中古ビルや店舗付きの不動産物件を売却する際、成功を収めるためには注意深い調査と効果的な不動産会社の選定が不可欠です。
居住用不動産とは異なり、商業不動産の売却には特別な要点があります。以下、成功のためのポイントをご紹介します。
目次
1.中古ビルや店舗付き物件を売る為に
相続した中古ビル、長年所有していた中古ビル、買換えで売却したい中古ビルを売る為には
ビル等の事業用物件の売買実績が多い不動産会社に依頼しましょう。
不動産会社はエリア、物件の規模、周辺環境などを考慮し、最適な売却戦略を立案する必要があります。
居住用不動産とちがって、中古ビルは物件価格が高くなる分、売買が成立するまでに時間がかかる傾向にあります。
1-1.中古ビルとは
中古ビルとは、オフィスやテナントを用途目的として建てられた中古建築物のことです。
これらのビルは通常、鉄骨造（Ｓ造）、鉄筋コンクリート造（ＲＣ造）、鉄骨鉄筋コンクリート造（ＳＲＣ造）のいずれかの構造を持っています。
AthomeやHome’s、健美家といった不動産売買サイトでは、小規模ビルから中規模ビルまで売買公開されています。
小規模ビルは延床面積が500坪未満で、中規模ビルは500坪から1000坪以上の広さを持つものとされています。
東京23区でも、旧耐震基準や狭小地の中古ビルだと、安ければ2000万円台から売りに出されています。
1-2.店舗付き物件とは
店舗物件、店舗付き住宅のことです。建物の一部が売買されることもあれば、建物一棟の場合もあります。
木造や鉄骨造、ＲＣ造の構造で分けられています。ただし、物件の価値は構造だけでなく、立地や面積にも大きく影響されます。
具体的には、以下のポイントが評価基準となります：
- 駅からの距離
- 幹線道路や生活道路への面しているかどうか
- 敷地の広さ
特に、都内で幹線道路に面し広大な敷地を持つ物件は、ロードサイド店舗として小売業や外食産業の企業からの需要が高いことがあります。
敷地面積が小さい店舗付き物件でも、駅から徒歩圏内で生活道路沿いや商店街に近ければ、個人の買い手からも反響があるでしょう。
1-3.相続した中古ビル
中古ビルや１棟建物を相続した場合、相続税が高く発生する場合があります。
相続税の支払いをスムーズに行うために、老朽化したり稼働率の低い物件を早急に売却し、その売却額を相続税に充てることを検討する方も多いでしょう。
相続税の支払いに必要な資金を調達する手段として、金融機関からの融資も活用できます。
また、相続したオフィスビルの稼働率向上やテナント計画の難しさ、事業の収支の調整が難しい場合には、信頼性のある不動産会社に査定を依頼し売却を検討することが賢明です。
1-4.建て替えやリフォーム費用
相続した中古ビルや店舗付き物件には、築年数が50年以上であり、旧耐震基準を満たしていない物件もあるでしょう。
こうした建物は、建て替えや大規模修繕、リフォームが必要な時期に差し掛かっています。
建て替えやリフォームを検討する際には、地域や市場の分析、テナントの業種や業態、建物の計画、事業の予算、賃料収入などを詳しく把握することが大切です。
さらに、建て替えやリフォームに必要な費用や予算は、金融機関などからの資金調達が可能かどうかも検討する必要があります。
2.高く売却するには
中古ビルや店舗付き物件を高く売却する為には、適切なタイミングで売却する必要があります。
ここ数年は東京都内、特に23区では不動産市況が好調で、中古ビルや店舗付き不動産は外国投資家や不動産会社、法人によって積極的に取引されました。
積極的に不動産を購入していきたいという不動産投資家もまだまだ多いようです。
高額での不動産売却を目指す場合、信頼性のある不動産会社に依頼することが不可欠です。
中古ビルや店舗付き不動産は一般的に高価格帯に位置し、その取引には金融機関のローン情報や相続税の知識、高額物件の取り扱い経験が必要です。
金融機関のローン情報や相続税の知識、高額物件の取り扱い経験が営業マンに無ければ、買い手をスムーズに探すのは難しいかもしれません。
2-1.中古ビルや店舗付き物件の相場や査定の仕方
中古ビルや店舗付き不動産の売却を考える際、適切な査定方法や市場相場を把握することが重要です。
以下の点に留意しましょう。
原価法、取引事例比較法、収益還元法など、適切な査定方法を選択することになります。
売却期限が短い場合は、急ぎ売却する必要があるため、適正な価格を設定することが重要です。
査定には、公示価格（国土交通省が提供する1月1日の標準地価格）や、周辺エリアや類似エリアの売り出し価格と成約価格を参考にしましょう。
立地条件、地域、用途によって、実際の表面利回りや実質利回りが悪くても高額で売却できる場合があることに注意しましょう。
2-2.希望価格で売るには
所有している中古ビルや店舗付き物件を希望価格で売却する為には、不動産会社の営業力が不可欠です。
数千万円規模の小規模な中古ビルや店舗付き物件であれば、地元の不動産仲介会社に依頼するだけで、比較的迅速に売却が実現できることがあります。
しかし、1億円以上の中古ビルの場合、買主に対しての購入前のフォローやコンサルティングができていないと、話がまとまらないことがあります。
5億円から10億円以上の中型ビル、10億円以上のオフィスビルとなると、営業マンに同規模の売買の実務経験が無いと希望価格で売却するのは厳しいでしょう。
肝心なのは、不動産会社や担当者が事業用地、オフィスビル、商業ビルの売買に実績を有するかどうかです。
居住用不動産の販売と事業用不動産の売買は異なるスキルを要するため、適切なパートナーの選択が成功の鍵となります。
2-3.購入してくれる可能性の高い買主とは
中古ビルや店舗付き物件を購入してくれる可能性の高い買主とは、つぎのような人たちです。
・相続税対策で不動産購入を考えている資産家、投資家
・収益物件を探している国内投資家や増加傾向にある外国人投資家
・事務所兼テナントが必要な自営業者や法人
・オフィスビルを探している法人、ロードサイド店舗や立地が良い店舗を探している飲食企業等
中古ビルや店舗付き不動産の規模や立地に応じて、潜在的な買主の範囲も変わります。
3.中古ビルを買い取ってもらう
不動産業者が中古ビルや店舗付き不動産を買い取り、建て替えて再販する事業は一般的です。
ビルを買い取ってリフォームし再販する不動産業者や、建物を解体して賃貸マンションを建設する不動産業者も存在します。
テナントビルが空室だらけで売却をしたい、買い取ってもらいたいという相談が当社にも増えているのです。
3-1.築古ビル、ボロボロのビル
築古のビルや状態の悪いビルを所有している場合、建て替えにかかる費用が高すぎて建て替えることが難しい場合があります。さらに、2年から3年以上も売れないビルも存在します。
最初に考慮すべきは、中古ビルの有効な活用方法です。
どのエリアでも、空室が多く稼働率の低いビルは珍しくありません。こうした状態が長期間続くと、所有者にとってはローンや税金の支払い、経営に影響を及ぼす可能性があります。
不動産業者には築古のビルに最適な用途を見つけ、買い取ってくれる場合もあります。
3-2.買取業者の選び方
事業用地やオフィスビル、店舗付き物件、敷地が大きい物件等は競争入札方式で売却することも可能です。このような売却方法を検討する場合、不動産会社に売却依頼をしましょう。
不動産会社を通じて買取業者を見つける方法もあります。お気軽にご相談ください。
さいごに
中古ビル、オフィスビル、店舗付き不動産など、お持ちの不動産の有効な活用、売却、または買取りに関心をお持ちの方は、どうぞお気軽に当社にご相談ください。
当社では直接の買取も行っております。
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