土地を相続した場合、評価額が高額になると相続税が発生することがあります。
このとき、土地の評価額が高ければ高いほど相続税も高額になりますが、一定の要件を満たす場合には「小規模宅地等の特例」が適用されて、土地の評価額を低くすることができます。
これはどのような特例で、具体的にはどのようにして土地評価額を計算したり減額したりすることができるのでしょうか？
今回は、小規模宅地の特例とその計算例をご紹介します。
1．小規模宅地等の特例とは？
まずは、小規模宅地等の特例とは、どのような特例なのか、見てみましょう。
これは、土地の相続税評価の際に一定の要件を満たせば、相続税評価額を低くすることができる特例のことです。
相続税が課税される際には、遺産の評価額に応じて計算されるので、遺産の評価額が高くなればなるほど相続税は高額になります。
そこで、相続税を節税するためには、なるべく各遺産の相続税評価額を下げることが重要です。
ここで、小規模宅地等の特例を適用すると、土地の相続税評価額を大きく下げることができて、相続税の金額をさげることができて効果的に節税することができます。
小規模宅地等の特例が適用される対象の遺産は、相続財産の中でも「土地」に限られています。実家の土地建物を相続しても、建物部分には特例の適用がありません。
また、土地の種類は宅地である必要がありますし、被相続人が生前居住していた必要がある場合などもあり、ケースによっていくつかの要件があります。
2．そもそも土地の相続税評価額はどうやって計算するの？
そもそも土地の相続税評価額はどのようにして計算されるのか、簡単に見ておきましょう。
土地の相続税評価をする場合、基本的には相続税路線価を使って計算します。
相続税路線価とは、市街地にある道路に面した宅地について、1平方メートルあたりの単価を定めた価格です。土地の相続税評価をする場合、この相続税路線価に土地の面積をかけ算して計算します。
たとえば、相続税路線価が16万円の宅地で土地面積が50平方メートルの場合、相続税評価額は16万円×50平方メートル=800万円となります。
3．小規模宅地等の特例の3種類
それでは、小規模宅地等の特例を適用すると、上記の路線価の金額から具体的にどのくらい土地の相続税評価額が減額されるのでしょうか？
小規模宅地等の特例には、「特定居住用宅地」「特定事業用宅地」「貸付事業用宅地」の3種類があり、それぞれによって評価額の減額率と特例が適用される面積、適用要件が異なりますので、以下ではそれぞれについてご説明します。
3-1．特定居住用宅地
特定居住用宅地とは、被相続人の自宅として使っている土地のことです。
- 特例を受けられる限度面積
特定居住用宅地の場合、特例が適用される面積は最大330平方メートルです。330平方メー-トルを超える部分には減額が行われません。坪数になおすとだいたい100坪くらいです。
- 減額率
減額率は80％です。もともとの評価額の8割が減額されて、20％の評価額になります。
- 特例を受けるための要件
特定居住用宅地として特例を受けるためには、被相続人の配偶者または被相続人の同居者が土地を相続する必要があります。
被相続人に配偶者も同居者もいなかった場合には、3年以上借家に住んでいる相続人がいる場合、その相続人が宅地を取得すれば特例の適用を受けられます。
3-2．特定事業用宅地等
特定事業用宅地とは、事業用に使っている土地のことです。
たとえば、被相続人名義の個人商店で、商店街などにある八百屋などのケースで当てはまることが多いです。
- 特例を受けられる限度面積
特定事業用宅地の場合、特例が適用される面積は最大400平方メートルです。これを超える部分には減額が行われません。坪数になおすと、だいたい120坪くらいです。
- 減額率
減額率は80％です。もともとの評価額の8割が減額されて、20％の評価となります。
- 特例を受けるための要件
特定事業用宅地として特例を受けるためには、被相続人や相続人が相続開始前から土地上に建物を建てて、事業を行っていたことが必要です。
また、相続税の申告期限（相続開始後10ヶ月）以上、事業用の土地として継続的に使用することが必要です。
3-3．貸付事業用宅地等
貸付事業用宅地とは、人に貸し付ける事業に使っている土地のことです。
被相続人が収益用の不動産を所有して賃貸業などを行っていた場合に適用されます。建物がある場合に限らず、駐車場などを賃貸していたケースでも適用されます。
- 特例を受けられる限度面積
貸付事業用宅地の場合、特例が適用される面積は最大200平方メートルまでです。これを超える部分については、減額はありません。坪数になおすと、だいたい60坪程度です。
- 減額率
減額率は50％です。もともとの評価額の半額になります。
- 特例を受けられるための要件
貸付事業用宅地として特例を受けるためには、相続開始前から対象土地を貸し付ける事業を行っていたことが必要です。
また、相続税の申告期限（相続開始後10ヶ月）以上、土地を継続的に賃貸に出していることも必要になります。
4．小規模宅地等の特例の計算例～特定居住用宅地の場合～
小規模宅地等の特例が適用される場合の具体的な計算例をご紹介します。
まずは、特定居住用宅地の場合を見てみましょう。
4-1．相続する土地が330平方メートル以下のケース
300平方メートルの土地について、被相続人と生前同居していた相続人が取得するケースを見てみましょう。土地の価格は3000万円とします。
この場合、小規模宅地等の特例が適用される限度面積の330平方メートル以下なので，土地全部について減額を受ける事ができます。
そこで、小規模宅地の特例が適用されると、80％の減額となるので、土地の評価額は
3000万円×20％=600万円
となります。
もともとの評価額からは、3000万円-600万円=2400万円もの減額が行われます。
4-2．相続する土地が330平方メートルを超えるケース
次に、相続する土地が330平方メートルの上限を超えるケースを見てみましょう。
400平方メートルの土地について、被相続人の配偶者が取得するケースを見てみます。土地の価格は3000万円とします。
このとき、小規模宅地の特例が適用される限度面積が330平方メートルなので、この部分については評価が8割減になります。残りの70平方メートルについては、評価額がそのままです。
そこで、具体的な計算方法としては、まずは3000万円について、330平方メートルと70平方メートルの部分について分けなければなりません。
小規模宅地等の特例が適用される部分は、3000万円÷400平方メートル×330平方メートル=2475万円です。残りの525万円には特例の適用がありません。
そこで、相続税評価額は
- 330平方メートルまでの部分 2475万円×20％=495万円
- 残り70平方メートルの部分 525万円
土地全体の相続税評価額は、495万円+525万円=1020万円となります。
5．小規模特例等の特例の計算例～特定事業用宅地の場合～
次に、特定事業用宅地の場合の具体的な計算例をご紹介します。
5-1．土地の面積が400平方メートル以下の場合
被相続人が事業を営んでいた事業用の土地350平方メートルを相続するケースを考えてみましょう。
このとき、土地の評価額は4000万円とします。
このとき、土地の面積が350平方メートルで限度面積の400平方メートル以下なので、全部の部分について特例が適用されて評価額が減額されます。
減額率は80％なので、評価額はもともとの評価額の20％になります。
そこで、土地の評価額は4000万円×20％=800万円です。
もともとと比べると、3200万円もの評価減が行われていることになります。
5-2．相続する土地が400平方メートルを超える場合
相続人600平方メートルの事業用土地を相続するケースを考えてみましょう。
土地の価格は6000万円とします。
このとき、小規模宅地の特例が適用される面積は400平方メートルまでなので、それを超える部分の評価額はそのままになります。
特例が適用される部分の価格は、6000万円÷600平方メートル×400平方メートル=4000万円です。
そこで、この部分については評価が8割減となり、4000万円×20％=800万円の評価額となります。
残り2000万円の部分はそのままです。
そこで、土地全体の相続税評価額としては、800万円+2000万円=2800万円となり、もともとの評価額と比べると、3200万円もの減額が受けられていることになります。
6．小規模宅地等の特例の計算例～貸付事業用宅地の場合～
貸付事業用宅地の場合の計算例をご紹介します。
6-1．土地の面積が200平方メートル以下の場合
相続人が、150平方メートルの賃貸用の土地を相続したケースを考えてみましょう。土地の評価額は2000万円とします。
このとき、土地面積が200平方メートル以下なので、土地全体について小規模宅地等の特例が適用されます。
そこで、土地の評価額は50％減となり、
2000万円×50％=1000万円
が相続税評価額となります。
6-2．土地の面積が200平方メートルを超える場合
被相続人が駐車場を経営していた300平方メートルの土地を相続するケースを考えてみましょう。このとき、土地の全体の評価額は4500万円とします。
このとき、土地の面積が小規模簿宅地等の特例の上限である200平方メートルを超えているので、特例が適用される部分と適用されない部分が出てきます。
4500万円÷300平方メートル×200平方メートル=3000万円の部分には小規模宅地等の特例が適用されます。
そこでこの部分については、評価額の50％減となるので、3000万円×50％=1500万円の評価額となります。
残りの1500万円の部分には特例が適用されないのでそのままになり、1500万円のままです。
そこで、土地全体の相続税評価額としては、1500万円+1500万円=3000万円となります。
もともとの土地評価額4500万円と比べると、1500万円分の減額が行われていることになります。
さいごに
以上のように、小規模宅地の特例等を上手に利用すると、状況に応じて土地の相続税評価額を大きく減額することができます。
具体的には、居住用土地のケース、事業用土地のケース、貸付事業用土地のケースで要件や計算方法が変わってくるので、それぞれしっかり押さえておくことが大切です。
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