家を高く売る為の九つ方法をお伝えいたします。
個人の方が不動産売却を成功する為には、知っておくべきことがあります。
1.家を査定してもらう
家を売るには、まず不動産会社に査定してもらう必要があります。
査定依頼をすることで、不動産会社はいくらで売り出すべきか価格の提案をしてくれます。
沢山の不動産会社の中から、1社もしくは2社に正式な売却依頼を行うことになります。
1-1.インターネット上の査定サイト
インターネット上では不動産の査定サイトやアフィリエイトサイトがあふれています。
不動産の査定サイトやアフィリエイトサイトはIT会社が運営しています。不動産会社が運営しているわけではありません。
IT会社から不動産会社 数社から数十社にお客さんの情報が一括送信されます。
査定サイトは遠方に住んでいる方を除いて、あまり利用をお勧めしません。数か月にわたって、不動産会社からの営業電話や訪問営業が多くなるからです。
物件近くの不動産会社に査定依頼をするのが一番良いです。その物件近くの不動産会社に依頼すれば、その物件近くで家を探している顧客を知っている可能性もあるからです。
1-2.不動産市況は不動産会社のみぞ知る
不動産売買の市況が活況かどうかは、毎月沢山の不動産売買をこなしている不動産会社のみぞ知っています。
毎年公表されているや公示価格や路線価、固定資産税評価額を参考にしている方も多いですが、前年度までの価格を参考にしている為、それでは遅すぎます。
不動産の市況が盛り上がっている時だからこそ、売主は相場よりも高く強気の価格で売ることができるのです。
1社だけでは正確な不動産市況を教えてくれないかもしれないため、複数の不動産会社に査定依頼をした時に直近の不動産市況を聞いておきましょう。
1-3.売るか貸すか
相続した親の家を売るか、貸すか、決めかねてる方もいらっしゃいます。
立地が良い不動産であれば、売却して現金化せずとも、人に貸して収益物件にできます。
駅から近い、都心部に位置するなどの不動産であれば、賃貸需要は十分にあります。
また、その他にも有効活用できる方法があるかもしれません。
1-4.住宅ローンの残債があるかどうか
家を売るときには、住宅ローンの残債以上の価格で売りましょう。
ローン残債よりも高く売れないということもあります。
ローン残債よりも価格が下回ってしまうと、預貯金の切り崩しや親の資金援助、買い替えの住宅ローンに上乗せ等、後々の負担が大きくなってしまいます。
後々の負担を増やさずに、ローン残債よりも高く売って現金を残すために、家を高く売る必要があるのです。
任意売却の方は↓↓こちらのページをご参照くださいませ。
2.家を高く売る九つの方法
不動産会社に売却依頼をして全てを任せるだけでは家を高く売れません。
売主も高く売る為の意識をもつ必要があります。また不動産会社と協力して売却活動にはげみましょう。
特に居住中に家を売り出す場合には、購入希望者の方が家の状態をしっかりと内覧できるように
クリーニングや掃除、家具や荷物の整理などはしておいたほうが良いです。
家を高く売る為の重要な9つの項目をまとめました。
2-1.書類関係は大事に保管しておく
売買契約書類、建築時の書類（確認申請書や検査済証）、増改築・リフォーム工事の書類、建物調査時の書類などは保管しておきましょう。
シロアリ駆除の書類や一部補修工事の書類などもまとめてファイリングしておいたほうが良いです。
不動産会社にとっても、家の履歴があることで購入希望者に営業や提案がしやすくなります。
購入希望者も家の履歴がわかることで安心して購入を検討することが出来ます。
家を売るときになって、書類を紛失されている方、保管されてこなかった方が多いです。
土地に不安要素をかかえている場合には、事前に地盤調査や土地の経歴を調査しておくことで、同じように購入希望者の不安を払しょくできます。
2-2.売るためのリフォーム
一戸建てにしてもマンションにしても、居住用不動産を売りに出す場合にボロボロの状態だと、中々成約につながりません。
クリーニングや掃除だけでなく、ある程度の修繕やリフォームをしておいた方が購入希望者の内覧時の印象はかなり良くなります。
ボロボロの状態で、購入を検討してくれる人は、プロの業者か建築関係の方か、投資家に限られてきます。
床の張り替え、壁紙や天井材の張り替え、外壁の洗浄や塗装など50万円から100万円の予算内のリフォームを施すことで、リフォーム費用以上の効果が出ることも多いです。
2-3.大々的に売りに出す
近隣や隣人には秘密厳守で売りたいという方もいますが、安く売っても良いなら近隣に内緒で売れます。
しかし、高く売りたいなら、近隣や周辺の方にオープンにして大々的に売りに出すことです。
土日は現地物件に案内の旗や三角コーン等を設置して、オープンハウスで周辺に積極的に広告します。
家を高く売る為には、周辺の方や多くの方に、この家が売りに出ていると知ってもらう必要があるのです。
安く家を売りたいのであれば、消極的な営業活動・広告活動で良いでしょう。
2-4.手数料以外の報酬を仲介会社に出す
2000万円の家であれば成約した際に売却依頼した仲介会社に66万円（税別）を支払います。
4000万円であれば、126万円（税別）を支払います。
400万円以上の成約金額であれば、○○円×3％＋6万円が仲介手数料となります。
つまり不動産の成約価格によって、仲介会社に支払う報酬（仲介手数料）は変わってくるのです。
安い物件や難ありの物件、業務が複雑な案件は、仲介会社が安請負を嫌って、本腰を入れて営業活動をしないケースもあります。
その際には、仲介手数料以外にも、コンサルティング報酬や業務委託料として支払うのも有りでしょう。
仲介会社でなく、担当営業マンにも、担当者ボーナスとして支払うオーナーさんもいます。不動産業界は給与体系が悪い会社も多く、個人歩合が少なくやる気をなくしてる営業マンも多いのです。
また希望の売却価格が2000万円だとすれば、2000万円以上の価格で売れた場合には超えた金額分を報酬として不動産会社に支払うのも有りでしょう。
宅建業法では仲介手数料の上限は決まっていますが、別途業務委託契約や販売契約を交わすことで、別途報酬を支払いができる場合もあります。
不動産会社や営業マンが、実費負担で広告活動をおこない、優先的に営業活動をおこなってくれるかもしれません。
2-5.営業マンを慎重に選ぶ
不動産会社 数社に査定依頼をして、その時の担当営業マンの対応によって、正式に依頼する不動産会社を慎重に選びましょう。
担当者次第で売れるかどうか、あなたの不動産の運命がかかっています。
もし、私が個人の売主であったとして、不動産会社や営業マンを選ぶならば、下記を基準にするでしょう。
営業マンが家の良いところ悪いところをしっかりと理解できていて、他社よりも予算をかけて広告活動や営業活動をしてくれる
大手や中小の不動産会社関係なく、営業マンとしての情熱が備わっているかどうかが大事なことです。
2-6.希少性がある物件は高く売る
需要があるエリアなのに、売り物が全く出ていない地域では、物件を売り出せばすぐに成約になります。
その他にも、希少性がある物件の特徴として、下記の物件があげられます。
・都心部のマンション、一戸建て
・需要がある、人気のあるエリアの物件
・駅から徒歩5分以内などの駅近物件
・都心部にて土地が大きい、専有面積が広い物件
希少性がある物件こそ、相場より高く売りやすいのです。
中々売り物が出ないエリアは、相場より高く売買されることが多いです。
2-7.できれば空き家にする
2-3の項であげたように、大々的に売り出すためには不動産会社が現地内覧会（オープンルーム）を開催したり、
購入希望者や内覧者の都合を優先して、営業マンが物件を案内する必要があります。
そのために、空き家になっていると都合がよいということです。
売主が居住中だと、どうしても大々的な売り出しや、購入希望者の都合による内覧の手配等がうまくいかないことも多いです。
どうしても居住中に売却してから、引っ越しをしなければいけない場合には、
最低限家具家電・荷物の整理や玄関やお部屋を綺麗な状態にしておく、スリッパなどを用意しておく等、売主努力も必要になってきます。
2-8.多くの不動産会社に相談をする
間違った不動産会社を選ばないように、1社でも多くの不動産会社に売却の相談をしてください。
不動産業界では会社の利益や個人の成果を優先して物事を考える不動産営業マンは多いです。そのために、売主にとって良くない結果になることがあります。
不動産会社の選び方は、高く売却してくれるかどうかが、一番大事なことです。
愛想が良い営業マン、連絡や手紙等がマメな営業マン、話がうまい営業マンは多いです。
パッと見の印象で簡単に専任の不動産会社を決めて、不動産売却に失敗しないでください。
どんな営業活動や広告活動をしてくれるかどうか、また情熱を持ち続けて営業活動を行ってくれるかどうかを、判断するポイントとしてください。
こちらのページもご参照くださいませ↓↓
2-9.売り出し方式を決める
家の売却の方法はインターネットの広告や紙広告（折り込みチラシやポスティング、現地広告）だけではありません。
個人の方（エンドユーザー）には公開されずに、不動産業者間で売買が成立することもあります。
その最たるものとして、入札方式の売り出しです。入札で売りだすことが多い対象の不動産はだいたいが大きな土地（建売用地やマンション用地）やロードサイド店舗用地、１棟建物等です。
個人向けの居住用不動産でも、難ありの物件や既存不適格物件の場合には、不動産業者による売買が成立することも多いです。
一般的な中古マンションや一戸建て、土地の場合には、インターネット広告や紙広告による売り出しとなるでしょう。
さいごに
家を高く売る方法は不動産会社に勤めていてもわかっていない営業マンは多いです。
家を高く売れるかどうかは、担当営業マンの建築知識やリフォーム知識なども必要不可欠です。
こちらのページをご参考の上、良い不動産会社を見つけて、ぜひ家を高く売ることに成功しましょう。
当社でも不動産売却のご相談お受けしております。お気軽にご相談くださいませ。
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