市街化調整区域の土地建物を処分したいと思って、中々売れない。 建築不可となってしまう場合には、ますます買い手もいなくなってしまう。
管理するのも大変で困ってる方も多いです。
東京23区に市街化調整区域の物件はありませんが、他県に多いです。
賃貸需要や住宅需要が低く、駅や市街地からも遠く、バスの本数も少なく、非常に不便ということで中々買い手がつきません。
売却または無償譲渡でもいいから、処分したいという方が増えています。
都市計画区域のうち、すでに市街地を形成している区域と、今後おおむね10年以内に市街化を図るべき区域を市街化区域といいます。
これに対して、市街化を抑制する区域を市街化調整区域といいます
都市計画区域：市街化区域、市街化調整区域、線引きされていない区域（市街化区域、市街化調整区域に区分されてない区域）の3区域に分かれています。
都市計画区域外：準都市計画区域、都市計画区域外に分かれています。
一般的に、 市街化調整区域での開発行為や建築物の建築又は既にある建築物の用途の変更は、特定の場合を除き、禁止されています。
市街化調整区域において建物を建築する際には都市計画法の許可をうけなければいけません。
但し、 市街化区域及び市街化調整区域に区域区分した日、いわゆる線引き前からある建物または線引き後に適法に建築された建築物の用途の変更を伴わない建て替えは可能である場合があります。
上記の理由により、線引き前からある建物であれば、業者による買取が受けられやすいです。
1.市街化調整区域の買取業者
株式会社HomeWay
東京、千葉、埼玉、神奈川の市街化調整区域の物件の買取・査定・売却相談なら弊社までご相談下さい
当社が運営してる買取専門の公式サイトです。市街化調整区域だけでなく、都市計画区域外の物件の買取も対応しています。再建築不可、ボロ家や崖地、接道難有り等の難あり物件でも対応可です。
株式会社リライト
【株式会社リライト】再建築不可物件や中古住宅・賃貸物件情報 横浜
再建築不可物件や賃貸の物件、中古住宅の相談はリライトにお任せください
横浜市にある不動産会社で、市街化調整区域の物件の買取や売却依頼も積極的に受けているようです。
株式会社ファーストクエスト
市街化調整区域のみを取り扱う専門業者です。代表以下スタッフは調整区域の活用・販売に携わり20年以上のプロ集団。物件取得ルート、工事ノウハウなどが特殊のため、低価格で販売できる。お客様のご利用方法、ご予算に応じる区画面積で分割販売が可能。
主に埼玉、神奈川、千葉県の市街化調整区域の物件を買取販売してるようです。数十件以上の買取販売実績を公開されています。
株式会社リードアセット
主に戸建住宅の買取を行なっておりますが、総合的な判断から結果的に土地として購入させて頂く場合があります。神奈川県全域を買取させて頂くエリアとしています。市街化調整区域内の中古住宅についても買取の対象となります。
神奈川県全域ならば、市街化調整区域の物件でも買取り対応しているようです。
1-1.市街化調整区域の物件は売れるのか？
神奈川県や千葉県、埼玉県では多くの土地が市街化調整区域となっています。
インフラ整備がされていない土地も多く、売ることが難しいこともあります。電気や水道が通っていれば、下水やガスが引込されていなくとも浄化槽やプロパンガスを利用することで生活することは問題ありません。
また、地目が農地であれば、許可をとらなければ勝手に売却できません。
そして、市街化調整区域の物件といっても、線引き前に建てられた建物なのかどうか確認しましょう。線引き前からある建物であれば、用途の変更を伴わない建て替えは可能である場合があります。（線引き前宅地）
地目が宅地（雑種地）かどうか
インフラ整備の状況はどうなっているのか
線引き前に建てられた建物かどうか
その他の条件として、市街地からの距離、建物の築年数、土地の大きさ等も大事な要因です。
条件が悪ければ、住宅需要がまったく無いかもしれません。需要が無い土地は、買い手を探すことが大変です。
また、市街化調整区域の物件を、周辺地域や近隣に居住されてる方が買ってくれる場合があります。投資目的などではありません。多くの方は、セカンドハウスや子供の住居として買われています。
処分したい際には、隣人にお声がけをしておくと良いでしょう。
1-1. 市街化調整区域の物件は需要があるのか？
athomeやsuumo、レインズといった不動産ポータルサイトに掲載されていて、二束三文の価格でも売れてない物件は沢山あります。
下記のような難有りの条件が考えられます。
市街地から遠すぎる、ライフラインが引込されていない、駐車スペースが無い（接道が悪い）、賃貸需要が無い（事例がない）、現状が更地で建物を建築できない（許可がおりない）
市街化調整区域の物件といっても、エリアによって住宅の需給はまったく異なります。
また、築10年から20年以内の建物が建っていて、まだ現状のままでも建物を十分に利用できるのであれば、需要は十分にあります。
需要があるかどうかは、十分な調査が必要です。
1-2.不動産会社がやりたがらない
市街化調整区域の物件は、価値が低いので売買価格も安くなってしまいます。
不動産会社の仲介手数料は、売買価格に比例するため、不動産会社によっては売却の依頼を断ってしまうでしょう。
市街化調整区域の物件は、役所調査や現地調査も手間や時間がかかるため、仲介手数料が安くなってしまうと割に合わないと考える会社も多いのです。
弊社のような直接買取の会社では問題ありませんので、お気軽にご相談くださいませ。
1-3.住宅ローンが利用しづらい
市街化調整区域の物件は、住宅ローンの取り扱いをしてない金融機関が多いです。
一般的な土地や物件に比べたら、担保価値も低いことから、仕方ないでしょう。
また、ローンを断られてしまう理由は市街化調整区域という理由だけではありません。
売買価格が安すすぎたり（借入金額が低すぎるため）、その物件所在地が金融機関のエリア外であるため、などの理由で断られてしまうのです。
そのため、市街化調整区域にある物件はキャッシュで買われる方も多いです。
また、売主が不動産業者であれば、分割払いを承諾してくれることもあります。但し、個人間売買であれば、分割払いはリスクがあるためお勧めできません。
1-4.買取業者の選び方
市街化調整区域や再建築不可等の難あり物件は買取業者も少ないです。リフォーム再販や建売業者にとって、住宅ローンが使いづらいことから、販売も苦戦してしまうからです。
だからといって、二束三文で物件を処分するのは、もったないといえます。
2社から3社に買取査定をとって現況のままで一番高く買い取ってもらえる業者を選びましょう。
また、仲介会社を通さずに、直接買取をしてもらえば仲介手数料はかかりません。
瑕疵担保責任の免除、測量無しですぐに買取り対応してくれる、値段が一番高い業者を選びたいところです。
