一戸建てを高く売却する為には、不動産仲介会社選びが大切です。
一戸建ての売却活動をしてくれるのは仲介会社だからです。
仲介会社が積極的に販売活動や広告を行ってくれないと高く売れません。
信頼できる不動産仲介会社を探しましょう。
目次
1.不動産仲介会社の選び方
一戸建てを高く売却する為には、売却のパートナーとなる不動産会社選びが大切です。
良い不動産仲介会社、悪い不動産仲介会社があります。
大手不動産仲介会社だからといって、高く売却してくれるわけではありません。地元の不動産仲介会社だから、信用できるとも限りません。
不動産の売却を成功させるためにも、不動産会社は慎重に選ぶ必要があります。
1-1.査定結果を鵜呑みにしない
インターネットで不動産仲介会社を探すか、物件近くの不動産仲介会社を探すか、知り合いの不動産仲介会社に任せるか
気を付けていただきたい点として、不動産仲介会社に現地物件を査定してもらう際には、査定金額の根拠や販売予測を詳しく教えてもらうことです。
また査定してもらう際には、不動産仲介会社の営業方法や販売実績をきいておきましょう。
一戸建ての場合には、築年数が古いと、比較事例が少なくなってしまいます。不動産会社や営業マンの販売実績が少なければ、査定金額にそもそもの信ぴょう性がありません。
・査定金額の根拠を教えてもらう
・販売のスケジュールや広告・営業方法の確認
・不動産会社や営業マンの販売実績の確認
他の不動産仲介会社に先んじて媒介契約をしたいがために、根拠なく査定金額を高く出す不動産仲介会社も多いです。
1-2.不動産仲介会社を選ぶポイント
不動産の売買が成立したら、不動産会社に仲介手数料（ 400万円以上の売買代金の場合には『3%＋6万円』×消費税 ）を支払う必要があります。
どこの不動産仲介会社に依頼しても仲介手数料は支払わなくてはなりません。だからこそ、しっかりと仕事をしてくれる不動産仲介会社を選ぶ必要があります。
無難に不動産仲介会社を選ぶとしたら、物件近くの大手不動産会社です。
最寄駅の近くに、三井のリハウスや住友不動産販売、東急リバブル等の不動産仲介会社があるはずです。
もしくは売却を得意とする不動産仲介会社、一戸建て売却が得意な不動産仲介会社に依頼することです。
そのような不動産会社に依頼すれば、高値で売却してくれる傾向が強いです。
一戸建ての場合には、戸建て販売に特化してる不動産仲介会社が良いでしょう。
不動産会社、営業マンを見分けるためのポイント
・担当してくれる営業マンの物件知識や不動産知識、税金知識は備わっているか
・類似エリアや周辺エリアでの販売実績はあるか
・物件周辺の土地勘に詳しいか
・AthomeやSuumo、home’sといった不動産サイトに情報掲載をしているか
・レインズやインターネット以外の営業活動を行ってくれるか
どこの不動産会社に依頼しても、レインズといった不動産情報サイトに掲載してくれます。
高値で売却してもらう為にも、他の不動産会社とは違う営業力や情報力等を持っていてほしいところです。
1-3.媒介契約について
売却依頼する不動産会社を1社きめたら、専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を交わすことになります。
売主は媒介契約の有効期間内は、他の不動産会社に売却依頼をすることはできません。
・専属専任媒介契約・・・不動産会社は、売主に対して1週間に1回以上の業務報告、5日以内にレインズに物件登録が必要です。
・専任媒介契約・・・不動産会社は、売主に対して2週間に1回以上の業務報告、1週間以内にレインズに物件登録が必要です。
もし、複数の不動産会社に売却依頼をしたい際には、一般媒介契約を結ぶことです。但し、一般媒介契約となると、不動産会社は本腰を入れて営業活動や広告活動をしてくれない場合があります。
1社と専任媒介契約をしておけば、不動産会社のレインズ登録が必須になります。専任媒介契約であれば、不動産会社がオープンルームの開催や折り込み広告といった、広告活動に力を入れてくれる場合があります。私としては専任媒介契約がおすすめです。
1-4.不動産会社の広告の確認
専任媒介契約をしていれば、不動産会社は売り主に対して2週間に1回以上の業務報告とレインズへの物件登録が必要です。
レインズに物件登録をしてくれたかどうか確認するためにも、登録証明書を不動産会社からメールもしくはFAXでもらっておきましょう。
媒介契約前に確認しておいた物件の広告サイトへ掲載されてるかどうか、また折り込みチラシやポスティング等の広告を入れているかどうか、確認をしておきましょう。
不動産会社によっては、お金がかかる広告活動を全くしない会社もあります。
1-5. 3か月の媒介契約
専任媒介契約の期間としては、有効期間3か月とする不動産会社が多いです。
3か月間の間に反響数や案内数をしっかり報告してくれて、営業や広告活動の報告・改善などを積極的に行ってくれていれば更新して問題無いでしょう。
需要が低いエリアでは、見込み客があらわれるまでに3か月以上かかることもあります。
一戸建てを高く売却したいのであれば、売り急いではダメなのです。
2.一戸建ての価値
一戸建ての価値は、不動産市場の需要と供給等の外的要因と、土地建物の立地や状態等の内的要因で、決まってきます。
不動産市場が冷え込んでいる時には、立地や条件が良くても、外的要因で中々売れないことも有ります。また、将来の不動産市況は不動産営業マンでもわからないものです。
不動産市況が良くても、内的要因で中々成約までたどり着かないこともあります。
一戸建てを高く売却したいとなると、外的要因と内的要因が良ければ、相場より高く売れるものです。
2-1.耐震基準、築年数
築年数が古い一戸建てや旧耐震基準の建物は、フラット35等の住宅ローンや住宅ローン減税が利用できない可能性が高いです。
買主にとって、ある程度の自己資金が求められることや住宅ローンの金利が高くなるなどの負担が増します。
金融機関によっては、築年数が古いと住宅ローンを組める期間が短くなります。
旧耐震基準や築年数が古い一戸建ては、建物の状態によって古家付き土地として売りに出すか、中古戸建てとして売りにだすか、更地にして売りに出すかです。
築年数が古くても、建物をリフォームしていて新耐震基準に適合していればフラット35や住宅ローン減税が利用できます。
2-2.私道に接している一戸建て
私道のみに接している一戸建ては公道に接している一戸建てに比べて、土地の評価は落ちます。
私道は紛争事例も多く、自転車や車などの通行承諾の有無・排水管の工事などの承諾が私道関係者から得られないなどのトラブルがあるケースもあります。
私道に関しては共有で関係者全員が所有しているのか、個々に分筆されていて1区画ずつ所有しているのか、中には私道に私物を置いて所有権を主張している方もいます。
境界がはっきりしていて私道の問題を抱えていなければ良いですが、購入希望者は私道のトラブルを懸念する方は多いのです。
位置指定道路や2項道路に接してるのでなく、建築基準法上の道路に該当しない単なる道に接してる土地の評価はさらに下がることがあります。
2-3.再建築不可や借地権
建築基準法上の道路に接していない土地を再建築不可といいます。
建て替えができない土地建物はリフォームをするしかありません。
再建築不可物件に関しては住宅ローンの利用も難しく、現金で購入する買い手を探すか、もしくは不動産業者の買取を利用する方が多いです。
借地権の売却に関しては、地主の承諾が必要となります。また地代や更新料などかかるし、所有権をもってないことから価値も半減します。
再建築不可に関してはこちらのページ≪再建築不可買取～当社が再建築不可を高く買い取る4つの理由≫をご参考くださいませ。
借地権に関してはこちらのページ≪借地権、底地を売却する為の4つのポイント≫をご参考くださいませ。
2-4.土地の問題
一戸建てを高く売却する為には、土地の問題を抱えていないこと、土地の評価が高いことが条件です。
立地、敷地の状況、平坦地なのか傾斜地なのか、高台なのか、地盤が軟弱のエリアでないかどうか
道路との接道状況によっては土地の利用制限もかかります。
東京都心部では土地が高騰化していて、土地の売り物が少ないことから相場以上の金額で売買されていることも多いです。
3.不動産の売却は焦ってはダメ
売り急いでいる場合には、相場より値段を安く設定したほうが良いです。
任意売却や相続した物件の売却・悪条件の土地であれば、相場より安く売り出しても良いかもしれません。
ただし、一戸建てを高く売却したいのであれば売り急がないことです。
3-1.相場より安ければ、売れるもの
東京では不動産の需要があるため、相場よりも1割から2割安ければすぐに売れます。
不動産会社は安く不動産を売っても困らないものです。100万円から200万円金額が下がったとしても、仲介手数料は大きく下がらないからです。
所有者としては、高く売りたいものです。
1の項でもあげたように高く売りたいと思ってくれる不動産仲介会社をパートナーにして売却活動をしたいところです。
3-2.高く売却する為には、辛抱と時間が必要
高く売る為には、辛抱強く熱心に営業や広告活動をしてくれる不動産会社に依頼することです。
高く売る為には、売主だけでなく、仲介会社にも、辛抱や時間が必要になってきます。
『売り出してから2か月から3か月たっても売れない・・・案内の数も少ないようだ・・・』 そんなときは値下げを考えずに、まず他の不動産仲介会社に相談をしてみてください。
不動産の売却の相談でも、セカンドオピニオンは必要です。
さいごに
『一戸建てを売却したいが、中々話がまとまらない』
『今の不動産会社に専任媒介で売却依頼をしているが、半年間まともな業務報告すら聞いていない』
『不動産会社に値下げを提案された、買取業者を紹介された』
そんなお悩みやジレンマをかかえていませんか？当社では一戸建ての売却のご相談もお受けしております。
売り出し状況や広告活動、案内数などをヒアリングさせていただいた上で、新たな販売戦略のご提案も可能です。
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