シロアリ、雨漏りしてるボロボロの家を売る為に

ボロボロになってしまった家を売りたいが、個人の買い手が見つけられないため、当社のような買取を行っている不動産会社に買取依頼がくることがあります。

東京２３区の不動産であれば、個人の買い手も見つけやすんです。

土地の価格が高いから、ボロボロの建物で価値がなくても、売れるのです。

建物に価値がない場合には、解体費用を見込んだ土地値で売ることが一般的ですが、擁壁物件や再建築不可物件、セットバックが必要になる物件だと、土地値では売れないことがあります。

シロアリや雨漏りが発生していて、建物全体が傷んでしまっている、腐朽してしまっている空き家は都内でも沢山あります。

空き家を維持管理せずに、放置してしまっていると、あっという間に建物が痛んできます。

もしかして、空き家を相続して、放置していませんか？

ボロボロになってしまった建物を相続した子供が、物件の売却に苦労することはよくあることなのです。

そのような事態にならない為に日頃の修繕や管理が大事なのです。

シロアリや雨漏りでボロボロになってしまった家を売却したい方向けにこちらのページをまとめさせていただきました。

解体がむずかしい建物を前提とした家の売却であって、建て替え前提の家の売却の場合には、こちらのページは参考としなくて良いでしょう。

※解体がむずかしい建物とは

再建築不可物件、擁壁物件、既存不適格物件、セットバック要で建て替えた場合に建物が小さくなってしまう物件等

1.建物がボロボロの中古物件

建物がボロボロの物件でよくあるパターンとして、屋根から雨漏りしている、屋根裏の木材や合板・床下の根太や大引などが腐朽してしまっている、シロアリに喰われている等です。

築年数が40年以上経ってる物件、今まで修繕されてこなかった物件、空き家になって長年放置されている物件では、シロアリに喰われている等はよくあることです。

建物は基礎や屋根、外壁、内装、床下、水回りの箇所によって、修繕のサイクル（補修、交換）の目安が決まっています。

シロアリ対策や換気対策・定期的な補修をしておかないと、建物の劣化を食い止めることができません。

1-1.シロアリとは

シロアリとは、家を支えている木材を食べてしまう恐ろしい害虫というイメージをお持ちで有りませんか？

シロアリは蟻の1種と勘違いされてる方も多いですが、じつはゴキブリの親戚とされていて、アリとは全く違う虫です。

名前からしてアリと混合しやすいのですが、建物に蟻が沢山いたしてもシロアリとは全く違う虫ですので、放っておいても大丈夫です。

シロアリは木造住宅の湿った箇所を生息の場所としており、シロアリが巣食うことで柱や壁、床下等がボロボロになってしまいます。

日本にいるシロアリで代表的なのが下記の2種類のシロアリです。

※ヤマトシロアリ

全国的に生息域を広げていて、湿った木材や枯れ木を生息場所としています。日本で一番被害件数が多いのがこのヤマトシロアリです。

ヤマトシロアリは数千頭から数万頭という巣をつくり移動しながら巣食っていきます。

雨漏りを放置してしまったり、床下の湿気対策が出来ていないと、ヤマトシロアリの被害を拡大させる原因になりかねないです。

※イエシロアリ

世界の侵略的外来種ワースト100にも選ばれている害虫で、温暖な地域に生息しています。

主に南西諸島や九州の家屋が被害にあっており、ヤマトシロアリと同じように家屋等の建築物を食べてしまいます。

ヤマトシロアリとちがって、イエシロアリはもっと恐ろしい害虫です。巨大な巣をつくる場合があって、イエシロアリは百万頭という桁違いの巣をつくりながら移動していくため、食害の被害が甚大となります。

1-2.雨漏りとは

屋根が劣化等をおこしていることで、雨漏りがおこってしまいます。

主な雨漏りの原因として、下記のようなことが考えられます。

• 瓦屋根の場合には割れやずれが生じている
• スレート屋根の場合にはひびや浮きが生じている
• 屋根塗装の際に縁切りをしていなかった
• 台風で屋根が一部欠けてしまった、
• 築古物件のため、野地板や防水シートがボロボロになっている

屋根の葺き替え工事の目安は20年から30年となります。

また、5年から10年おきに点検や補修・塗装、それと定期的に清掃や詰まりの除去などが必要です。

雨漏りを放置してしまうと、建物の腐朽やシロアリなどの被害を拡大させることになります。

また室内に雨が侵入してきてる場合には、即座に修理する必要があります。

1-3.シロアリや雨漏りは瑕疵担保責任を追及される？

中古住宅を売買する場合には、物件状況等報告書や付帯設備表を作成して買主に交付するのが一般的です。

雨漏りやシロアリを買主が確認できてる状態で引き渡しをしてるのであれば、買主は現況を納得した上で買うことになります。

ただし、引き渡した後で買主が雨漏りやシロアリを発見した場合には、買主は売主に対して瑕疵担保責任を追及することができます。

床下がシロアリに喰われているということは建物の安全性の機能が欠いているとして瑕疵と認められます。

建物に雨漏りが発生した場合でも、従前から発生していた可能性が高ければ瑕疵になる可能性があります。

古いシミや相当程度の劣化が建物全体的に生じてる場合には、瑕疵担保責任を無しにするか、屋根裏等の確認や調査はしておきましょう。

2.シロアリ、雨漏りしてるボロボロの家を売る為に

ボロボロになってしまってる家を売る為に、先に修繕をしておくべきか、現況のまま売却するべきか、更地にしてしまうべきか、どれかしらの手段をとることになります。

建物の価値はなくとも、土地の価値があれば、現況のまま売ることは十分に可能です。

シロアリや雨漏りしてるような物件は、築年数40年から50年超えていて空き家になってしまった物件がほとんどでしょう。

建て替えを前提とする場合の建物の売買においては、建物に瑕疵（シロアリ・雨漏り）があったとしても、瑕疵担保責任は否定される可能性が高く、気にしなくて良いです。

そのような場合には、古家付き土地として売買するか、更地渡しの特約付き売買をすることになります。

問題となるのが、再建築不可物件、擁壁物件、既存不適格物件、セットバック要で建て替えた場合に建物が小さくなってしまう物件等の解体が難しい建物です。

2-1.売る前に修繕をする

シロアリや雨漏りが発生してる場合、売る前に修繕しておいたほうが高く売れるし、買主も安心して買うことが出来ます。

リフォーム費用、修繕費用がいくらかかるのかわからない物件は、購入検討者から敬遠されるものです。

もしも、加入している火災保険で雨漏りや漏水の修繕ができるのであれば、行っておいた方がよいです。

ただし、リフォーム業者はいい加減な業者が多いです。

雨漏りの修繕業者5社に雨漏りの原因を特定してもらうために現地調査してもらったとしても、2社から3社は雨漏りの原因を間違えてるものです。

それと、雨漏りの修繕業者は大きな金額の仕事をとりたいため、屋根の葺き替え工事やカバー工法の工事をしたがります。

工事費用で数十万円から百万円以上請求することが出来るからです。4社から5社に現地確認してもらい、雨漏りの原因を特定してから、修繕を行ってもらいましょう。

• 屋根の浮きやひび割れが原因なのか
• 野地板や防水シートの劣化なのか
• 雨どいの詰まりか
• 実は雨漏りは発生していないのか（雨漏り以外の原因で天井にシミが発生している）

シロアリの駆除業者もいい加減な業者が多いです。シロアリ調査をしてもらう場合でも、複数の会社に現地確認をしてもらいましょう。

築古物件では経年劣化で床下がボロボロになっているケースが殆どです。築年数が40年から50年以上経ってるから当たり前の話です。

築古物件はフルリフォーム前提で売買されるような建物だと思いますが、シロアリの薬剤処理だけでなく床下の一部補強やフローリングの張り替えをついでに行っておいたほうが高く売れるでしょう。

シロアリ駆除や雨漏り修繕の保証書

シロアリ駆除や雨漏り修繕の保証書はもらっておきましょう。保証されてることで、不動産会社の営業マンも個人の買主に対して積極的に営業活動をすることが出来ます。

シロアリ駆除の場合には5年保証、雨漏りの場合には2年から3年保証してくれることが多いです。

葺き替え工事をしてる場合には、5年から10年は保証してくれるでしょう。

2-3.現況のままで売る

築年数40年から50年を超えているのであれば、瑕疵担保責任の免責という特約付きで現況のまま売ってしまって良いでしょう。

東京２３区エリアであれば、ボロボロであっても売ることができます。

フルリフォームや建て替えを前提とする建物の売買だからです。

物件状況等報告書や付帯設備表など交付するのが買主にとって親切といえます。

建物がボロボロすぎる場合には個人の買い手の方がつかなく、不動産買取をしている業者に話が流れてくることもあります。

2-4.解体して売却する

ボロボロの建物であれば解体してしまったほうが良いかもしれません。

解体して売却する際の注意点があります。

・翌年の固定資産税、都市計画税が高くなってしまう（住宅用地の特例が受けられない為）

・狭小地や間口が狭い土地は解体費用が高くなる

・再建築不可物件は建て替えができないため、解体したら売れなくなる

東京都内の解体費用の相場は下記のとおりです。

木造住宅：坪３万円から４万円

鉄骨造：坪４万円から５万円

ＲＣ造：坪５万円から６万円

さいごに

シロアリ、雨漏りしてるボロボロの家は東京２３区では現況のままでも売れます。

ただ、シロアリや雨漏りの被害の程度によって、修繕費がかわってくるため、一度診断をしてもらいましょう。

修繕費用が数万円程度で済むのであれば、修繕しておくにこしたことはありません。