1.相続税や贈与税対策のための土地建物の評価を知っておく
不動産や財産を多く持っているので相続税が気になるという地主さんは多いでしょう。
平成27年より相続税の基礎控除は3000万円＋法定相続人×600万円に引き下げされました。
また相続税率も最大55％まで引き上げされています。
所有している土地建物の評価をしっかり把握しておくことで、相続人にかかる予定の相続税や贈与税を知ることができます。
相続人である子供や配偶者に苦労や面倒をかけない為にも、生前の準備はしておきたいところです。
1-1.路線価による土地の評価
土地を相続する場合には、実勢価格や時価でなく、路線価方式もしくは倍率方式によって相続税評価額が算出されます。
路線価方式とは、路線価が定められている地域の評価方法です。路線価とは、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことで、千円単位で表示しています。路線価方式における土地の価額は、路線価をその土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの各種補正率で補正した後に、その土地の面積を乗じて計算します。
倍率方式とは、倍率方式は、路線価が定められていない地域の評価方法です。倍率方式における土地の価額は、その土地の固定資産税評価に一定の倍率を乗じて計算します。
東京都全域では、路線価方式による土地の評価となります。 相続税評価額は実勢価格よりも安くなることがほとんどです。
また広大地や不整形地、無道路地などは減額措置があります。詳しくは≪国税庁の相続財産や贈与財産の評価ページ≫をご参考くださいませ。
1-2.広大地として判定されるポイントと減額措置
広大な土地を所有している方は土地の評価の方法で相続税を下げることができる場合があります。
広大地として判定される３ポイント
・その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地であること
・マンション用地よりも戸建住宅用地に適していること
・開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担の必要がみとめられる宅地であること
まず、東京で広大な土地として認められるには500平米以上の土地面積である必要があります。ただし、大規模工場用地に該当するもの及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものは除きます。
簡単にいいますと、土地面積が500平米以上あっても、マンション用地や工場用地に適しているものは認められないということです。
広大地として判定される土地の減額措置は下記の計算になります。
つまり、500平米以上の土地は路線価の約半分の評価になる可能性があるといえます。
申告した後で広大地として否認されてしまった場合には税額が大変なことになるかもしれません。
広大地の適用がされるかされないか、税理士だけでなく、不動産鑑定士や不動産業者への事前の相談が必要となります。
1-3.不整形地、無道路地等の減額措置
不整形地、無道路地、がけ地等は画地調整率といって様々な調整率が設定されていて、評価が減価補正されます。
わかりやすくいうと、”細長い土地ならば正方形の土地に比べて1割引きで評価する”ということです。
無道路地とは道路に接していない土地のことです。再建築不可の不動産ともいいます。
土地建物として担保価値が非常に低く住宅ローンを組んで購入することもできません。もちろん、相続や贈与の際の土地の評価も低くなります。税金が安いというメリットがあります。
1-4.小規模宅地等の特例
相続税を払う方は、小規模宅地等の特例を受ける方が非常に多いです。小規模宅地等の特例は面積に上限はあれど金額に上限はないです。
東京都内や都心部の評価が高い土地建物を相続したとしても、この小規模宅地等の特例が活用できれば相続税額もかなり減額できるでしょう。
特定事業用宅地や特定居住用宅地、貸付事業用宅地であれば一定の面積までであれば最大80％減額されます。
2.土地建物を売却する際に知っておきたい所有不動産の相場
一般の土地建物であれば売却する際には、実勢価格を基準として売り出し価格を決めればよいのです。
ただし、売却する際には不動産業者としても査定しづらい不動産があります。
2-1.無道路地、再建築不可、敷延の不動産
相続税評価額だと減価補正が約半値となるかもしれませんが、無道路地や袋地・再建築不可の不動産の実勢価格は簡単には算出できません。
周辺相場の5掛けから7掛けで取引されることも多いです。
不動産業者として気になるポイントは下記の点です。
・リフォームで新築同様にする為にどれぐらいの費用がかかるかどうか
・建物の価値はどれぐらいあるかどうか。
再建築不可物件を買い取っている不動産会社は新築同様にするためにリフォーム費用がどれぐらいかかるかどうかで、買取価格を決めています。
再建築不可の不動産を売却する前に、まずは再建築ができるかどうか調査をしっかりすることです。
建て替えができない不動産、私道持分が無い、境界が確定されていない不動産をさっさと売却したい所有者の方が多いのです。
当社では一般の不動産だけでなく、袋地や再建築不可・無道路地の不動産でも問題なく買い取りできます。
下記ページも、ご参考くださいませ。
≪再建築不可買取～当社が再建築不可を高く買い取る4つの理由≫
2-2.大きな土地、広大地を売りたい
マンション用地やアパート用地、戸建て住宅用地として売却をしたほうが良いです。
都内では大きな土地の需要が高く、買い取ってくれる法人や不動産業者は多いです。高く売却できたとして税金で多くもっていかれてしまうのでは意味がありません。
売主や地主にとって条件が良い取引で行うべきです。
事情があって大きな土地を手放したい、一部売りたい、現金化したい場合には当社までご相談くださいませ。
2-3.がけ地や擁壁、急傾斜の物件
擁壁工事や宅地造成工事をするとなると、かなりの高額費用になります。
擁壁の持分があって現在の基準に適合した擁壁の物件であれば購入希望者も安心して買えます。
もしも、既存の建物が築年数40年から50年以上であれば擁壁自体も古く劣化しており、個人の方であれば誰もが購入したらがないのです。
そのような物件は建て替えの際には地盤改良や擁壁工事で数百万円かかってくるからです。
実際に現在の基準に適していない石積みの擁壁やブロック積は多いです。いざ大地震が起きた際には崩れてしまう危険性はあります。
急傾斜地崩壊区域なのか、宅地造成工事規制区域なのか、がけ地なのか、
当該宅地が危険エリアであれば、現在の基準に適合してる擁壁でなければ売却する際の査定額は低くなってしまいます。
2-4.心理的瑕疵のある物件
居住用不動産なのか収益物件なのか、また心理的瑕疵の内容によって売却する際の査定額は変わってきます。
事件性があるもの（殺人や放火）、自殺などは評価が大きく下がりやすいです。
孤独死や家の中での病死などは早期発見されているのであれば、たいした減額要因にならない場合もあります。
こちらの≪再建築不可や事故物件、自殺物件の適正な評価とは≫ページもご参考くださいませ。
さいごに
所有している土地建物の金額は、相続と売却では変わってきます。実際の取引価格（実勢価格）と路線価は大きく離れていることが多いからです。
2015年、東京都内では不動産の価格の上昇にともなって、再建築不可物件や既存不適格物件といった物件まで実勢価格が上昇しています。
不動産を高く売却するには、2017年から2018年がねらい目かもしれません。
