建ぺい率、容積率オーバーの既存不適格は売れない!?

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難ありの土地建物

 

法令に適していない物件は売れない!?

仲介会社に相談したが難色を示された・・・売却できるかどうか心配になってしまう方は多いです。

マンションなのかアパートなのか一戸建てなのか、また既存不適格の内容によっては全く売れない場合があります。

 

1.売りにくい既存不適格の物件

既存不適格の物件とは、建築基準法の改正や用途地域の変更、地区計画の変更などによって、現在の規定に適合しなくなった建物のことです。

違法建築物などとは異なります。

一戸建てやアパート、マンションなどの建築物では、現在の法令に適合している適合していない違法建築である・の3ケースに分かれます。

既存不適格になっている建物は築年数が古い建物であることが多く、住宅ローンも利用できずに売りづらいことがあります。

1-1.既存不適格の理由

既存不適格になってしまった理由はさまざまです。法の不遡及の原則により、既存不適格になったからといって現在の法令に適合するように建物を是正や改築する必要はありません。

用途地域や指定容積率などの変更により、建ぺい率や容積率オーバーになってしまった建物

高さ制限の変更や日影規制により、既存不適格になってしまった建物

1981年以前に建てられた建物で、現在の耐震基準に適合していない建物

敷地の一部が収用された、敷地の一部を売却してしまった建物

1-2.一戸建てでなく、マンションやビルでも既存不適格

一戸建てやアパートだけでなく、分譲マンションやビルでも既存不適格になってしまっている建築物はあります。

東京都内では、既存不適格である中古マンションは数多くあります。それに比べて、一戸建ては確認申請をしないで増築をしている違法建築物が多いです。

分譲マンションの場合には区分所有者による建て替え協議の合意が難しいです。区分所有法では区分所有者及び議決権の各4/5以上の賛成が必要となります。

建て替えができたとしても、高さ制限、斜線制限、容積率が変更してしまったことにより、現実的に建て替えが難しい老朽化したマンションもあります。

1-3.建ぺい率オーバー、容積率オーバー

建ぺい率、容積率の制限は用途地域や都市計画で定める数値によって定められています。

建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合です。建ぺい率が小さいことは、敷地内の空地が多いということです。

容積率とは敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合です。

既存不適格物件の中には、建ぺい率や容積率オーバーの建物もあります。

無断増築などの違反建築物でなければ問題はなく、どちらにしても建て替えやリフォームで解決することはできます。

既存不適格物件の場合には、条件を満たすことで増改築が認められる場合もあります。

1-4.購入希望者の住宅ローン

マンションや一戸建てにしても、既存不適格物件の住宅ローンは難しい場合があります。

築年数が古い旧耐震基準のマンション、建ぺい率オーバーの土地建物は都市銀行の住宅ローンの利用が難しくなります。

建ぺい率の超過率によっては住宅ローンの利用が相談できる銀行もございます。

売りづらい理由の一つとして住宅ローンの問題があるからなのです。

1-5.違法建築物や再建築不可

建て替えが難しい、出来ない物件は再建築不可といわれています。

再建築不可物件でも、違反建築物の場合もあれば、法令の改正により建て替えが難しくなった物件でもあります。

再建築不可の土地建物は住宅ローンが利用できません。

既存不適格物件よりも、売ることが難しいのが再建築不可の土地建物です。

こちらのページ≪再建築不可買取~当社が再建築不可を高く買い取る4つの理由≫もご参考くださいませ。

再建築不可の買取

2.高く売るには

不動産を売るタイミングとしては、人それぞれです。

親から実家を相続したが使う予定がない、子供が独立したから買い替えたい、転勤することになった等。

 

もし、所有している不動産をつかわないのならば、早めに売却するべきです。

税金特例のメリットが受けられなくなる場合もあります。建物の価値は年々落ちていくからこそ、はやめに高く売却してしまったほうが良いです。

空き家として所有していると、建物の価値が低くなります。

2-1.古いマンションは売ることが難しい

古いマンションでは、中々買い手が少なくなります。

都心部の分譲マンションでも、旧耐震基準の建物で、毎月の管理費や修繕積立金が高い、間取りや設備が悪い物件は、安く売買されています。

旧耐震基準や既存不適格である分譲マンションの銀行の住宅ローンの利用は難しく、購入希望者は少ないのです。

古い分譲マンションは建て替えが難しいです。

渋谷にある日本で二番目に出来た築年数60年を超える古い分譲マンション(宮益坂ビルディング)は、建て替えの計画から建て替え実施までに25年の年月を要したようです。東京オリンピック以後である1960年代から80年代にかけてマンションブームとなり沢山の分譲マンションが建てられています。今後は築年数が50年から60年を超えた中古マンションの建て替え問題がますます出てくるでしょう。

 

最近では古い分譲マンションのお部屋をリノベーション前提に購入する方も増えています。

既存不適格の分譲マンションはマンションのリノベ再販業者に買い取ってもらうのも有りでしょう。

 

2-2.古家付き土地として売る

古家付き土地として売りに出すか、中古戸建てとして売りに出すか、不動産会社の戦略次第です。

既存不適格の一戸建ての場合には、建て替えをすると現況の大きさよりも建築面積や床面積が小さくなってしまう場合があります。

リフォームして人に貸すために購入される投資家の方も多いです。

当社でも、投資家の顧客を多く抱えていますが、戸建て賃貸や賃貸併用住宅として古家のまま購入する方もいらっしゃいます。

建物を解体してしまうと翌年の固定資産税が高くなってしまうため、解体して更地にする必要はないのです。

2-3.都心部では需要がある

古い物件でも都心部では需要が十分にあります。

他県では安値でも売れないようなボロボロの一戸建てだとしても東京23区では十分に売ることが出来ます。ボロボロの住宅、形状が悪い土地、接道に難がある土地、既存不適格の物件でも、問題ありません。

 

建築基準法では建ぺい率や容積率の制限だけでなく、高さ制限や道路関係による制限(接道義務)などがあります。

東京では密集市街が多く、現在の建築基準法に適していない住宅が沢山あります。

マンション価格や中古物件の価格がバブル期並みに高騰している今日(2016年2月22日現在)では、都心部だと難あり物件でも高く売りやすいのです。

2-4.不動産買取業者の利用

1円でも高く売りたい、はやく売却したい、現況のままで売ってしまいたい場合には、不動産会社による買取もご検討くださいませ。

難がある土地建物の場合には、買取業者の利用だと話がはやいです。土地建物の瑕疵担保免責や境界非明示で対応してくれることもあります。

どこの不動産買取業者を利用するかが問題です。不動産買取の業者でも、マンション専門や土地専門・収益物件専門などに分かれています。買取業者の得意分野や実績を把握する必要があります。

こちらのページ≪東京の不動産買取会社~高額査定をしてくれる会社の選び方≫ご参照くださいませ。

さいごに

高く売る為には、所有者様のほうでも市場価格や相場を知る必要があります。

既存不適格物件だと、似たような販売事例が少ないです。また買い手が住宅ローンを利用できなく、相場の金額ではなかなか売れないこともあります。

最終的には売る値段を自分で判断するのです。

売主様が高く売りに出したいのであれば、売主様の希望価格を不動産会社は断ることはしません。

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当社では居住用不動産の売却のお手伝いだけでなく、アパートやマンション・ビルなどの収益物件の売却もお受けしております。

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