銀行から住宅ローンを借りてるのであれば、滞納してしまうと銀行から直接電話がかかってくるでしょう。
まだ滞納１か月から2か月未満の段階では、話し合いで何とかなることもあります。
リストラや給料ダウン、心身の状況や家庭の事情次第で家計が厳しくなってしまうことは、よくあることだからです。
銀行によっては、返済条件の変更（返済期間の延長や元金据え置き等）を受けられることもあります。
住宅ローンを滞納して２か月から３か月で金融機関からの督促状や催告書が届くでしょう。
督促状や催告書とは、『ローンが滞納しているので、お支払い下さい』という請求書のようなものです。
支払いが可能なのであれば、督促状や催告書が届いたら速やかに支払いましょう。
また開封せずに無視をきめこんでしまうと、大変なことになってしまいます。
この通知が届いたということは、所有物件が競売に申し立てられるまでのスタートラインに立たされたということなのです。
全国銀行個人信用情報センターに延滞情報が登録されるだけではありません。
その後、『期限の利益の喪失』の通知が届くことになります。
この『期限の利益の喪失』の通知とは、残りの住宅ローンを一括返済していただくことになりますという警告文です。
ローン滞納から競売までの流れ
住宅ローンや借入金の滞納をし始めた
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電話による督促（2か月から3か月ぐらい）
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催告書、督促状（1か月から2か月ぐらい）
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期限の利益の喪失、代位弁済の通知（1か月から2か月位）
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一括請求書、任売案内状（1か月から2か月位）
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競売開始決定通知書
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競売、落札
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立退き、強制執行
1.住宅ローンを滞納してから４ヶ月から６ヶ月経ってしまった場合には
ローンを滞納してから、２ヶ月目から３ヶ月目で督促状や催告書が届きます。
その時点で、大きな危機に陥ってることは間違いないのですが、
ローンを滞納してから４ヶ月から６ヶ月の段階に突入してしまうと、銀行窓口に行っても話し合いに応じてくれません。
もちろん、返済条件の変更も無理です。
競売申立てまで残されている時間もわずかです。
はやめに競売を回避することを考えなくてはいけません。
自分達では解決できないと思ったら、まずは不動産業者に相談にいくことです。
1-1.『期限の利益の喪失』や『代位弁済』の通知が届いてしまったか
『期限の利益の喪失』の通知とは、残りの住宅ローンを一括返済していただくという警告文であります。
『代位弁済』の通知とは、債権者が銀行から保証会社に代わったという通知です。
銀行から住宅ローンを借りる場合には、ほとんどの場合において保証会社や保証協会と保証委託契約を結んでいます。
この代位弁済の通知が届いた後も、返済がされない場合には、保証会社があなたの代わりに銀行に残債務全額を返済することになり、保証会社があなたに請求をしてくることになります。
なお、この時には、代位弁済後の金利が適用されるようになり、通常時の金利よりも高くなってしまいます。
『期限の利益の喪失』、『代位弁済』の通知はローン滞納してから３か月目で届くこともあります。
住宅金融支援機構の場合には、ローン滞納してから６か月位で通知が届きます。
任意売却を行うのならば、これらの通知が届く前に早めの段階で行うことが肝心です。
債権者によって通知が届く期間は異なるため、これらの通知が届く前に、任意売却の業者に相談をしておかないといけません。
1-2.不動産業者に相談にいく
ローンを滞納してから４ヶ月から６ヶ月の段階になると、もう家を手放すことは回避出来ません。
迷ってる時間もないのです。
「競売」か「任意売却」かの選択をしなくてはいけません。何もしなければ「競売」となり、家を失った上に多くの借金が手元に残ることとなります。
少しでも有利な条件で任意売却するには早く行動に移す必要があります。
その為にも、一刻も早く任意売却を専門に取り扱っている不動産会社に相談しましょう。
任意売却は通常の不動産売却とは異なり、任意売却のノウハウが必要となります。
一般の不動産会社では、任意売却の事例や経験が無いので、債権者との交渉や販売活動などを手際よく行ってくれません。
まずは、任意売却の実績が多くあるかどうか重視して、任意売却専門の不動産会社を探しましょう。
どうしても家に住み続けたいのであれば、『買い戻し』や『リースバック』という方法もあります。
『買い戻し』とは、親族や親子に買い手になってもらい、その買い手にローンを返済していく形で、その家に住み続ける方法です。
『リースバック』とは、不動産会社など別の第三者が買い主になって、その不動産会社に賃料を支払っていく形で、その家に住み続ける方法です。将来的に買い戻したい場合には、買い戻しの為の契約を結ぶことになります。
但し、住宅ローン滞納してる方の多くの方は、『買い戻し』や『リースバック』を実現することは難しいでしょう。
買受してくれる方が住宅ローンを組むことは難しいですし、不動産会社にリースバックを行ってもらうにしても価格や条件が合わないことも多いです。
1-3.家を高く売るための戦略
任意売却がうまくいけば、市場価格に近い金額で売れます。
一般的な販売方法は、通常の不動産売却の方法と変わりありません。
・Athomeやレインズ等に広告掲載する
・顧客に紹介する
・チラシやオープンハウス等の販売活動を行う
しかし、販売期間が３ヶ月から６ヶ月と限られてる中で、買い手を見つけることは簡単なことではありません。
ネット掲載だけでなく、チラシやオープンハウス等のアナログ的な販売活動も必要となってきます。
早く売るためには、売主努力も必要となってきます。
特に居住中に家を売り出す場合には、購入希望者の方が家の状態をしっかりと内覧できるように
クリーニングや掃除、家具や荷物の整理などはしておいたほうが良いです。
不動産会社がいつでも案内できるように、売主の協力は絶対に必要です。
特に週末に内見のアポが入りやすいため、売主も内覧者のスケジュールに合わせて行動をとる必要があります。
また、一戸建ての場合には、私道や近隣関係において、販売活動の前にクリアしておかなきゃいけない課題もあります。
私道であれば、先に通行掘削の承諾の取り付けておく必要もあります。
ローンの残債以上で売れるかどうか
ローンの残債以上の市場価値がある物件であれば、先に買主を見つけていたとしても問題ありませんが、
そうでないのであれば、債権者との事前交渉が必須となってきます。
残債未満の価格で売り出すのであれば、債権者の同意が必要だからです。
交渉内容については、物件の販売価格や期間、売却金額の配分です。
債権者とこれらの話し合いがすんでいなければ、販売活動を行って買主を見つけたとしても無駄になってしまいます。
1-4.競売のデメリット
競売を回避するために、何としてでも任意売却を成功させたいものです。
競売申立てをされ、第三者に落札されてしまえば、所有者はいずれ立退きに応じないといけません。
競売の落札者が引っ越し代をくれることもなく、強制執行されてしまうこともあります。
競売のデメリット
・競売で自宅を売却されても残債は残る。市場価格より安く競落されることもある
・引っ越し費用等はもらえない
・購入者が誰だかわからない。すぐに立ち退きを求められることがある
・近隣に競売のことがバレてしまう
・競売情報を見て、沢山の人が物件を下見にくる
任意売却よりも、競売のデメリットは多く所有者の精神的な負担も大きくなってしまいます。
住宅ローンを滞納して４か月から６か月もたってるのであれば、今すぐにでも任意売却専門の不動産会社に相談をいれましょう。
