中古の分譲マンション、区分所有のマンションを高く売却できるかどうかは不動産仲介会社次第です。
売り急いでいなければ、不動産仲介会社の選定を慎重におこないましょう。
目次
1.中古マンションを売却するきっかけ
- 転勤による住み替え
- 親からの相続
- 投資用に買ったマンションを損切
- 建物や設備への不満
- ローンの負担が大きく支払いが困難
上記の理由で中古マンションを売りに出したいという相談は多いです。
希望の売却価格で売れれば一番良いのですが、ローンの残債が多い・建物の劣化が多い、需要が低いエリアということで希望価格では売れないこともあります。
中古マンションの売却が成功するとは限らないのです。
1-1.買い替え、住み替え
家族構成の変化や転勤、間取りなどの不満で買い替える方がいらっしゃいます。
買い替えでは、買い手が見つかって停止条件や買い替え特約の契約をしてから物件探しをする方もいますし、ローンの残債をすでに完済済みで新しい物件を購入してから売りに出す方もいます。
後者のようにローンの残債が無い方は、特に足かせがない為、住み替えがうまくいきやすいです。
買い替えにあたって、売却時期をきめてしまうと、いざ売り出しても売るに売れないということはあります。
その結果、売主が焦ってしまい、指値に応じて安い売買価格になってしまう等ありえることです。
買い替えのメリットとして、買い替え特例を使えることがあります。
譲渡所得が発生する場合には居住用財産の3000万円の特別控除もしくは居住用財産の買い替え特例、譲渡損失の繰り越し控除特例があります。
どの特例が利用できて、どの特例を選んだ方が良いのか、決める必要があります。
1-2.古くなったマンションを手放す
築年数が30年から40年以上経ったマンション、旧耐震基準の建物は、現行の建築基準を満たしていない問題があります。
昭和40年代から50年代にかけてのマンションは欠陥をかかえていることも多く、今になって施工会社や販売会社に請求をすることもできません。
今でこそ住宅の品質管理法や建築基準法が施行されていますが、昔のマンションだと今の法令に適合していない建物もあります。
また古いマンションは入居者同士の規約や規制がはっきりしてなく、規約が守られないマンションも多いです。
それに古くなったマンションは、建て替えの問題や修繕の問題が出てくるはずです。
住民の入れ替わりが激しく、建て替え協議がまったく進められないマンションも多いです。
但し、リフォームやリノベーションマンションの需要が増えており、古いマンションでも立地が良ければ高く売れる可能性は十分にあります。
1-3.投資マンションを購入したが、ローンの負担が大きいから売りたい
- 投資マンションを購入したがローンの返済が難しくなった
- フルローンで住宅ローンを組んでしまった
- 金利が高い銀行で住宅ローンを組んでいた
所有者の経済的事情により中古マンションを売却したいという相談もあります。
まず、売却したい中古マンションを不動産仲介会社に査定してもらう必要があります。
大事なことは、売却する金額でローンの残債を返済できるかどうかです。
返済が苦しい場合や滞ってる場合には、任意売却として債権者や金融機関との交渉が必要になってきます。
1-4.老朽化したマンション、建て替えが困難なマンション
マンションの建て替え事例はまだまだ少ないです。日本にはじめて建ったマンションが1953年です。
日本国内にあるマンションの数は約600万戸あります。現在にいたるまで約200棟しか建て替えされてません。
建て替えされてるマンションの事例はマンション全戸の0.001%にも満たないのです。
マンションはRC造であるため、木造住宅より長く持ちますが、それでも60年、70年持つかどうかです。
旧耐震基準（1981年以前施工）のマンションで現在の耐震基準に適合していない物件は多いです。
- 設備や構造箇所・躯体の劣化
- 管理体制のトラブルの増加
- 修繕費の増加
等によって所有者が住みにくくなってくることが有ります。
新しいマンションや一戸建てに住み替えたいという方は早めに住みづらくなったマンションを売却しまよう。
2.所有してる中古マンションを売却する
所有している中古マンションを売却する為には、不動産会社に売却依頼をします。
不動産会社の選び方や、売却する際の心構えがあります。
所有してる中古マンションを相場より高く売却するか、低く売却してしまうか、あなた次第です。
2-1.不動産会社選び
中古マンションを売却することは、購入することもより難しいかもしれません。
売却する場合には、売却期限や売り出し価格を決めなければいけないのです。
マンションを購入する場合には期限はありませんが、売却する場合には期限を定めるでしょう。
期限内に売れるとは限らないのです。
期限内に売れなければ、値下げをすることになるかもしれません。
なるべく期限内での売却を成功させる為にも、不動産会社選びに失敗しないでください。
不動産会社を選ぶ際には、下記の点を参考にしてください。
・売却スケジュールや売り出し価格を提案してくれてるかどうか
・周辺マンションや類似マンションの成約事例、販売事例を説明してくれるかどうか
・不動産会社や担当者の販売実績を教えてくれるかどうか
売り出したマンションが3か月間売れなかった場合には、下記の点を参考にしてください。
・2週間に1回、しっかりと業務報告や改善点を報告・提案してくれていたかどうか
・営業活動や広告活動をしっかり行っているかどうか
・担当の不動産営業マンが仕事ができるかどうか
上記の点が守られてない場合には、専任媒介契約の更新をせずに、他社に再度売却の依頼をしたほうが良いかもしれません。
高値で売却してくれる不動産会社を選ぶポイント
・媒介契約を急かしてこない、売却を急かしてこない
・営業活動、インターネット等の広告活動に力を入れているかどうか
・住宅ローン、税金、リノベーションの知識があるかどうか
2-2.マンションを売りに出す際には
2社から3社以上の不動産会社に査定依頼、売却の相談をしましょう。
相談した会社の中から、信頼できそうな不動産会社を1社みつけましょう。
なるべく、1社と不動産会社と専任媒介契約（もしくは専属専任場会契約）をすることをお勧めします。
一般媒介契約では、
・不動産会社は適当な営業活動・広告活動しか行わない
・ネット上に物件情報が出回って後で訂正や修正が行き届かない
等のデメリットがあるからです。
不動産会社と媒介契約を結ぶ前に、売り出し価格を決めなければいけません。
売り急いでなければ、所有者の売りたい価格からスタートして良いでしょう。
価格を決める場合には成約事例や周辺物件等の相場を参考に価格を決める必要があります。
2-3.タワーマンション、高層マンション
タワーマンション、高層マンション（20階建て以上）の数は全国で10万戸以上あります。
大手施工会社や販売会社が企画したタワーマンション、ブランド力がある高級マンションであれば、高く売れやすいです。
相続税対策や資産対策でタワーマンションを購入する方も多く、23区内のタワーマンションであれば高値で売却することが出来ます。
買値よりも、高く売却できたという方もいます。
ただし、タワーマンションでも、築30年、40年と経ってしまうと、
設備や機能の低下、築年数による建物の劣化や賃貸の入居者が目立ってきます。
2-4.地方のマンション、田舎のマンション
田舎のマンション、地方のマンションを売却する場合には、近くの不動産会社に任せましょう。
下記のような条件に一致していれば、地方のマンション・田舎のマンションでも売りやすくなります。
・好立地、駅から近い、駐車場が付いている
・築年数が浅い、設備や機能があたらしい、建物が劣化していない
・同じマンション内で空き住戸、売り出し住戸が多く出ていない
3.所有マンションを高く売却する
所有マンションを高く売却できるかどうかは、不動産会社次第です。
都心部のマンションは、築年数が古くても立地が良ければ、高く売買されています。
下記のような条件のマンションは中古市場で高く売買されています。
・立地が良い、住環境が良い、駅から近い
・築15年以内の建物、リフォームされている
・人気マンション、ブランド力・知名度が高いマンション
3-1.相場より高く、売り出し価格を設定する
売り出し価格の設定をあえて相場より5％から10％高く売り出します。
売り急いでいる事情が無い場合には、売り出し価格を高く設定してはいかがでしょうか。
マンション価格の上昇局面において、十分に高く売れる可能性があります。
3-2.積極的な営業活動、広告活動
相場より高く、売り出し価格を設定している場合には、一人でも多くの方をご案内しないと中々決まりません。
そのためにも不動産会社による積極的な広告活動が必要不可欠です。
広告活動や営業活動といっても、様々な手段や方法があります。
不動産会社によって、営業活動や広告活動は異なりますので、査定依頼の際に確認をしておくことです。
さいごに
売り出してるマンションが半年以上売れ残っている…
専任媒介契約してる不動産会社がいまいち信用できない…
不動産会社に対して不満に思われてる方もいらっしゃるでしょう。
売主と媒介契約を交わした時点で、不動産会社の責任は発生していす。
査定結果を出した不動産会社が、買い手を見つけられないことは不動産会社の責任なのです。
半年以上マンションが売れなければ、不動産会社との媒介契約を解除しましょう。
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