不動産買取会社にはあやしい買取会社、おもいっきり買取金額を叩いてくる買取会社もあります。
なるべく安心できる買取会社を選ぶためにも、売主様にも不動産の知識はある程度必要となってきます。
目次
1.東京には不動産の買取会社が沢山ある
東京にはたくさんの不動産買取会社があります。
一戸建て、店舗物件、アパート、区分マンション、1棟マンション、ビル、土地（狭小地、建売用地、マンション用地）など等
物件種別は多く、物件に適した買取会社を選びたいところです。
中小から大手まで不動産買取をおこなっている会社は多くありますが、戸建てであれば○○の買取会社が高く査定してくれやすい・収益物件であれば△△の買取会社が高く金額を出してくれる等
不動産会社によって分野ごとに買取の強みがあります。
中には営業がしつこい会社や質の悪い営業マンがいる買取会社もあります。不動産を買取りしてくれる会社はうまく選びましょう。
1-1.買取会社によって特色や強みがある
不動産買取会社は基本的に相場より安く買取をします。
なるべく相場と同等、もしくは相場より高く買い取ってもらいたい場合には
多くの買取会社に査定依頼をして、所有している不動産を高く買い取ってくれる会社を探しましょう。
戸建て買取やマンション買取に強い会社
任意売却に特化してる会社
借地権や再建築不可など難あり物件でも買取りしてくれる会社
土地の仕入れ専門で行っている会社
投資家を多く抱えている収益物件専門の買取会社
リノベーションに特化してる中古物件の買取会社
税金対策、不動産コンサルティングが優れている買取会社
良心的な不動産会社であれば、隣地問題の解決や底地借地の整理をして、不動産の価値の上昇をさせてから買取を提案してくれることがあります。
再建築不可や借地権などは単体で売却や買取りを依頼すると、相場より必ず金額が安くなってしまいます。
隣地に交渉したり、底地とあわせて同時売却することで売主にとって高値売却が実現できることになります。
1-2.仲介での売却でなく、買取会社を利用するとき
仲介での売却でなく、不動産買取会社を利用するとしたら下記のケースが多いと思います。
- 一般で売りに出しているが、1年経っても売却できない
- 売り急いでいる、3か月後までに売却しないといけない。任意売却等のケース
- ボロボロの古家や再建築不可物件など。専門の不動産会社に買取お願いしたいケース
- 既存不適格、旧耐震基準の物件。個人の買主が住宅ローンの利用が制限される物件のケース
- 権利関係が複雑なケース。仲介会社では相続の問題などをまとめられないケース
特に住宅ローンの催告書や督促が届いてしまい、競売が目前になってしまって当社に相談に来られる方や
再建築不可物件で境界非明示・瑕疵担保免責で買い取ってほしいという依頼は多いです。
1-3.嘘が多い不動産の業界
オーバートークや嘘が多いのが、不動産の業界です。
不動産営業マンの営業トークである『土地は今が高値、売るなら今がチャンス』や、ポスティングチラシの『こんなお客さんがあなたのマンションを買いたがっています。ぜひお売りください。』
後者のチラシに関しては大手不動産会社や地場の不動産会社もやってますね。
信頼できる不動産会社を探すことはむずかしいものです。
買取実績が多い会社、売却ノウハウを持っている会社、リフォームアドバイスや不動産コンサルティングをしてくれて付加価値をつけてくれる会社
できれば上記のような不動産会社に買取をしてもらう、売却をお願いすると良いです。
売主、不動産会社がウィンウィンになれるようなパートナー関係を築けるかどうかが大事なことです。
1-4.気を付けたい不動産買取会社
契約を急かしてくる不動産買取会社、不安をあおってくる不動産買取会社は多く、契約条件や決済期間が買主にとって不利な内容になってるケース等
悪質の不動産買取会社もあります。
売主にとって、最終的に渡してくれる金額【売買代金－（印紙代＋測量費など）】や決済してくれる期日（通常は一括決済もしくは契約日から1か月後）の条件を明確にしておくことです。
測量費は売主負担か買主負担なのか・白紙解約の条件はあるのかどうか。
不動産を売ること自体が初めてだという売主も多く、はじめて不動産を売却する方は慎重に事を運ぶべきなのです。
不動産会社にとって都合が良い条件にならないように気を付けましょう。
1-5.査定の方法やポイント
査定方法として机上査定、訪問査定があります。
また不動産評価をする際の方法には（原価法、取引事例非核法、収益還元法）があります。
不動産の市況、周辺の不動産相場、上物があれば建物の状態や築年数、土地の形状などを総合的に判断して査定することが多いです。
仲介の査定と、買取の査定は異なります。
仲介の査定の場合には売主の希望価格が反映されることが多いです。仲介会社としては希望価格で売れなくても、時期をみて価格改定を売主に提案すればよいからです。
買取の査定の場合には、買取会社の転売利益や収益などが考慮されますので、相場より1割から2割引きで査定結果が出てくることが多いです。
それをふまえて、不動産会社になるべく高く買い取ってもらうようにするには売主努力が必要となります。
2.高く不動産を買い取ってもらうには
不動産は大事な財産であり、思い入れのある実家や住まいだった場合には、誰しも二束三文で売りたくないはずです。
ただし、売り急いでいる事情や理由があり、また難ありの物件の場合には査定金額は低くなってしまう可能性が高いです。
また共有者が複数いる場合には、売却金額が安すすぎると、共有者の同意を得ることが難しくなってしまいます。
不動産会社に所有している不動産を高く買い取ってもらうには4つのポイントがあります。
2-1.売り急がない
売り急いでいたとしても、不動産買取会社に売り急いでいると悟られないことです。
不動産買取会社は安く買取や仕入れをするよう営業マンに指示をしていることもあります。
不動産の買取査定の際には、営業マンは遠慮なしに足元を見てくる可能性が高いです。
不動産会社に対して、『高く買い取ってくれるのであれば売る、他の買取会社は御社より良い金額を付けてくれた』などの駆け引きが必要になる場合もあります。
2-2. 3社から4社以上の不動産買取会社に査定依頼をする
1社や2社だけに買取査定を依頼しないことです。3社から4社以上には査定依頼しましょう。
また相見積もりをとってること、複数社に査定依頼をしてることを不動産会社に伝えておきましょう。
他社に負けまいと買取金額をつけてくれる場合があります。
不動産会社の在庫状況によっては、高く買い取ってくれる場合もあります。
・在庫物件がなくなってしまった不動産会社（頑張って買取金額をつけてくれます）
・不動産買取会社の得意な販売エリア、得意とする物件の場合
・まだまだ免許番号も浅い、イケイケの買取会社。難ありやくせもの物件を積極的に買ってくれる場合も
2-3.同一エリアの売り出し物件を調べておく
周辺や同一エリアの売り出し物件を調べておきましょう。
類似物件がどれくらいの金額で販売されているか知ることが大事です。
売り出し価格＝成約価格とは限りません。2016年時点では売り出し価格と成約価格の差は低くなっています。
同一エリアの類似物件に比べて、あまりに安い買取金額を提示された場合には断ればよいだけです。
2-4.営業マンに買取の金額を上げさせる
希望価格が4000万円だとしても、不動産買取会社からは『3200万円だったら買う』などと言われれば、すんなり決まらないことのほうが多いです。
売主や所有者がそれに応じるかどうかですが、3700万円なら売っても良いと譲歩することで、買取会社が『3500万円が限界です』と言ってくる場合もあります。
売主と買主が3500万円という金額で歩み寄り、お互いに譲歩することで取引を成立します。
不動産買取会社はまず安い金額をぶつけてくる場合が多いので、営業マンに対して上記のような交渉や相談は必要となります。
3.税金対策
マイホームや所有している不動産を売却した際には税金がかかってくる場合があります。
マイホームとして所有していた場合には、優遇税制が多いです。
売却して譲渡益が出た場合には、税額は大きいため、優遇税制や特例などを確認しておきましょう。
特例には要件や期間などの制限がありますので、売却する時期には気を付けましょう。
居住用財産の3000万円特別控除
長期譲渡の軽減税率
特定の居住用財産の買い替え特例
3-1.長期譲渡所得と短期譲渡所得
所有期間5年を境に譲渡所得に対する税額が大きくかわってきます。
譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）
長期譲渡所得の場合には、譲渡益の20％（所得税15％、地方税5％）の税金がかかります。
短期譲渡所得の場合には、譲渡益の39％（所得税30％、地方税9％）の税金がかかります。
実際の所有期間が5年を超えていても、所有期間が5年と認められない場合がありますので気を付けましょう。
※譲渡した年の1月1日までで計算されます。
3-2.居住用財産の3000万円特別控除
譲渡所得が3000万円以下であれば、税金を払わなくて良いのです。
マイホームを売却して譲渡所得が3000万円以上出る物件は高額物件でない限り出ません。
ただし、下記の要件からはずれてしまうと3000万円の特別控除が受けられなくなってしまいます。
・自分が住んでいる住宅であること
・以前住んでいた住宅の場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
・前年や前々年に居住用財産の3000万円の特別控除や特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例を受けていないこと
・配偶者や親族などの特別な関係にある人への譲渡でないこと
・譲渡した年の翌年3月15日までに確定申告をすること
3-3.所有期間が10年を超えている場合
3000万円特別控除を差し引いた後に譲渡益が出ていたとしても6000万円以下の部分は14％、6000万円超の部分は20％の税金となります。
居住用財産の3000万円特別控除と併用して、適用を受けることができます。
10年超所有してる場合には税金が安くなるのです。ただし、特定の居住用財産の買い替え特例と重複して適用を受けることはできません。
さいごに
東京にはたくさんの不動産買取会社があります。
相場に近い金額で買い取ってくれる不動産会社を探すためにも複数の不動産会社に査定依頼をしましょう。
また不動産会社にて税金対策や任意売却などのアドバイスをくれる会社だと、良心的といえます。
当社では税金対策、相続対策、権利関係の調整などのアドバイスも可能です。東京23区内であれば不動産の買取も行っています。
お気軽にご相談くださいませ。
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