誰だって、親の不動産を相続する機会が訪れるものです。
しかし、いざ両親が亡くなってしまって相続に直面した時、何をすれば良いのかわからず困ってしまう方は多いです。
不動産関連の手続きだけでも、遺産分割協議、登記の手続き、申告手続きなど、しなければいけないことは沢山あります。
相続の当事者は、生前贈与の仕組みや相続不動産の税制、売却の仕方を知っておきましょう。
財産が多くある方は、財産のうちに不動産の占める割合が高いはずです。1億円以上の資産家の方にとって、不動産による相続対策は必須ともいえます。
このページでは、資産家の方向けの生前贈与の対策、おさえておきたい不動産の税金対策、揉めない為の相続の方法、相続不動産の売却や、不動産の評価、不要な土地の処分の仕方、などについてまとめているページをご紹介していきます。
Step 1
現金や株式、不動産などの財産が多く有る場合には、生前に相続対策をしておくべきです。
税制の改正にともない、相続税の税務調査も高い頻度でおこなわれるようになっています。相続財産が多ければ多いほど、課税価格は高まり、相続人である子供の負担も大きくなります。
被相続人である親と、相続人である子が一緒に相続対策を取り組んだほうが良いとされています。
財産が多い場合には、相続税を減らすためには、生前贈与と不動産対策、この2本柱で考えていかなければいけません。
生前贈与に関しては相続人予定者がいる場合には、早ければ早いほど行っておいた方が良いです。
また相続人が多い場合には相続人同士で争続をおこさないためにも、すでに世帯をもって独立している子供たちの兄弟間や親戚間の立場の違いを理解したうえで、協力し合って相続対策に取り組むことが重要です。
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Step 2
不動産でも、負動産と揶揄される土地があります。田舎の土地や地方の土地、建て替え不可の土地、心理的瑕疵がある土地のことです。
そのような土地建物は人に貸すことが出来ない、利用価値が低い不動産であるため、子供が相続したとしても処分や活用に困ることになります。
相続人が遠方に住んでいると、維持管理することは大変です。
それに人に貸すにしても、売るにしても、面倒な手続きが必要になってきます。
都心の不動産はまだしも、地方の不動産は特に深刻な問題がおきています。
売るに売れなくなった、処分ができなくなった空き家が増えており、その結果、維持管理されなくなった空き家が隣地や近隣へ損害を与えるという危険性が高まっているのです。
平成28年度には、国土交通省は空き家の発生を抑制するための特例措置を創設しました。
・被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋（耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。）又は取壊し後の土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除します。
また平成29年度には、空き家入居者への4万円の家賃補助や、空き家所有者に対する100万円を上限とした住宅改修費を支給するという空き家対策を実施する予定です。
空き家問題が深刻になっている中で、国土交通省は空き家の解体や処分がしやすいように、税制の優遇や支援の政策を打ち出しています。
ちなみに不動産を相続放棄することは簡単なことではありません。相続放棄するための手続きや費用も発生してきます。
『自分が亡くなった後に、いらない不動産を相続させるのは子供に迷惑をかかってしまうので申し訳ない』と、生前に処分をしておきたいという方も多いです。
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Step 3
相続した不動産を売却するためには様々な手続きをしなければいけません。
まず、相続人が複数いる場合には、遺産分割協議や相続財産の目録作成をすることになります。
不動産を相続人同士で分けることはむずかしく、遺産分割協議がまとまらない、長期化することがあります。
不動産の分割の仕方にも、3つの方法（現物分割、代償分割、換価分割）がありますので、相続人の状況に応じて対策を練るとよいでしょう。
とりあえず、不動産を共有しておくというケースが見られますが、不動産の共有は問題の先送りともいわれます。
もしも不動産を活用する相続人がいない場合には相続時に売却してしまったほうが税制のメリットを受けられる場合もあります。
なるべく、被相続人が生前のうちに、不動産の評価や資料、状況を確認しておきましょう。
相続人が不動産の資料（購入書類、修繕履歴、境界資料）を発見できずに、売却時の税金や費用が高くついてしまった、なんてこともよくあるからです。
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Step 4
不動産会社による、相続不動産（土地・事業用不動産等）の買取を活用しましょう。
マンション用地や戸建て用地向けの大きい土地は、不動産業者による買取がほとんどです。
また不動産取得費がわからなく、税金の発生が考えられる不動産を早めに売却して、相続人同士で分けたいという方も多いです。
相続財産を現金化して相続人同士で分割する方法を換価分割といいます。
相続開始のあった日から3年以内に譲渡すれば、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例を利用することができます。
また、いらない土地や再建築不可の土地、狭小地など、
難ありの土地の場合には不動産業者による買取でないと、土地の再活用がむずかしいでしょう。
不動産業者による買取査定は、数日から1週間以内で結果が出ることが多く、急ぎの売却には所有者にとって都合が良いと言えます。
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日本の高齢化率（総人口に占める65歳以上の高齢者の割合）は、平成30年時点で27.7%となり、超高齢社会に突入しています。
また、実家を相続した時の相続人の平均年齢も高くなっており、相続人にとって実家を相続することが負担となるケースは増えています。
相続した不動産を、自己居住用や投資用として自分の生活に役立てることができれば負担にはなりませんが、
相続人が遠方に住んでいて田舎の実家を相続した場合には、活用することは難しいでしょう。
所有してるだけで固定資産税の支払いや維持管理に労力がかかることもあり、負担を感じてしまうという方は多いのです。
両親や身内が亡くなって、不動産を相続することになったけど、どうしたら良いのわからない。
このページでは、そんな方の為に不動産相続時に必要となる売却の手順や、高く売るためのポイント、相続不動産のトラブルについてご紹介いたします。
相続した不動産は長年放置してしまうと、売るに売れなくなってしまいます。
自分で住んだり、建て替えたり、賃貸物件として活用するのでなければ、年間の維持費や固定資産税を考えると早めに売却してしまうのも1つの方法です。
リゾートマンションやリゾート物件は中々売れません。
売れない理由としては下記があげられます。
・物件から市街地まで遠すぎてアクセスが不便
・管理費や維持費が高すぎる、温泉使用料等の施設維持費や更新料も高い
・管理組合が機能していない
・収益物件に向かない
バブル期には数千万円から億円もした物件が、当時の価格の1/10以下になっても買い手がつかず
空き家のまま放置されている悲惨な状況となっています。
はやく不動産を現金化したい方は特別な事情をお持ちの方が多いです。
あなた様は、どのような御理由で不動産買取をご希望されていますか？
不動産会社に買取を依頼することで、すぐに決済をしてもらうことができます。
・相続した不動産が空き家になっているから
・遺産分割協議後にすぐ売却したい
・住宅ローンを滞納していて早期売却をしたい
・権利関係が複雑になっている
・敷地が大きすぎて個人の買い手があらわれない
・建物がボロボロの状態だから、古家付き土地だから
空き家になった実家を当社に引き取ってほしい、という相談が年々増えています。
タダでもいいから引き取ってほしいと、深刻なご様子で相談にこられるのです。
東京の不動産であれば、どんなに築年数が古くても、道路付けに問題があっても、連棟式や狭小住宅であっても、売ることができます。
同じ首都圏の地域であっても、千葉県や茨城県、栃木県や群馬県の土地建物は簡単に処分できません。
東京にアクセスしやすいエリアであれば買い手もつきますが、東京まで電車や車でアクセスが2時間以上かかるエリアだと買い手もつきづらいです。
下記のようなケースで、自分が死んだ後の不動産の心配をする方は多いです。
・自分が死んだ後に不動産の処分は誰がしてくれるのだろうか？
・寄付や遺贈を受け付けてくれるだろうか？
・子供に不動産を相続させたくないので、生前のうちに処分できないだろうか？
子供や孫、兄弟等の身内がいれば、不動産を相続させることができます。
当社のような不動産の買取をしている業者には、
仲介業者様から「急ぎで決済をしてほしい、買取の目線を明日までに出して欲しい」と物件の査定依頼がよくきます。
それらの売り急ぎ物件は、相続案件や任意売却、資産整理、瑕疵物件であることが多いです。
中には*ローンが使えない物件であることも多く、現金ですぐに決済できる不動産業者でないと対応できないこともあります。
※道路付けが悪い物件は、買取資金等の融資がつかない
払い下げとは、使われることがなくなった法定外公共物（旧里道・旧水路）などを国または市町村から購入することです。
里道（りどう）や水路は、赤道や青道とよばれることもあります。
法定外公共物・法定外道路は、道路法や河川法の適用がない認定外の公共物であって国または市町村が管理しています。
相続した土地がいくらで売れるのか。売却価格によっては、自宅の買換え等の計画をたてられることもあるでしょう。
相続人が多ければ、遺産分割協議で誰が土地を取得するのか決めなくてはいけません。
法定相続分を基準に土地を共有で相続することになれば、将来土地を売る際に他の相続人の許可が必要となります。
相続が発生するたびに、所有者が細分化されることもあります。
現金や有価証券等の遺産とちがって、土地や不動産は単独相続にしておいたほうが将来的に売りやすくなります。
国際結婚という理由だけでなく、生活やビジネスの拠点を外国に移したいという理由で海外移住される方が増えています。
海外移住しても年金受給の要件を満たしていれば日本の年金は受給できますし、今後も海外移住される方は増えるでしょう。
これから海外移住する予定の方は、日本在住してる間にはやめに不動産を売却しておきましょう。
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