市街化調整区域にある土地建物の売買、売却

市街化調整区域の家や住宅を売るに売れなくて、困っていませんか？

宅地でなく、農地であると売買が認められません。

売買が成立するまでに開発許可などの手続きや農地転用など長期間かかる場合もあります。

1.市街化調整区域の土地建物の売買

市街化調整区域の土地建物の売買は簡単ではありません。

郊外や田舎の土地を買い取ってくれる不動産買取業者も少ないからです。

1-1.市街化調整区域とは

日本の土地は都市計画区域と都市計画区域外に分かれています。

都市計画法第5条2

都道府県は、市又は人口、就業者数その他の事項が政令で定める要件に該当する町村の中心の市街地を含み、かつ、自然的及び社会的条件並びに人口、土地利 用、交通量その他国土交通省令で定める事項に関する現況及び推移を勘案して、一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要がある区域を都市計画区域と指定する

さらに都市計画法代7条では無秩序な市街化を防止し計画的な市街化を図るために、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分けています。

市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことです。

市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき区域のことです。

市街化調整区域は原則として建物を建てることを認めずに、市街化を抑制するように定められた区域なのです。

1-2.首都圏の市街化調整区域の土地建物の需要

東京23区内の土地は河川敷を除いて、すべて市街化区域です。東京都内では多摩地域が一部、市街化調整区域となっています。

埼玉県や千葉県、神奈川県では、市街化調整区域や都市計画区域外の地域が多くみられます。

駅から遠くて、市街地から離れているエリアの土地建物は、居住用としても賃貸用としても需要が低いです。

特に市街化調整区域の建物は開発、建築、建替え等に一定の基準や要件がありますので、市街化調整区域の土地建物の売買は簡単ではありません。

1-3.市街化調整区域の建築物の建て替え

市街化調整区域の建物の建て替えは都市計画法の許可をうけなければいけません。

自治体によって一定の基準がことなりますので、建て替えを検討してる際には、自治体の都市計画課や開発調整課などに相談が必要です。

市街化区域及び市街化調整区域に区域区分した日、いわゆる線引き前からある建物、または線引き後に適法に建築された建築物の、用途の変更を伴わない建て替えは可能である場合があります。

1-4.売りづらい理由

建て替えが出来ない可能性、金融機関による担保評価の低さ、金融機関によって住宅ローンが断られます。

市街化区域の土地建物に比べたら、市街化調整区域の土地建物は売りづらいです。

土地が大きい場合や農地の場合には、一般的な売買も難しく、不動産業者への相談が必要になります。

2.市街化調整区域の土地建物を売却するために

当社にも市街化調整区域の土地建物を売却したいというご相談は多いです。

千葉県や埼玉県、神奈川県のエリアが多いですね。

売却する上で大事なことは、建物の状態や築年数、立地や周辺環境、建替え要件が備わっているかどうかです。

上記の条件が悪いと、非常に安い価格で売買することになってしまう、もしくは買い手がつかないこともありえます。

2-1.相場を調べる

市街化調整区域の土地建物の場合、相場を調べることは難しいかもしれません。

不動産業者が相場を調べるサイトには、過去の成約事例や取引事例、同じ区域内の売り出し物件を調べます。

また国土交通省が公表してる不動産取引事例などを参考にすることもありますが、参考事例が全く無いこともあります。

買い手が見つかるかどうかは、その市街化調整区域の土地建物の需要があるかどうかです。

エリアによっては取引事例や成約事例が全く無くて、相場を調べた上で不動産の査定を行うことが困難な場合もあります。

不動産会社が売り出してみて、問い合わせの数や案内の数を分析した上で、売れるかどうか判断できることもあります。

2-2.不動産会社に依頼して買主を探す

不動産会社に査定依頼をおこなって、売却を任せられそうな不動産会社が見つかったら、不動産会社と媒介契約を交わします。

売り出し価格を決めてから、不動産会社が買主を探すための営業活動を行うことになります。

市街化調整区域の土地建物となると、近隣や周辺エリアへの営業活動でなく、インターネットでの広告活動でどれだけ反響を見込めるかです。

市街地が近くにある場合には、折り込みやポスティングチラシ等を効果的に行える場合もあります。

不動産会社にて買主を探した後も、買主の購入までのフォローが必要です。市街化調整区域の土地の場合、開発許可を受けてからの売買契約となることもあります。

市街地の物件しか扱ったことが無い不動産会社や営業マンも多いため、1社でも多くの不動産会社に相談してみましょう。

2-3.資産でない土地建物は早期売却する

資産価値が低い土地建物、維持管理に費用がかかる土地建物等は収益も発生せず資産とみなすことができません。

毎年の固定資産税等は安いでしょうが、それでも所有者は土地建物の維持管理をし続けなければいけません。

東京以外の土地や市街化調整区域の土地は価格が上昇してるわけでなもく、埼玉県や千葉県の土地価格は下落しています。

今後、人口減や地方の過疎化がより一層進んでいく中で、田舎や地方の土地は居住用として自分が活用しないのであれば、売り時がきたら早期売却することです。

2-4.不動産買取業者の利用

現金で決済してくれる不動産買取業者を利用するのも有りでしょう。

売主にとって、不動産業者買取は決済がはやいというメリットがあります。

不動産買取業者によって、買取条件や買取価格も異なります。

不動産買取業者も沢山あるため、いらない土地を相続してしまった場合には、なるべく多くの業者に査定依頼を行っておきましょう。

さいごに

千葉や埼玉、神奈川の市街地からはずれてる土地建物は需要が無いことが多いです。

相場よりも半値以下になってしまうこともあり、処分や売却に困ってる方もいます。

まずは不動産会社に相談をして需要が有るかどうか、相場がどれぐらいか、買い手が探せるかどうか、教えてもらいましょう。

当社でも、千葉県、埼玉県、神奈川県のエリアも対応しております。無料査定おこないます。

現地調査、相談は無料です。