもたらすリスクが高まっています。
国土交通省は、2016年度に空き家の発生を抑制するための特例措置を導入しました。
・被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋（耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。）又は取壊し後の土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除します。
また、2017年度には、一定条件を満たした上で空き家入居者に対して4万円の家賃補助や、空き家所有者には最大100万円の住宅改修費用を支給するといった空き家対策が行われました。
空き家問題が深刻化する中で、国土交通省は空き家の解体や処分を容易にするために、税制の優遇や支援策を導入しています。
ちなみに、不動産の相続放棄は容易な手続きではありません。相続放棄には手続きや費用がかかることもあります。
「自分が亡くなった後に、不要な不動産を子供に相続させることは迷惑をかけてしまうので申し訳ない」という方も多いですので、生前に処分を考えることも重要です。
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Step 3
不動産を相続した場合、売却するにはいくつかの手続きが必要です。
まず、相続人が複数いる場合は、遺産分割協議や相続財産の目録作成が必要です。
不動産を相続人間で公平に分けることは難しく、遺産分割協議がまとまらなかったり、時間がかかる場合があります。
不動産の分割方法には、現物分割、代償分割、換価分割の3つがありますので、相続人の状況に応じて対策を考えると良いでしょう。
一時的に不動産を共有するケースも見られますが、不動産の共有は問題を先送りすることになると言われています。
もし相続人の中で不動産を活用する人がいない場合、相続時に売却してしまうことで税制上のメリットを受けることもあります。
できるだけ相続人が生前に、不動産の評価や資料、状況を確認しておくことが重要です。
相続人が不動産の購入書類、修繕履歴、境界資料などを見つけられず、売却時の税金や費用が高くなることもよくあります。
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Step 4
不動産会社による相続不動産（土地や事業用不動産など）の買取を活用しましょう。
特にマンション用地や戸建て用地の大きな土地は、ほとんどが不動産業者による買取となります。
また不動産取得費もわからなく税金が多くかかりそうな不動産を早めに売却して、相続人同士で分けることを希望する方も多くいます。
相続財産を現金化し、相続人同士で分割する方法を換価分割と言います。相続開始から3年以内に譲渡すれば、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例を利用することができます。
また、不要な土地や再建築が難しい状態の土地、狭小地などの難しい条件の土地の場合、不動産業者による買取が最適です。
不動産業者による買取査定は、通常数日から1週間以内に結果が出ることが多く、急いで売却したい場合には所有者にとって都合が良いです。
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日本の高齢化率（総人口に占める65歳以上の高齢者の割合）は、平成30年時点で27.7%となり、超高齢社会に突入しています。
また、実家を相続した時の相続人の平均年齢も高くなっており、相続人にとって実家を相続することが負担となるケースは増えています。
相続した不動産を、自己居住用や投資用として自分の生活に役立てることができれば負担にはなりませんが、
相続人が遠方に住んでいて田舎の実家を相続した場合には、活用することは難しいでしょう。
所有してるだけで固定資産税の支払いや維持管理に労力がかかることもあり、負担を感じてしまうという方は多いのです。
両親や身内が亡くなって、不動産を相続することになったけど、どうしたら良いのわからない。
このページでは、そんな方の為に不動産相続時に必要となる売却の手順や、高く売るためのポイント、相続不動産のトラブルについてご紹介いたします。
相続した不動産は長年放置してしまうと、売るに売れなくなってしまいます。
自分で住んだり、建て替えたり、賃貸物件として活用するのでなければ、年間の維持費や固定資産税を考えると早めに売却してしまうのも1つの方法です。
リゾートマンションやリゾート物件は中々売れません。
売れない理由としては下記があげられます。
・物件から市街地まで遠すぎてアクセスが不便
・管理費や維持費が高すぎる、温泉使用料等の施設維持費や更新料も高い
・管理組合が機能していない
・収益物件に向かない
バブル期には数千万円から億円もした物件が、当時の価格の1/10以下になっても買い手がつかず
空き家のまま放置されている悲惨な状況となっています。
はやく不動産を現金化したい方は特別な事情をお持ちの方が多いです。
あなた様は、どのような御理由で不動産買取をご希望されていますか？
不動産会社に買取を依頼することで、すぐに決済をしてもらうことができます。
・相続した不動産が空き家になっているから
・遺産分割協議後にすぐ売却したい
・住宅ローンを滞納していて早期売却をしたい
・権利関係が複雑になっている
・敷地が大きすぎて個人の買い手があらわれない
・建物がボロボロの状態だから、古家付き土地だから
空き家になった実家を当社に引き取ってほしい、という相談が年々増えています。
タダでもいいから引き取ってほしいと、深刻なご様子で相談にこられるのです。
東京の不動産であれば、どんなに築年数が古くても、道路付けに問題があっても、連棟式や狭小住宅であっても、売ることができます。
同じ首都圏の地域であっても、千葉県や茨城県、栃木県や群馬県の土地建物は簡単に処分できません。
東京にアクセスしやすいエリアであれば買い手もつきますが、東京まで電車や車でアクセスが2時間以上かかるエリアだと買い手もつきづらいです。
下記のようなケースで、自分が死んだ後の不動産の心配をする方は多いです。
・自分が死んだ後に不動産の処分は誰がしてくれるのだろうか？
・寄付や遺贈を受け付けてくれるだろうか？
・子供に不動産を相続させたくないので、生前のうちに処分できないだろうか？
子供や孫、兄弟等の身内がいれば、不動産を相続させることができます。
当社のような不動産の買取をしている業者には、
仲介業者様から「急ぎで決済をしてほしい、買取の目線を明日までに出して欲しい」と物件の査定依頼がよくきます。
それらの売り急ぎ物件は、相続案件や任意売却、資産整理、瑕疵物件であることが多いです。
中には*ローンが使えない物件であることも多く、現金ですぐに決済できる不動産業者でないと対応できないこともあります。
※道路付けが悪い物件は、買取資金等の融資がつかない
払い下げとは、使われることがなくなった法定外公共物（旧里道・旧水路）などを国または市町村から購入することです。
里道（りどう）や水路は、赤道や青道とよばれることもあります。
法定外公共物・法定外道路は、道路法や河川法の適用がない認定外の公共物であって国または市町村が管理しています。
相続した土地がいくらで売れるのか。売却価格によっては、自宅の買換え等の計画をたてられることもあるでしょう。
相続人が多ければ、遺産分割協議で誰が土地を取得するのか決めなくてはいけません。
法定相続分を基準に土地を共有で相続することになれば、将来土地を売る際に他の相続人の許可が必要となります。
相続が発生するたびに、所有者が細分化されることもあります。
現金や有価証券等の遺産とちがって、土地や不動産は単独相続にしておいたほうが将来的に売りやすくなります。
国際結婚という理由だけでなく、生活やビジネスの拠点を外国に移したいという理由で海外移住される方が増えています。
海外移住しても年金受給の要件を満たしていれば日本の年金は受給できますし、今後も海外移住される方は増えるでしょう。
これから海外移住する予定の方は、日本在住してる間にはやめに不動産を売却しておきましょう。
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