中古アパートの売却を検討されていますか？
アパートの売却理由が相続なのか、資産ポートフォリオを組み替えするためなのか、事業資金を調達する為なのかで、アパートを売る為の戦略や期間もかわってきます。
個人の方がアパートを売却する理由で一番多いのが、相続ですね。
親が所有していたアパートを相続したが、相続人が複数いるので売ってから分割したい、相続税の支払いに充てたいといった理由などであれば、なおさら高く売りたいところです。
相続人である兄弟が2人以上いて、相続人同士で現金分割したくアパートを売却するということは珍しくありません。
現金や預金などと違って、不動産は相続人同士で分割することができないですからね。
アパートを高く売る為には、依頼する不動産会社をうまく選ばないといけません。
都心の収益物件であれば金額によってはすぐに買い手がつきますが、駅から遠くて賃貸需要が低いエリアのアパートであれば売ることは苦戦するかもしれません。
また、アパートを売却した時の税金のことも把握しておきましょう。
こちらのページでは、アパートを売却するための対策について、お伝えさせていただきます。
1.中古アパートを売る
・親からの不動産を相続したので現金化したい、
・事業資金を調達したい、
・資産のポートフォリオを入れ替えたい（資産組み換え）など、
中古アパートを売りたい理由はそれぞれお有りかと思います。
売却理由がどれにしても、共通してる点として、入居率（稼働率）が悪くなってきたことや、リフォームや修繕費が増えてきたこと等があげられます
築古アパートであれば、収益が悪く維持管理の手間が増えてくるため、アパート経営に意欲がなければ、売って良いでしょう。
ただし、せっかく中古アパートを売るのですから、相場以上の金額で売りたいところです。安値で売ってしまうのは、非常にもったいないことです。
1-1.売却するべきか、保有するべきか
単純に利回りが低下しているということであれば、すぐに売却という結論にもっていくのでなく、収益を向上できないかどうか現状の分析や問題点の把握、調査をすべきでしょう。
収益の向上に関しては、不動産売買の業者だけに相談するのでなく、
賃貸管理の会社やサブリースの会社、シェアハウスや民泊を行っている会社、収益コンサルの会社、賃貸仲介の業者などに相談をしても良いでしょう。
賃貸アパートやマンションなどの収益を向上させられるかどうかは、不動産売買の業者はあまり詳しくありません。
不動産売買の業者は、既存の不動産を高く売ることができるかどうかソロバンをはじくことはできますが、収益性の向上、建物の有効活用や不動産コンサルに関しては苦手な業者も多いです。
1-2.相続人同士で揉めずに売却する
親から相続したアパートを売却する場合、一般的には２パターンあります。
相続人が賃貸経営に対して意欲をもてないパターンと
相続人が複数いてトラブルを防ぐために現金化して分けたいパターン
生前から親が相続税対策のためにアパートを購入または建築していたケースでは、相続した子供がすぐにアパートを売却するということは少ないでしょう。
どちらにしても、賃貸経営に熱意がもてなければ、またはアパートを現金化して分けたいのであれば、早く不動産業者に売却依頼をしたほうが良いでしょう。
築古物件で賃借人が付いていなければ、土地の大きさによっては、デペロッパーやアパート専門業者、ゼネコンが買ってくれることがあります。
相続人が複数いて揉めずに保有するためには、他にも不動産や預貯金、株式といった相続財産があれば、うまく分割することができます。
相続人同士で現物分割や代償分割できるため、相続人の内の一人が単独で保有し続けて良いでしょう。
Aには実家の土地、Bには預貯金○○万円、Cにはマンションと株式といったように遺産を現物で分ける方法（現物分割）と
Aがアパートを取得する代わりに、Bに1000万円、Cに1000万円、自己の金銭を払うといった方法もあります（代償分割）
1-3.事業資金の調達期限はきまっているのか
事業資金の調達期限がきまっている場合には、はやく売り出しの計画をたてないといけません。
築古アパートや境界確定が一部されていない土地の場合には、契約から決済まで境界確定や測量をするために日数がかかるかもしれません。
場合によっては、公簿売買、現況渡しで取引をする可能性も考えられます。
実際に、事業資金を調達するために、保有物件を売却したいという法人や、他の不動産を購入したい為に保有物件を売りたいという不動産業者は多いです。
当社にも、資金調達の為に月内決済で買ってほしいという不動産業者からの相談がよくあります。
また、他の不動産業者様からの紹介で、売主が資金調達で売り急いでいる案件も多いです。
法人であれば、法人の事業利益と通算することが出来るため、あえて損失が出てたとしても気にしないケースもありますからね。
1-4.資産ポートフォリオの整理をする
資産のポートフォリオの組み替えを売る為に、利回りが低いアパートや維持管理費が高くなってるアパートを売却したい、
または他の収益物件に買い替えたい投資家や資産家もいらっしゃるでしょう。
2016年現在、ここ数年は公示地価の上昇や東京オリンピックの開催、外国人投資家の増加の背景もあって、東京の不動産は全体的に上昇しています。
アパート等の収益物件を売却するにあたって、地価が上昇局面である時は売り時ともいえます。
2.中古アパートを売る為に
中古アパートを200万円でも、300万円でも高く売却するためにも、
中古アパートの売却を検討してる所有者様の立場にたって、こちらのページを書かせていただきました。
売却を成功させるためにも、相場より高く売却するためにも、アパートの売り方は重要です。
その為には不動産会社の高く売るための販売アプローチが必要となってきます。
築古アパートやボロボロのアパートは、仲介業者によっては安値で売られてしまうこともあります。
売却したアパートが、建物は解体され、戸建て用地として3筆に分筆され、高く販売されてたということがあるかもしれません。
但し、これは不動産業者や建築業者による買取再販のため、よくあることではあります。
ただ、前の所有者としては本当はもっと高く売れたのではないか…と疑いをもってしまうものです。
このケースでは不動産業者が買い取って再販してますが、仲介会社としては土地が大きく個人の買い手がつかないことが考えられるため、ごくごく一般的な流れではあると思います。
ただ、売り方によっては高く売れた可能性も高いと言えるでしょう。
2-1.賃借人がついているなら立ち退きを求める
築古アパートでも、賃借人がついている状態で売却することは可能です。
ただし、建売用地やマンション用地として有効活用できる場合には、賃借人を立ち退きしたほうが高く売れる可能性があります。
立ち退いてもらう理由が売却の為だと、高額の立ち退き料を支払っても裁判では正当事由と認めてくれないケースが多いです。
賃借人が少ない場合には、うまく交渉して立ち退きをしてもらうのが一番です。
土地が小さい場合や賃借人が多くついている場合には、無理に立ち退きを求めることは現実的ではありません。
賃借人がついている現況の状態で売却するのが良いでしょう。
2-2.想定利回りはあてにならない
いわゆる収益物件の場合には、売却価格をその物件の利回りで算出することとなります。
ただし、築古アパートの場合には、賃貸借契約書がなかったり、立地や築年数・設備の劣化の問題で、入居者付が簡単ではないと推測されることがあります。
そうなってくると、空室が多く発生していて、売主の想定利回りがあてにならいことがあります。
投資サイトで高利回りの物件が売り出されていますが、それは売主や業者の想定利回りであって賃借人もついていなく、1年以上売れていない収益物件も多いです。
そのエリアの賃貸需要、土地の価値、建物の築年数や設備・劣化状況次第では、収益物件を探してる投資家や資産家はシビアに想定利回りを計算することが多いです。
余程立地が良い物件、または収益の向上がはかれる見込み立地であれば別ですが、少しでも高値で売りたいと考えると更地にしたほうが高く売れるアパートも多いです。
2-3.都心のアパートか、田舎のアパートなのか
都心のアパートであれば賃貸需要があって売りやすいが、田舎のアパートとなると、土地の価値も低くて売りづらい・・・
どこの不動産会社の営業マンも、そう思わざるをえません。
都心のアパートなのか、田舎のアパートなのかで、売り方やターゲットも変わってきます。
都心の築古アパートで、利回りが悪くても、1坪当たりの価格が200万円から300万円として、土地値として○○○○万円で売るということも可能ですが、田舎のアパートだとそうはいきません。
都心のアパート、東京のアパートや事業用不動産であれば、買い取りをする業者は多いですが、田舎のアパートだと買取してくれる業者も少なくなります。
アパートを売る場合には、個人の買主だけなく、戸建分譲会社やデペロッパー、不動産買取業者などの法人をターゲットとしなければ、高く売ることはできません。
アパートを売る為には、依頼する不動産会社がそのアパートや土地の最適な有効活用を把握できるかどうかが大事です。
この不動産会社になら安心して売却を任せられそうだという、会社を探しましょう。
当社でも、アパートの売却相談をお受けしております。
2-4.アパートを売却した時の税金、諸費用など
個人がアパートを売却した時に譲渡益が発生すれば、確定申告をして譲渡所得税を支払う必要があります。
譲渡所得の計算方法は下記のとおりです。
収入金額-(取得費＋譲渡費用)-特別控除額＝課税譲渡所得金額
譲渡益が発生する場合には、所有期間によって税金の計算が異なってきます。
長期譲渡所得・・・譲渡益の20％。譲渡した年の1月1日時点で5年超所有している。
短期譲渡所得・・・譲渡益の39％。譲渡した年の1月1日時点で5年以下所有している
※相続や贈与によって不動産を取得した場合には、死亡した人や贈与した人の取得の時期を引き継ぐものとされます。
平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％が加税されます。
税金以外で発生する諸費用として、不動産会社に支払う仲介手数料や印紙代がかかります。
また契約条件によっては、売主負担で測量や境界確定の費用が発生することがあります。
これらの諸費用等も、譲渡益が発生して申告するときには譲渡費用とすることができます。
2-5.高く売る為の施策
アパートや土地は不動産会社の工夫次第で高く売れることがあります。
不動産会社はまず、そのアパートや土地の調査を行って、最も高く売れる戦略を練る必要があります。
ここで大事なのは、売主が不動産会社を選ぶ際に、一番はじめに査定にきた会社だからといって簡単に専任媒介の依頼をしないことです。
売買の不動産会社は、会社によって得意な分野、経験年数、営業マンの実績や知識が全く異なります。
ただ、預かった物件をレインズやネットに掲載して売るだけの単純な活動しか行わない不動産会社も多いです。
アパートでも、道路付けや形状が良くない土地もあります。
せっかく土地が大きいのに、間口が狭くて有効率が悪くなっている土地は相場より大きく価値が低くなってしまいます。
このような場合に、隣地交渉をするのも不動産会社の仕事です。
再建築不可の土地や借地に関しては、下記のページをご参考くださいませ。
収益物件（アパート物件）の基本的な広告、販売方法は下記のとおりです。
2-5-1.楽待、健美家、Athome、SUUMO、レインズに掲載
戸建てや区分マンション等の居住用不動産であればインターネットの広告媒体はAtHomeやSUUMO、Home’S、yahoo!不動産などで十分ですが、
収益物件であれば楽待や健美家といった収益物件の情報サイトにも掲載するべきです。
これらのサイトの広告費用は微々たるものです。売主が掲載費用を気にする必要はありません。掲載費用の負担は不動産会社がすることになります。その為に、仲介手数料を支払うのですからね。
居住用不動産であれば、ネット以外の広告活動として、現地周辺の折込やポスティング、オープンルームといった方法がありますが、
収益物件であれば、上記の方法は集客性が低く費用対効果が悪いです。収益物件の購入ターゲットは投資家や資産家、法人となるからです。
但し、5000万円以下の小規模アパートであれば、現地周辺への折込広告でも十分に集客を狙えます。
2-5-2.投資家、資産家、法人を狙う
収益物件を最も高く買ってくれる個人の買主は投資家や資産家です。
ただ、賃借人がついていなく、その土地をアパート以外にも有効活用ができれば、法人に買い取ってもらったほうが高くなる場合もあります。
土地の大きさや形状によっては、戸建分譲用地やマンション用地として考えられます。
築古アパートで収益性が悪くなってる物件、接道状況が悪い、借地権付きの土地など、個人の手に余るような土地は不動産会社の戦略が問われるでしょう。
さいごに
不動産会社にアパートの売却相談をする際には、建築確認証やレントロール（貸借条件一覧表）、賃貸借契約書、土地建物の固定資産評価証明書、謄本・公図・測量図・境界確認書などは用意しておきましょう。
収益物件や土地に関しては、不動産会社が外から現地物件を確認しただけでは、有効活用の提案や価格査定は出来ないからです。
当社でも、アパートの買取を積極的に行っております。お気軽にご相談くださいませ。
