住宅ローンの支払いが滞納～任意売却で解決するには

今まで経験したことのない窮地に追い込まれると、一時的に無気力になってしまい全てを投げ出してしまうものです。

そのような状態に追い込まれていませんか？

でも、だいじょうぶです。そのお悩みや心配は一生続きません。

住宅ローンの残債が数千万円残っていて、支払いが出来なくなったとしても、任意売却という方法を用いて解決しましょう。

今こそ乗り越えできれば、その経験を糧に今後の人生において十分に再起できるはずです。

1.任意売却とは

マイホームを担保にした住宅ローンの支払い、不動産を担保にした借入金の支払いを滞納してしまったときのために、任意売却という仕組みがあります。

任意売却とは、任意売却業者や不動産業者が債権者と債務者の間に入って、ローン残高や借入残高を下回る売却金額でも不動産売却を成功させる、債務者の為の不動産取引の事です。

任意売却をせずに競売にまで行ってしまうと、債務者の方の新しい住まいを確保できなくなってしまうことがあります。

任意売却をすることで競売で落札されるよりも、住宅ローンや借入の残債が少なくなる可能性があります。

1-1.住宅ローンや借入金等の支払いが遅れる

下記のように住宅ローンや借入金の滞納をしてしまうと、2か月から3か月で催告書や督促状が届くようになります。

・会社をリストラになってしまい住宅ローンの滞納、そして返済ができなくなってしまった・・・

・固定資産税や税金の滞納で差押えが入ってしまった

・自己資金なしで無理して購入した新築マンション、生活費の圧迫で滞納してしまった・・・

・投資マンションを幾つも買ってしまい、家賃収入が予定通り入らずローンの支払いができなくなった

それでも尚、対応をとらずにほったらかしていると、ローンの滞納をして3か月ぐらいで半年ぐらいで期限の利益の喪失予告状、代位弁済通知が届きます。

それでもなお、延滞を続けていると差押えや競売開始の手続きがなされます。

だいたい、3か月から6か月ぐらいで競売開始決定通知、競売、立退きを求められてしまいます。

早い段階での適切な対応と、任意売却業者や不動産業者に相談をしておくことが大切です。

住宅ローンや借入金の滞納
↓
電話による督促
↓
催告書、督促状
↓
期限の利益の喪失、代位弁済通知
↓
一括請求書、任売案内状
↓
競売開始決定通知書
↓
競売、落札
↓
立退き、強制執行

1-2.競売と任意売却の違い

地方裁判所では担保権者からの担保不動産競売の申立を受理すると、不動産競売ををおこないます。

住宅ローンや借入金を返済出来なくなった人が所有している不動産(土地・建物・マンション等)が期間入札によって第三者に落札されれば、その売買代金が債務弁済に当てられます。

この売買方法を競売と呼びます。

競売になった物件は最低落札価格（売却基準価格）が市場価格の4割から7割で設定されますが、最終的には8割から9割前後で落札されることが多いです。

市場価格より落札価格が大きく下回った場合には、債務者にとって住宅ローンの残債が大きく残ることになります。

債務者の方は、競売によるデメリットをおおきく受けることになります。

市場価格より落札価格が下回る原因として、購入希望者は内装やお部屋を確認できない為、外観や３点セットの資料から住宅の瑕疵リスクを考慮して希望価格を入札するからです。

その他にも、元の所有者や占有者がいるため、立退き料や立退き交渉期間を懸念する入札者は多いです。

その結果、債務者の方が損をしてしまう落札結果になってしまうのです。

1-3.住宅ローンなのか、事業融資や消費者金融などの不動産担保の借入金なのか

住宅ローンの滞納でなく、事業融資や消費者金融などの借入金で不動産担保を入れて滞納してる方もいます。

担保に入れてる不動産の価格が借入金より大きく上回っていれば、競売にかけてられてしまうことは非常にもったいないことです。

住宅ローンの滞納の場合には、ローンの残債金額が不動産の価格より多く残っているケースが殆どです。

住宅ローンを滞納される方は自己資金が少なかった、無理してローンを組んだ、フルローンを組んだという方が多いからです。

1-4.任意売却の利点

任意売却は競売に比べて高く売却できる可能性があります。

特に東京２３区内や武蔵野市、三鷹市などの人気エリアであれば不動産価格が上昇しています。

そのようなエリアであれば、高く売れる可能性があり、残債も全て返済できるかもしれません。

ただ、任意売却を依頼する不動産業者によっては大失敗をしてしまう可能性があります。

不動産業者、任意売却業者選びは慎重に行ってください。

競売開始までの期間が決まってるため、悪質な不動産業者や信用できない不動産業者と専任媒介契約をしてしまっては大変なことになります。

中にはまったく仕事をしない不動産業者もいます。

レインズといった不動産データベースに掲載するだけの不動産業者も多いです。

また不動産業者が債務者の方のための新しい住まいの確保をしっかり行ってくれるかどうかも大事なことです。

一連の手続きを不動産業者が責任もって行ってくれるからこそ、債務者の方が任意売却の利点を享受できることになります。

任意売却の利点

・競売に比べて、市場価格または市場価格より高く売却できる可能性がある

・住宅ローンの債務を大きく減らせる

・債権者との話し合いの上で引っ越し代や一時的な生活費が捻出できる。賃貸物件探しは不動産業者が行ってくれます

・家族のプライバシーの確保、余計な心配や不安から解消されます。競売で情報が公になると沢山の業者や個人の方が下見にきます

1-5.自己破産は任売前にしない

住宅ローンや借入金の債務がある場合に、任意売却と自己破産をセットで考えてしまう方もいます。

任意売却前に自己破産の手続きをしてしまうと、次の住まいの確保や弁護士費用の確保のことまで考えなければいけません。

また、住宅を持っている場合と持っていない場合とでは、自己破産申請する費用がかわってきます。

住宅を持っている場合には管財事件扱いとなり裁判所への予納金が30万円から50万円ほど必要となります。

任意売却後の自己破産であれば、数万円程度で済みます。

自己破産を任意売却前に行うとしたら、新しい住まいの確保（費用負担は自身）、裁判所への予納金数十万円、別途弁護士費用が必要になるのです。

自己破産をするにしても、任意売却前に行うのはやめましょう。

2.任意売却をするためにも

任意売却に精通した不動産会社に相談をしなければいけません。

任意売却は通常の不動産取引と違って、不動産の売却活動だけでなく、債権者との折衝をしなければいけません。

あなたは不動産会社と専任媒介契約を結んだあと、不動産会社からの販売活動や購入希望者・金融機関とのやり取りの報告を受けることになります。

最終的に購入希望者がみつかり、債権者の抵当権抹消の承認を得られれば、売買契約となります。

2-1.任意売却を対応してくれる不動産業者を選ぶ

今、現在置かれている状況をはやく把握して任意売却を行っている不動産業者を探しましょう。

1社だけでなく、2社から3社以上の不動産会社に相談をして今後のプロセスやゴールラインを提案してもらうことです。

なるべく、急いで相談しておいたほうが販売猶予期間も長くなるため、事態が良い方向に向かう可能性が高いです。

不動産会社は沢山あります。東京２３区だけでも1万社以上あります。

ただし、任意売却に対応してくれる不動産売買の会社となると、そんなに多くはないです。

だからこそ、任意売却の実績がある不動産売買の会社、また信用できる営業担当者を選びましょう。

・不動産売買の実績、任意売却の実績が多い不動産会社

・ローン残債を多く減らすために、市場価格と同等以上で販売の提案をしてくれる会社

・営業担当者や不動産会社にやる気が無い会社はダメ

・私利私欲のために動く不動産会社は絶対に選ばないこと、賃貸系の会社に相談しても意味は無し

任意売却の相談はこちら

2-2.早めの対応が吉

住宅ローンや借入金の返済を滞納したら、即競売となるわけではありません。

ただし、催告書や督促状が届いたうちにすぐ動くことが肝心です。

今後まったくローンの返済が困難であれば、はやめに不動産会社に相談をしてください。

販売できる期間が短いと、市場価格よりも安く売らざるをえません。

家がなくなるにしても、終わりではありません。

所詮は家であり、ただのモノにしかすぎないのです。

任意売却や債務整理をしたけれども、また家を購入できた・転職して年収も良くなった・会社を再建できたという方は多くいらっしゃいます。

家を売却した、任意売却をしたという経験を糧にこれからの新しい生活はいくらでも良くできるのです。

一人で抱え込んでしまうと、不安や焦燥感が強くなってしまいます。

まずは早く不動産会社や第三者機関に相談をして冷静な判断力をもつことです。

2-3.不動産の査定

はやめに不動産の査定と物件調査を行ってもらいましょう。

債権者に売却金額の了承を得なければ任意売却ができません。

少しでも高く売却するためには不動産会社の営業力と営業活動、所有者の最低限の努力と協力が求められます。

物件種別（土地、戸建て、マンション、店舗住宅、事務所、ビル）によって不動産の査定方法は異なります。

周辺の売り出し事例や過去の成約事例、物件や周辺環境など個別要因を加味して算出することになります。

2-4.競売になってしまうデメリット

任意売却はうまく売却できれば、市場価格以上で売却することができ、ローン残債を帳消しにできる可能性があります。

競売になってしまえば物件情報や所有者情報は公にさらされ、近隣の方や不動産情報を探してる方に伝わってしまいます。

競売になってしまうデメリット

・競売で落札されてしまえば、市場価格や任意売却の価格より安く売却され残債が多くなる可能性があります

・競売で落札された場合、強制的に立退きにあってしまい、引っ越しや新住居の確保は自分でしなければいけません

・多くの業者や競売関連者、個人の方が見に来ることで、近隣や隣人に競売になってるとあからさまになってしまいます

3.新しい生活を送るために

任意売却できたあとにも新しい生活を過ごせるためには不動産業者のアフターフォローが必要です。

そのアフターフォローまでしっかり行ってくれる不動産業者かどうか、事前に確認をしておきましょう。

3-1.残債務について

抵当権などを外して不動産を売却することで、担保として取られるものがなくなります。

あとは住宅ローンの残債務のみです。

任意売却で得た金額よりも、住宅ローンの残債務のほうが多い場合には債務が残ります。

債権者との話し合いで月々返済額を決めて支払っていくか、自己破産をして法的な整理を行うかの２方法があります。

任意売却の営業担当者に相談をしておきましょう。

3-2.賃貸物件を借りるために

購入希望者があらわれて、売買契約が成立したのならば新しい引っ越し先を確保しなければいけません。

事前に引っ越し費用の捻出など債権者から同意を得てる必要があります。

不動産会社にとって賃貸物件を探すことは同じように手間と交渉が必要です。

任意売却をする不動産業者が熟知しておく必要があり、本来は相談者に煩わしさや不安をもたせないことなのです。

早めに引っ越し先を探しておかないと、新しい引っ越し先の確保に手こずる不動産業者は多いです。

・連帯保証人をたてること（保証会社はつかわない）

・働いていること。リストラや倒産などで職についてない場合には身内や家族・親せきに賃貸契約をお願いする。本人は入居者として申請する。

・賃貸物件の審査は収入基準や勤め先などの審査があります。ただ、賃貸物件の管理会社や家主によって審査内容は異なります。無審査や審査がやさしい物件を探すことです

さいごに

当社では任意売却の実績も多数ございます。

他の不動産会社とちがい、レインズ以外にも販売活動を積極的に行っていますので

市場価格より高く売却できて住宅ローンの残債を帳消しにできる可能性も高いです。

また無審査や審査がやさしい自社管理の賃貸物件をかかえています。新しい住まいの確保も安心です。

住宅ローンや借入金の滞納、督促状が届いてしまった方、任意売却をお考えの方は当社までお気軽にご相談くださいませ。

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