任意売却を成功させるためにも、早めに動くことが肝心です。任意売却するための時間や期間は限られています。
長く住んだ家を手放す、売却してしまうことは大変つらいことです。
それでもなお、家を売るという現実と早く向き合わなければいけません。
任意売却の為の相談にいく、その第一歩を踏み出すだけで良いのです。
家の売却や債権者との交渉に関しては不動産会社にすべて任せましょう。
1.あきらめてしまう前に
住宅ローンの返済が滞ってしまう理由は様々です。
- 会社のリストラにあってしまった
- 勤めている会社が倒産してしまい再就職がうまくいかない
- ギリギリの毎 月の返済で急な病気にかかってしまい滞ってしまった
- 事業がうまくいかなくなった
- その他に借入の返済におわれてしまっているなど等
そのような危機的な状況に陥ってしまい、自暴自棄になって、金融機関からの連絡や督促状、催促状などを開封せずに現実と向き合わない方は多いのです。
そのまま督促を放置していると、競売になってしまい、新しい所有者があらわれ、家を追い出されることになります。
手元にはお金がなくなり、住む家がなくなり、借金は残ってしまう最悪のパターンもあります。
競売になったからって借金はゼロになりません。債務は残ってしまうのです。
2017年は不動産の価格は上がっています。東京23区内では新築のマンションや戸建てだけでなく、中古物件も全体的に価格上昇しています。
家を高く売却できるタイミングは、2017年なのです。任意売却を考えてる方にとっては、朗報なはずです。
1-1.任意売却を成功させること
理想的な任意売却の成功の形は、無事に住み替えができて、残債を返した上で手元にお金が残って、新生活が気持ち良く始められることです。
任意売却を成功させるためには、はやい段階で不動産業者に任意売却の相談をすることです。後手にまわるほどに、任意売却の成功率は下がってしまいます。
住宅ローンや借入金の滞納
↓
電話による督促
↓
催告書、督促状
↓
期限の利益の喪失、代位弁済通知
↓
一括請求書、任売案内状
↓
競売開始決定通知書
↓
競売、落札
↓
立退き、強制執行
こちらのページもご参照ください。≪住宅ローンの支払いが滞納～任意売却で解決するには≫
1-2.住宅ローンの残債を確認する
任意売却では、住宅ローンの残債や借入金の金額より高く売れるケースもあります。
どうしてこんな良い物件なのに、このローンの残債程度で、すべてを投げ出してしまっているんだろう、もったいない・・・と不動産業者からの視点では感じてしまうこともあります。
もちろん、住宅ローンの残債が多いケースもありますね。
そのような住宅ローンの残債が相場よりも高い場合には、債権者との交渉が必要不可欠です。
任意売却の大成功とは、家を高く売ることで残債をすべて一括返済して借金もゼロにして手元に資金を残して新生活を始めることです。
競売や残債が大きく残ってしまう任意売却の結果となると、協議の上毎月の分割払い又は自己破産をしなくてはいけなくなります。
1-3.相場より高く売却すればよい
相場より高く、また住宅ローンの残債分より高く売却できれば良いのです。
その為には、早い段階で売却の準備や活動、広告をして沢山の人に売り出しを知ってもらう、沢山の人に物件を案内をすることが大事です。
競売申立予告通知等が届いてしまったら、販売の為の時間がかなり限られてしまいます。
督促状や催促状が届いた段階で早めに手を打っておきましょう。
1-4.売却するタイミングが大事
売却の期限がせまっていると、足元をみられてしまうこともあります。
また不動産会社が高値で販売してくれる努力をせずに、期限がせまっていて売主が困ってるのをいいことに妥協案を提示してくるかもしれません。
安値に誘導してさっさと成約したい、仲介手数料を得たいという不動産会社は多いのです。
売主（所有者）さまは不動産売却の事情や不動産会社の真実を知ることで、信頼できる不動産会社や営業マンを見つけることができます。
任意売却は期限が決まっているので、いったん不動産会社と専任媒介の契約をしてしまうと3か月は解約できませんので気を付けましょう。
2.インターネット広告では高く売れない真実
相場より高く売却するためには、不動産会社や不動産販売会社の集客や営業の為の戦略が必要になってきます。
現実には戦略や販売計画をたてていない不動産会社が多いのです。実際に販売計画や戦略を練るのは不動産業者が売主である新築マンションや建売住宅ぐらいでしょう。
売主個人から預かった中古物件にまで戦略をたてて広告活動をおこなっていたら、広告赤字になってしまうかもしれないからです。
中には、しっかりと販売の戦略を練って広告活動や営業活動を盛んに行ってくれる不動産会社もあります。
2-1.どの不動産会社も物件の宣伝活動はインターネット広告
不動産の売却依頼をするときには必ず不動産会社に販売方法を確認してください。
実際にはどこの不動産会社も同じような宣伝活動しか行いません。下記のような不動産情報サイトに掲載します。
ただ、下記の不動産情報サイトに物件を掲載することは最低限の宣伝活動です。任意売却で相場よりも高く売却したい方にとって、成功確率は低いのです。
・レインズへの掲載（不動産業者間ネットワークです。掲載は無料）
・自社のホームページに掲載
・Athomeやsuumo、home’sに広告掲載
忘れてならないのは、売主にとっての任意売却の成功は不動産を売却して、住宅ローンの残債を一括返済する、手持ち資金も確保できて、引っ越しを無事に行うことです。
相場より高く売却するにはインターネット広告だけではほぼ無理です。
相場以下の価格でしか売ることはできません。それに、売却期限が決まってるなら、相場より安くなってしまう可能性も高いです。
2-2.家を高く売るなら現地販売をするしかない
現地周辺や類似エリアに紙の広告活動をするのが手っ取り早いです。
この広告活動はお金がかかります。不動産会社が個人売主の為に紙広告を自社負担で行うことは少ないです。
紙広告は主にポスティングや折り込み広告等が挙げられます。
現地に営業マンが土日に待機をします。
ただし、このポスティングや折り込み広告は反響を鳴らせるやり方とセンスが問われます。どこの不動産会社でも、できることではありません。
当社では、数か月売れなかった他社媒介の物件を2週間で契約までもっていった実績が数多くあります。しかも、元の価格から数百万円高く改定しております。
通常の不動産会社はいかに高く売るかでなく、いかにはやく売買を成立させるかを重視します。
当社は元々不動産販売会社（主にマンション販売、戸建て販売がメイン）から独立した不動産会社であるため、高く不動産を売ることに長けています。
2-3.売り方がわからない仲介営業マンは多い
不動産会社の営業マンは個人成果主義であることが多く、営業マンによって仕事ができる能力の差は大きいです。
中古物件をいかに高く売却できるかどうかは、2-2でもご説明した広告活動によって一定期間で集客がどれぐらいできるかどうかが大事です。
ただ、沢山の方を販売してる物件にご案内できたとしても、営業マンの説明や提案によって付加価値をつけられないと高く売れません。
また中古物件を購入する方は土地や建物に対して瑕疵の有無や劣化状況などに不安をいだくこともあります。
仲介営業マンが不動産を高く売る為に求められるスキル
・住宅ローンやリフォームローンの手配
・不動産売買の取引の為の知識、売買取引に付随する税金や諸費用等の事前説明
・建て替えやリフォームをするにあたってのプランニングや提案、見積もり
住宅ローンの手配や不動産売買の取引の業務をこなせたとしても、高く売れるわけではありません。
中古住宅を売却するにあたって、買主の不安を払しょくするべく、現状の状態を予測できる不具合や劣化状況などを想定してしっかり説明できなくてはいけません。
またリフォームや建て替えするにあたっての費用、適切な提案を仲介営業マンができるかどうかです。高く売却する為には、仲介営業マンに建築知識やリフォーム知識が求められるのです。
この建築知識やリフォーム知識を持ち合わせている仲介営業マンは少ないのです。
さいごに
決済を終えて、あるお客様からお言葉をいただきました。
『まさか、こんな価格で売れるとは思いませんでした。いまだに半信半疑です。どこの不動産会社でも厳しいと言われてきたのに。本当にありがとうございました。お願いして本当に良かったです。』
当たり前のことをしているとはいえ、面と向かってここまで感謝されると、目頭が熱くなってしまうものです。
当社は売却依頼をいただき預かっている物件は、常に高く売却できないかどうか考えている為、依頼を受けた段階で高く売れる自信はありました
それでも、このようなお言葉を面と向かっておっしゃっていただけると、私どもが行ってる任意売却という仕事に誇りと自信をもつことができるのです。
任意売却はかならず成功させることはできます。あきらめてはいけません。まずは当社にお気軽にご相談ください。
コメント
コメントは停止中です。