市街化調整区域にある土地や建物を手放したいと思っても、なかなか売れないことがあります。再建築ができない場合は、ますます買い手が見つかりにくくなります。
また、管理も大変なため、多くの方が悩んでいます
東京の23区には市街化調整区域の物件はありませんが、他の県ではよく見られます。
これらの物件は賃貸需要や住宅需要が低く、駅や市街地からも遠く、バスの本数も少ないため、非常に利便性が悪いとされ、なかなか買い手がつきません。
そのため、売却や無償譲渡でも構わないと考える人が増えています。
都市計画区域のうち、すでに市街地を形成している区域と、今後おおむね10年以内に市街化を図るべき区域を市街化区域といいます。
これに対して、市街化を抑制する区域を市街化調整区域といいます
都市計画区域：市街化区域、市街化調整区域、線引きされていない区域（市街化区域、市街化調整区域に区分されてない区域）の3区域に分かれています。
都市計画区域外：準都市計画区域、都市計画区域外に分かれています。
一般的に、 市街化調整区域での開発行為や建築物の建築又は既にある建築物の用途の変更は、特定の場合を除き、禁止されています。
市街化調整区域において建物を建築する際には都市計画法の許可をうけなければいけません。
但し、 市街化区域及び市街化調整区域に区域区分した日、いわゆる線引き前からある建物または線引き後に適法に建築された建築物の用途の変更を伴わない建て替えは可能である場合があります。
上記の理由により、線引き前からある建物であれば、業者による買取が受けられやすいです。
1.市街化調整区域の買取業者
株式会社HomeWay
東京、千葉、埼玉、神奈川の市街化調整区域の物件の買取・査定・売却相談なら弊社までご相談下さい
当社が運営してる買取専門の公式サイトです。市街化調整区域だけでなく、都市計画区域外の物件の買取も対応しています。再建築不可、ボロ家や崖地、接道難有り等の難あり物件でも対応可です。
株式会社リライト
【株式会社リライト】再建築不可物件や中古住宅・賃貸物件情報 横浜
再建築不可物件や賃貸の物件、中古住宅の相談はリライトにお任せください
横浜市にある不動産会社で、市街化調整区域の物件の買取や売却依頼も積極的に受けているようです。
株式会社ファーストクエスト
市街化調整区域のみを取り扱う専門業者です。代表以下スタッフは調整区域の活用・販売に携わり20年以上のプロ集団。物件取得ルート、工事ノウハウなどが特殊のため、低価格で販売できる。お客様のご利用方法、ご予算に応じる区画面積で分割販売が可能。
主に埼玉、神奈川、千葉県の市街化調整区域の物件を買取販売してるようです。数十件以上の買取販売実績を公開されています。
株式会社リードアセット
主に戸建住宅の買取を行なっておりますが、総合的な判断から結果的に土地として購入させて頂く場合があります。神奈川県全域を買取させて頂くエリアとしています。市街化調整区域内の中古住宅についても買取の対象となります。
神奈川県全域ならば、市街化調整区域の物件でも買取り対応しているようです。
1-1.市街化調整区域の物件は売れるのか？
神奈川県や千葉県、埼玉県では、多くの土地が市街化調整区域に指定されています。
これらの土地は、インフラ整備が不十分な場合も多く、売却が難しいこともあります。ただし、電気や水道が利用可能であれば、下水やガスの引き込みがなくても、浄化槽やプロパンガスを利用することで生活することは可能です。
また、土地の地目が農地である場合は、許可なしに勝手に売却することはできません。
さらに、市街化調整区域の物件であっても、線引き前に建てられた建物かどうかを確認する必要があります。線引き前から存在する建物であれば、建て替えに伴う用途の変更が必要ない場合もあります（線引き前宅地）。
以下は、売却するにあたって確認しておきたいところです。
地目が宅地（雑種地）かどうか
インフラ整備の状況はどうなっているのか
線引き前に建てられた建物かどうか
また、市街化調整区域の物件の売却には、市街地からの距離や建物の築年数、土地の広さなどの要素も重要です。
条件が不利であれば、住宅需要がまったく存在しない可能性もあります。需要のない土地を売却することは困難です。
ただし、市街化調整区域の物件は周辺地域や近隣に居住している方々によって購入される場合もあります。これらの購入者は投資目的ではなく、セカンドハウスや子供の住居として購入することが一般的です。
物件を処分する際には、隣人に声をかけておくと良いでしょう。
1-1. 市街化調整区域の物件は需要があるのか？
athomeやsuumo、レインズなどの不動産ポータルサイトに掲載されているにも関わらず、非常に安い価格でも売れない物件が多数存在しています。
以下に挙げるような困難な条件が考えられます。
・市街地から遠すぎる
・ライフラインが引き込まれていない
・駐車スペースがない（接道が悪い）
・賃貸需要がない（事例がない）
・現状が更地で建物を建築できない（許可がおりない）
市街化調整区域の物件であっても、地域によって住宅の需要と供給は大きく異なります。
また、上物は築10年から20年以内であり、現状のままでも建物を十分に活用できる場合は、需要が十分に存在します。
需要の有無を判断するには、十分な調査が必要です。
1-2.不動産会社がやりたがらない
市街化調整区域の物件は、その価値が低いため、売買価格も安くなりがちです。
不動産会社の仲介手数料は売買価格に比例するため、一部の不動産会社は売却の依頼を断ることがあります。
市街化調整区域の物件には、役所調査や現地調査など手間と時間がかかるため、仲介手数料が割に合わないと考える会社も多いのです。
しかし、当社のような直接買取を行う会社ではこのような問題はありません。お気軽にご相談くださいませ。
1-3.住宅ローンが利用しづらい
市街化調整区域の物件では、住宅ローンを扱っていない金融機関が多いです。
担保価値が一般的な土地や物件に比べて低いため、これは避けられない状況です。
また、住宅ローンが断られる理由は、単に市街化調整区域であることだけではありません。
売買価格があまりにも安い（借入金額が低すぎるため）場合や、物件の所在地が金融機関のエリア外であるためなど、さまざまな理由で断られることがあります。
そのため、市街化調整区域にある物件は現金で購入される方も多いです。
また、売主が不動産業者であれば、分割払いに応じてくれることもあります。ただし、個人間の売買では分割払いはリスクが伴うためお勧めできません。
1-4.買取業者の選び方
市街化調整区域や再建築不可などの難あり物件に対して、買取業者の選択肢は限られています。リフォーム再販業者や建売業者にとっても、住宅ローンの利用が制限されるため、販売が難航することがあります。
しかし、安易に物件を売却するのはもったいないと言えます。
2社から3社に買取査定を依頼し、現状のままで最も高い価格で買い取ってもらえる業者を選びましょう。
また、仲介会社を介さずに直接買取をしてもらえれば、仲介手数料はかかりません。
契約不適合責任の免責、測量不要で即座に買取対応してくれる業者を選ぶことが理想です。価格も最も高い業者を選びたいところです。
