中古マンションの買取業者を利用する際には、知っておきたいことが幾つもあります。
例えば、買取業者を利用する際のデメリットの１つとして、市場価格よりも安くなってしまい機会損失が生じてしまう可能性があるということです。もちろん、買取業者を利用するメリットもあります。
こちらのページでは、マンションの買取業者の利用について解説していますのでご参考くださいませ。
目次
1.不動産会社にマンション買取してもらうメリット
不動産会社にマンションを直接買い取ってもらうことのメリットも多いです。それに都内だと需要があるマンションを買取してくれる不動産会社は多いので、高く買い取ってもらえることもあります。
もちろん不動産会社による買取はメリットもあればデメリットもあります。買取業者を利用する場合には買取によるメリット・デメリットについて把握しておきましょう。
売り急ぎ等の事情があって不動産買取業者を利用したい方も多いでしょう。そういう方からすると、買取を利用することでスケジュールが立てやすくなります。
1-1.買い替えや住み替えのスケジュールがたてやすい
買い替えの人、任意売却をしたい人など引越し期日・売却期日が決まってる方からしたら買取業者を利用することはスケジュールがたてやすくなります。
不動産会社による買取は決済がはやいです。契約してから決済までの期間は1か月位～2か月位となります。
融通利かせてくれる不動産会社も多く、契約や決済の日程を買主に合わせてくれることもあります。
契約と決済を同時に行ってもらったり、決済までの期間を短縮してくれる場合もあります。
買主が個人の場合には、住宅ローンの審査が無事に問題なく通ったとして、申込から引き渡しまでに2~3か月位かかります。
住宅ローンに落ちてしまったり、買主の契約前のキャンセルなどがあれば売主の売却スケジュールは大きく崩れてしまいます。
不動産会社による買取を利用することで、買い替えの方にとっては資金計画をたてやすい・購入する物件を決めやすくなります。
任意売却や相続不動産を売却する方にとっては、決済の日程がはっきり出来るため、第三者の承諾を得やすく手続きもスムーズになります。
1-2.不動産会社による買取のメリット
・契約日や決済日がはやい、売主都合のスケジュールにしやすい
・仲介手数料がかからない（直接取引の場合）
・契約不適合責任の免責、引き渡し後に設備などの不具合が発生しても売主責任はない
早期売却しなければいけない場合には、不動産会社による買取が良いでしょう。
1週間から1か月で売りたい、決済から引き渡しまでの猶予期間を多めにほしい等、
不動産会社が買い取ってくれる場合には売主のスケジュールに合わせてくれます。
任意売却や買い替え、相続不動産を早めに現金化したい方にとっては、不動産会社が買主だと心配点も少なくお勧めです。
また不動産会社による買取の場合には、現況渡しで楽な取引になりやすいこともメリットの１つです。
中古物件や築年数が経ってる物件は建物・設備の不具合が引き渡し後に見つかることも多いのですが、契約不適合責任の免責だと売主の心配はなくなります。
1-3.業者買取にお勧めのマンションとは
都内はマンション需要があるので売りやすいです。売り急ぎ等の事情を除き、業者買取を利用する必要もないでしょう。但し、築年数が古くて内装状態も悪ければ、売るまでに時間がかかることもあります。そういった物件こそ、買取に向いてます。個人の方が売る時にわざわざリフォームして手間をかけることも簡単にはできないからです。
ほかにも、旧耐震基準、築年数が古い建物、既存不適格、事件や事故があったお部屋、住宅ローンが使いづらい物件は業者買取にお勧めです。
築年数が古いマンションだと、給水管の老朽化や水漏れ・設備の不具合は多いです。
旧耐震基準のマンション、現行の法令に適合していない既存不適格のマンションだと、購入希望者の住宅ローン金利が高くなる場合があります。
売ることが難しいマンションは業者買取に適しています。
2.不動産買取業者のデメリット
一般の方に売却できる市場価格に比べて、不動産会社による買取の場合には安くなってしまうこともあります。
不動産業者はリフォームしてから再販を行うため、利益や税金などを考慮して買取を行います。
直接取引する場合には仲介手数料や契約不適合責任が発生しないというメリットもあります。但し、買取価格があまりに安くなってしまうとメリットの意味がなくなってしまいます。
複数の会社に買取査定をしてもらった上で、売却か買取かどちらを選ぶか慎重に検討をしましょう。
不動産買取業者の利用にもメリットやデメリットがあるのです。
2-1.買取金額は相場より安いことが多い
上述の通り、不動産会社による買取だと相場より安くなってしまうことも多いです。
業者買取は早く決済してくれるのがメリットですが、価格が安くなってしまうデメリットもあります。
築古物件を売りたい方、不動産取得費が不明な方、はやく売却したい方、不動産を相続した方にとっては、
買取業者を利用することはメリットも大きいです。
2-2.信用できる買取業者を見つけることがむずかしい
不動産会社はすべて信用できる会社とは限りません。
また営業マンの中には自分の利益のことばかり考えている営業マンもいます。
家やマンションを売るということは人生に何度もあることではありません。
不動産会社と直接やり取りをする上で気を付けたいことは、1社だけに限らず複数社に買取査定を依頼する、また契約条件や決済条件をしっかり確認しておくことです。
不動産会社によっては決済がおそい会社、契約不適合責任の免責などの特約をつけてくれない会社もありますので契約時の確認も必要です。
2-3.買取査定の際のポイント
不動産会社に買取査定を依頼する際には、他の不動産業者にも査定依頼をしてることを伝えておきましょう。家を売る時でも相見積もりは必須です。
不動産会社が出来る限りの査定金額を提示してくるはずです。
売主（所有者）が『いくらでもいい。売れればいいです。』というスタンスで査定をお願いすると、足元を見られてしまい、安い査定結果につながります。
不動産会社は業務の一環としてマンションの買取や仕入れを行っている為、安く仕入れたいというのが本音であり、安く仕入れが出来れば営業マンの成果にもつながるのです。
不動産会社に『他にも査定依頼をしてますが、よろしいですか？』と伝えることで、買取金額の交渉がしやすくなります。
複数の不動産買取業者に査定依頼をして、一番良い査定結果・契約条件の業者に買い取ってもらいましょう。
2-4.リノベーション会社は高く買う！？
中古マンションをリフォーム・リノベーションして再販する不動産業者は増えています。
不動産業者の中には、建築免許を持っていて、自社に大工や設計士を抱えていて、安くリノベーションして販売してる業者もいます。
そのようなリフォーム・リノベーションに特化してる買取再販業者は高く買い取ってくれる傾向があります。
当社も、建築関係の職人とのネットワークがあり自社でも専任の大工をかかえているため、他の不動産業者よりも安くリフォーム・リノベーションできます。
自社でリノベーションして付加価値をつけられることで、高めに買取ができるのです。
3.マンション買取を依頼する前に知っておきたいこと
3-1.マンションの買取相場
マンションの買取相場は戸建てや土地等に比べたら、業者による価格差がつきづらいです。都内のマンションは市場価格がはっきりしているからです。
不動産会社は買い取ったマンションを、リフォームしてから再販することになります。市場価格より高く買取りしてしまうと、販売に時間がかかったり利益が出ずに赤字になってしまいます。
だから、市場の相場より安い買取金額になることが多いのです。
まずは、3社から4社以上にマンションの買取査定を依頼しましょう。
シリーズやブランドマンションであれば、そのマンションの分譲会社に買取してもらえる場合もあります。
または中古マンションを専門で買取再販してる不動産会社、資金力のある不動産買取業者、営業力がある不動産買取業者に依頼してみましょう。
不動産会社によって、買取金額がけっこう変わってくることもあります。
3-2.マンションの相場を知っておこう
マンションの相場を知っておきましょう。沢山の不動産会社に査定をしてもらったとしても、市場での相場を知らなければ対等に交渉することができません。
分譲マンションであれば、同じ物件の取引事例や売り出し物件の有無をインターネットや国土交通省のサイトで簡単に調べることができます。
類似エリアや同一エリア、似たような条件で売りに出されてるマンションの平米単価を割り出してみましょう。
販売価格÷平米数＝平米当たりの単価
都心エリアのマンションは、新築・中古にかぎらず平米単価や坪単価が上昇しています。坪300万円~坪500万円、平米800万円を超える新築マンションが沢山販売されているのです。
もし、築年数が古くて、取引事例や比較対象のマンションが少ない場合には、買取価格も安くなりやすいです。
3-3.他物件の販売価格は引き合いにならない
レインズやathome、suumoなどに掲載されてる販売価格がすべて適正価格とは限りません。
営業マンが媒介契約をとりたいために、相場より1割高く査定をして掲載されてる物件もあるでしょう。
レインズであれば掲載開始期間が確認できますが、中には半年から1年売れ残ってる物件もあります。
そのような物件の販売価格を引き合いにされる方もいらっしゃいますが、そのことにとらわれすぎることは禁物です。
他物件の販売価格よりも、同じ建物内の別の住戸の成約価格や過去の相場のほうが引き合いにしやすいでしょう。
3-4.実際に見てもらって査定を依頼する
不動産会社がお部屋を見ずに査定する（机上の査定）と、不動産会社が実際にお部屋を見て査定をする（訪問の査定）があります。
売り急いでいて、ちゃんと査定をしてもらいたいのならば、訪問査定を依頼しましょう。
机上の査定で高い金額を出してももらったとしても、後日訪問査定してもらった金額と大きな乖離が生じる場合もあります。
4.売るのがむずかしいマンション
中古マンションでも人気がない物件、需要が低いエリアの物件、売りづらい物件などはあります。
売るのが難しいマンションは、不動産買取業者の査定でも低くなる傾向にあります。
築年数が古くて比較する物件がないマンション
総戸数が多く、同じ間取りタイプのお部屋が幾つも売りに出されてる分譲マンション
駅から遠くて使いづらい間取り
収益物件としても需要が低いマンション
建ぺい率オーバーなど既存不適格のマンション
4-1.駅から歩く、バス便で立地が悪い
このようなマンションは居住用としても賃貸用(収益物件)としても評価が低くなります。
都心、城南エリア等の地価が高騰してるエリアを除いて、駅から歩く物件は各戸1台の駐車場が必須です。
バス便、駐車場無しのマンションは当然人気が低くなります。
新築マンションや中古マンションの価格が上昇してるエリアは23区の一部だけではありません。
23区外や他県でも価格が急上昇してるエリアはあります。それでも駅から徒歩10分以内のエリアが殆どです。
駅から歩く、立地悪く、土地の人気（需要）が低いエリアは築年数が経たないうちに早期売却がお勧めです。
4-2.築年が30年を超えている、旧耐震基準のマンション
築年数が古いマンションは今どきのマンションに比べて、間取りが使いづらい・設備が古い・給水管が劣化してる等、悪いところが目立ちます。
リノベーションやリフォームされてなければ、売れづらいのです。
また築古物件は、毎月の修繕積立金が高くなっていく傾向にあります。不動産業者からしたら評価が低くなってしまう点です。
また旧耐震基準や既存不適格となると、住宅ローンの利用が難しくなるので個人の買い手は検討しづらいです。銀行としては担保価値が低いとみなすからです。住宅ローンの利用が出来なければ住宅ローン控除も利用できないということです。
4-3.23区外、賃貸需要が低いエリア
東京都内でも23区外、都心部から電車で1時間以上かかるようなところは賃貸需要が低くなります。
23区外でも大学キャンパスが近くにあって街が発展してれば需要あるエリアもあります。そうでなければ収益物件としての活用はむずかしいです。
そのようなエリアの中古マンションは、需要が低くなります。
居住用として賃貸用として需要が低いエリアにおいて
築年数が古い、旧耐震基準、既存不適格、再建築不可、駅から遠い、事故や事件があった等
マイナス要因が重なってしまうと、どの不動産買取業者に買取依頼をしても断られてしまうこともあります。
逆に都心部や人気エリアであれば、築年数が古く既存不適格のようなマンションでも買い取ってもらえます。需要があるかどうか、立地は一番大事な要因なのです。
さいごに
中古マンションの買取を検討してる方はぜひ、当社まで査定依頼くださいませ。
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