不動産の値下がりリスクにどう対処すべきか?

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不動産価格指数

不動産の値下がりはいつ訪れるのだろうか? 不動産の値下がりを気にしているのは投資家の方だけではありません。

建売業者やマンション販売業者、不動産の購入を検討してる方々も、不動産の相場を気にしているからです。

2014年から2016年にかけて、東京エリアでは3年連続で公示地価が上昇しました。

マンション販売の営業マンも『マンション価格が高くなっているので、売りづらくなってきている』 とぼやいていることでしょう。

今後、景況感がいつまた悪化するかはわかりません。また、中国から日本への送金規制の問題も出ているため、外国人が日本の不動産購入を撤退し始める可能性もあります。外国人マネーがこなくなることで、不動産価格が下落していくということもあります。

こちらのページでは、不動産の値下がりリスクについて、お伝えさせていただきます。

1.いつ、不動産は値下がりするのか!?

不動産の値下がりを気にしてる方は不動産を売りたい人だけではありません。不動産を買いたい人は、値下がりしてるタイミングで出来れば不動産を買いたいでしょう。

ここ数年(2014年から2016年)、東京の新築のマンション価格や中古物件の価格は上昇しています。

低金利や住宅ローン減税の施策による住宅需要が高くなっているため、不動産売買は活発化していますが、

そろそろ都心の不動産のバブルがはじけてしまうんでないか、不動産価格が下落する局面に入るのではないかと心配の声もささやかれています。

不動産バブルとは、低金利で、日本の景気回復基調が続き、他国の人が日本の不動産を積極的に買っている状態で起きうるものです。

リーマンショックのような外的要因、または国内の景気が後退していくことになれば、不動産の値下がりがおきてしまう可能性は十分に考えられます。

1-1.オリンピック後の不動産売買

2020年の東京オリンピックの前後に不動産を売りたいと考えている投資家の方は多いです。

2013年に東京オリンピックが正式決定してから、東京の不動産が外国人投資家からの注目を浴びています。

現時点では東京オリンピック開催による不動産価格への影響がすでに織り込み済みでありますが、東京オリンピック以降に、景気上昇や海外から日本の不動産が注目を集めていかない限り、これから不動産価格が下落していくことは十分に考えられます。

もしも、不動産の売り時を考えているならば、公示地価が安定している、地価が上昇局面である間に売ってしまったほうが良いかも知れません。

それに、東京やその他都市圏を除く地方エリアでは、少子高齢化や空き家問題、人口減少化問題で、地価が下落していくことは間違いないでしょう。

1-2.第2のリーマンショック

2008年に起きたリーマンショックでは、日本の不動産会社やマンションデペロッパーが多く倒産をすることになりました。

リーマンショックとは、リーマンブラザーズ社の破たんにより、アメリカ国内の連鎖不況、世界への同時不況をまきおこすことになった出来事をいいます。サブプライムローンの問題がきっかけとなって、リーマンブラザーズ社が破たんしたのです。

リーマンショック以降、日本国内も株価が下落し、景況感が悪化し、外国人投資家が日本不動産から引くことにもなり、不動産市況は一気に冷え込みました。

 

今後、他国の金融危機や不況がきっかけとなって、日本の不動産市況に大きな影響を与える可能性は十分に考えられます。

2016年、イギリスのEU離脱や欧州危機、中国経済の悪化で、不動産市況が心配されることは度々ありました。また、現在においてもその心配事は解消されてるわけではありません。特に、中国やアジア地域からの日本不動産への投資需要は高まっているため、外国人投資家が手を引いてしまうことで、不動産市況に与えるダメージは十分にあるのです。

1-3.長期的にみるとジワジワ下がる?

三大都市圏(東京・大阪・名古屋)等を除く、地方圏は毎年地価が下落しています。

全国的に東京を除くエリアでは、10年先、20年先という長期的スパンでジワジワ下がっていくことが考えられます。

人口減少が進み、高齢化が進み、日本の不動産の需要は衰退していくでしょう。

他のアジアの国や発展途上国が台頭化してきていて、2050年には日本のGDPは他国に抜かれ、先進国から転落する可能性もあるといわれています。

人口減少や少子高齢化の問題だけでなく、国内の財政悪化や経済縮小、金利の上昇という悪材料も出てくることは考えられ、長期的に考えると地価は下がっていくことは仕方がないことともいえます。

地方圏の土地や住宅は、売却できるなら早めに売却しておいたほうが良いかもしれません。

1-4.空き家問題

増えすぎた住宅は親が亡くなってしまうと、その住宅の多くは空き家になってしまいます。

相続した子供が居住用としてそのまま使用すれば問題ないのですが、地方の実家となると、子供も住まなくなり空き家となってしまうのです。

売れない空き家は維持管理が大変、固定資産税は毎年かかり、売却や処分することすら難しいです。

売れない、借り手もつかない、ボロボロとなった空き家は様々な危険性があるため、自治体や国のほうで空き家対策を施策するようになりました。

地方の空き家は築年数が経つごとに建物がボロボロとなり、買い手がいなくなってしまいます。相続した実家で、居住用や賃貸用で活用しない場合には、はやく処分してしまったほうが良いかもしれません。

1-5.東京23区の不動産は値下がりの例外!?

都心部や東京23区の不動産に限っては、中長期のトレンドで見ても割と価格は安定するのではないでしょうか。

人口は東京に1点集中しており、10年、20年先も経済の中心地は東京のままでしょう。

大型ビルやオフィス、住宅の数、人口数、インフラの整備に関しては他の国内エリアとは明らかな格差が生じています。

外的要因や景気要因による一時的な下落はあったとしても、他のエリアに比べたら住宅需要はあるため、長期的に下落率は低いものと考えられます。

 

2.不動産の売り時はいつなのか?

ここ数年、3大都市圏では不動産の価格は上昇しています。東京や名古屋にいたっては3年連続で公示価格が上がっています。

もしも、親から相続した不動産を売却するならば、地価が上昇局面である2016年は売り時ともいえます。

キャピタルゲイン目的で不動産を購入した方は、所有期間によって、かかってくる税率がかわってきます。(5年超の所有期間であれば長期譲渡所得税。5年以下の所有期間であれば短期譲渡所得税。譲渡した年の1月1日時点において)

税率を気にする方は購入したばかりであれば、5年以上経たないと売却することはむずかしいですが

譲渡所得がない不動産なのであれば、税金もかからないことですし、売りたいと思った時が売り時でしょう。

2-1.不動産業者でもわからない値下がりのタイミング

不動産業者でも値下がりのタイミングを知ることは中々むずかしいことです。

知り合いのマンション販売業者は物件価格が高すぎてしまったことで売ることに苦戦しています。

なぜならば、マンション販売業者が売主の場合には、地価や物件価格が値上がりしたところで、仕入れコストが高まる、在庫保有のリスクが高まるため、価格上昇による恩恵を受けられるとは限らないからです。

当社でも、2013年頃から東京23区エリアの物件仕入れのコストが徐々に上昇していって、2016年は仕入れが難しくなってきてるなぁと実感しています。

値下がりの時期に倒産しているマンション販売業者や建売業者、買取再販業者も多く、突発的に起こってしまった外的要因による値下がりは前もって想定することはむずかしいです。それでも、不動産が値上がりしている今の状況は続くとも限らないですし、今後値下がり局面を迎えて大変なことにならなければよいのですが。

2-2.買った時の値段で売りたい売主

個人のお客様からのお問い合わせで『買った時の金額が◯◯万円だから、出来れば◯◯万円以上で売りたい』とご相談をいただくことがあります。

仲介会社からの紹介案件でも、『売主さんは当時に◯◯万円で買われたので、その金額以上で買取できますでしょうか?』とご相談をいただくこともあります。。

地価が下落してたタイミングで安く不動産を購入してたなら、買った時の値段で売れる可能性は十分にあります。

下記の国土交通省が発表した不動産価格指数のグラフではマンションの価格がリーマンショック後に比べると、5割近くも上昇しているのがわかります。

不動産価格指数(住宅)

引用:国土交通省 不動産価格指数(不動産の取引情報をもとに不動産価格を指数化した不動産価格指数のグラフです)

 

基本的には築年数が経てば建物の価値や評価は落ちていくため、売却する金額は買った時の金額より下がってしまうものです。ただし、買ったときの金額が値下がりが大きかった時であれば、買った金額よりも高く売れる可能性が十分にあるということです。

 

2-3.不動産バブルを待望する人もいる

ここ2年から3年で投資不動産を購入した方、買取再販業者、外国人投資家のなかには、不動産のバブルを待望してる人もいます。

低金利が続き、国内景気がさらに良くなっていって、外国人のマネーが日本の不動産に押し寄せてくれば、不動産価格の上昇は十分にありえます。

不動産バブルは警戒する人もいれば、待望する人もいます。値下がりを気にかけてる人は2014年から2016にかけて大きく上昇したこの局面で売っておいた方が良いかもしれません。今が不動産バブルであって、東京オリンピックの前後、または早い段階で値下がりを迎える可能性もゼロではないのです。

さいごに

不動産は常に同じ価値をもっているわけではないため、いつか必ず値下がりする時期やタイミングがあります。

不動産を保有し続けている限りは、値下がりリスクはあるのです。

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