資産管理の為に、会社を設立して不動産購入する

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資産管理目的の為に会社設立をしてる方は多いです。宅建免許を取得して不動産会社を設立する方もいらっしゃいます。

税金対策のため、相続対策のため、資産管理の会社設立をしていることは多いのです。税制上のメリットを享受できるだけでなく、宅建業務も出来るようになります。

1.資産管理の会社をつくる

相続税対策や税金対策のために、地主や資産家は賃貸マンションやアパートを建築することがあります。賃貸マンションを建築することで、毎月の家賃収入が入ってきます。

管理や所有する戸数が多くなってくると、毎月の収入も増えるため、資産管理の会社を設立したほうが良いでしょう。

資産管理の会社をつくって、さらにできる節税対策を考えていきましょう。

 

1-1.法人化するメリット

法人は個人事業に比べて、経費算入がしやすいです。

家族や子供に払う給料だけでなく、事務所家賃・公共料金・保険・退職金・自動車関連費用・旅行代・飲食費、交際費を経費算入することができます。

不動産収入が年間数千万円クラスになってきた場合や管理戸数が多くなってきた場合には、会社形態にしたほうが節税メリットがでかいです。

 

1-2.役員報酬や給与として、家族や親せきに支払う

個人事業で不動産管理することに比べて、法人であれば家族や子供にたいして役員報酬等として支払いが出来ます。法人であれば、経費算入しやすいのです。

個人事業でも、『青色事業専従者給与に関する届出書』を提出することで、家族に給料を支払うことはできます。ただし、退職金を支払うことはできません。

法人であれば、中小企業退職金共済小規模企業共済損金算入できる保険などに加入して毎月の掛け金を支払っておくことで退職金をを受け取ることができます。毎月の掛け金は経費算入できる大きなメリットがあるのです。中小企業退職金共済や小規模企業共済は中小企業向けの国の退職金制度であるため、活用しないのは非常にもったいないことです。

 

1-3.法人税率は縮小傾向にある

個人の所得税に比べて、年々法人税率は縮小傾向にあります。

資本金1億円以下の中小企業の場合には、年800万円以下の所得部分については15%です(平成29年3月31日まで) 800万円超の所得部分についても23.9%です。

住民税や事業税等含めて、21.42%から34.33%となります。

個人事業の所得の場合には、住民税10%含め最大55%支払う必要があります。

課税される所得金額              税率       控除額
195万円以下                  5%        0円
195万円を超え   330万円以下      10%       97,500円
330万円を超え   695万円以下      20%       427,500円
695万円を超え   900万円以下      23%       636,000円
900万円を超え   1,800万円以下     33%      1,536,000円
1,800万円を超え  4.000万円以下     40%      2,796,000円
4,000万円超                45%      4,796,000円

国税庁 ホームページ 引用

個人所得をいかに分散するかが鍵となってきます。

また法人設立のタイミングとして、資本金1000万円未満の法人がうけられる消費税の免除の特例を考慮しましょう。

 

1-4.建物は減価償却ができる

会社の資産として、中古車を購入すると短期間で減価償却がしやすいです。通常は6年での減価償却ですが、

4年落ち以降の中古車を購入することで2年で減価償却できます。

新車   6年 41.7%×期中の残り月数/12月

1年落ち 5年 50%×期中の残り月数/12月

2年落ち 4年 62.5%×期中の残り月数/12月

3年落ち 3年 83.3%×期中の残り月数/12月

4年落ち以降 2年 100%×期中の残り月数/12月

法人で建物を購入した場合には、建物に関しては減価償却できます。不動産取得税や登録免許税、火災保険料、仲介手数料なども経費算入できます。

個人名義で購入するか、法人名義で購入するかは判断が難しいかもしれません。

土地は個人所有にして、建物は法人所有にする方も多いです。個人所有にすれば、相続の際に小規模宅地等の特例が活用できるのです。

 

2.不動産会社設立の為に宅建免許を取得する

宅建免許を取得することで不動産の売買を業として行うことができます。

下記に該当する場合では、宅建免許が必要となってきます。

宅地又は建物について自ら売買又は交換することを業としておこなうこと

自らが家主として不動産の賃貸を行う場合以外の不動産に関する取引

宅建免許を所有していると、不動産購入や賃貸管理をする上でメリットが沢山あります。

 

2-1.宅地建物取引主任士の資格

学生や専業主婦の方でも多く取得されている人気資格です。

宅建免許を取得する為には5人に対して1人以上の割合で事務所に設置しなければいけません。

また事務所に専任の宅地建物取引主任士を置く必要があります。

賃貸・売買の取引において、契約前の重要事項説明は宅地建物取引主任士でしか説明することができません。

宅地建物取引主任士の資格は年に1回、10月に試験が行われており、平均合格勉強時間は200時間といわれています。1日3時間以上、3か月勉強すれば出来ます。

宅地建物取引主任士の資格は独学でも問題ありません。

 

2-2.宅建免許は簡単に取得できる

宅建免許申請の手引きはこちらのサイト≪東京都都市整備局≫をご参考くださいませ。

保証協会を全宅にするか全日にするかで、諸費用もかわってきます。宅建協会の入会金、保証協会の入会金、業務保証分担金、年会費等で170万円から180万円前後かかります。

新規に事務所を借りて(敷金礼金保証金家賃など)、宅建免許を取得して(宅建取得費170万円から180万円)、事務所家具を揃えて(数十万円)、

かんたんに法人を設立して、宅建免許を取得することが出来ます。

不動産会社を設立する方のほとんどは、宅建免許は自分で申請します。わざわざ行政書士に依頼する必要はありません。

 

2-3.未公開情報が入りやすい

宅建免許を取得するメリットは沢山ありますが、一番のメリットとして、未公開情報や格安の物件情報が入ってきやすいです。

また不動産業者間のサイト(レインズやハトマーク,atbb)も閲覧できます。

未公開情報や業者のみに出回ってる物件情報では、市場価格の7割から8割位で取引される場合も多く、一般市場に出回ってる物件情報に比べて非常にお得な場合があります。

仲介業者や不動産業者とのネットワークを築きたい、不動産業者間のサイトを閲覧できるようになりたい、未公開情報を得ることができる立場をつくりたい

宅建免許を取得して、不動産業を本格的に行っていくのも有りでしょう。

 

2-4.不動産業を本格的に行っていくのならば・・・

個人、法人で所有している賃貸物件を自社で入居者付することが簡単になります。

仲介業者に広告料を支払う必要もないです。また自社で入居者付を行えば、仲介手数料を入居者や契約者から取らないこともできます。

手数料2か月分もったいないですからね。

賃貸の仲介業は誰でも出来る事です。誰でも出来る事に入居者がつく度に仲介手数料や広告料を支払うことを考えたら・・・宅建免許を取得しておいて良いかもしれません。

また法人名義で購入した不動産の場合、不動産取得した金額より高く転売したときでも、かかってくるのは法人税です。個人の売買に比べて、転売を短期で繰り返す場合には税金が安いです。

不動産の転売や、建売やマンション販売などの不動産業で利益を出すということも可能となります。

 

さいごに

資産管理の目的で、また宅建業を本格的に営んでいくる目的で、会社設立をする地主や家主の方は沢山います。

税理士や信頼できる不動産業者などと相談して、会社の目的を決めて設立したほうが良いでしょう。

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