事情があってすぐに家を売りたいのだが、どうしたら家を早く売れるのかわからない…と困っていませんか？
相続税の支払いをしなければいけない
活用していない相続不動産をはやく売りたい
住宅ローン返済ができないので任意売却したい
今住んでいる家が気に入らないので買い替えをしたい
離婚することになったので家を早く手放したい
このような悩みをお持ちの方で家を早く売却したいとお考えの方が多いのです。
不動産を早く売ることができれば、あたらしい生活設計をたてることができます。
また、1か月から2か月という期間で不動産を現金化できるのであれば、滞納してる税金やローンの支払いに対応できること、つまり、目の前にある難題を解消できて頭を悩ますこともなくなります。
このページでは、家や不動産を早期売却する方法と、早期売却する際のメリット・デメリットについてお伝えします。
1.家を早く売る方法
本来、家を短期間で売却する方法としては、相場より安く売りに出すか、もしくは、不動産買取業者に家を買い取ってもらう方法が最もスムーズに売れるはずです。
しかし、不動産業者が家を買い取る場合、その買取金額は、市場価格や平均的な成約価格に比べたら8割から9割以下になってしまうことが多いです。
そのため、「不動産買取業者の査定価格」の額が低く納得がいかない場合には、相場より安く個人の方に売り出すしかありません。
まずは仲介会社に依頼せずに不動産買取会社少なくとも3社には直接査定のお願いをすることです。
家を売る為に出来うる限りの最善の方法があるということお伝えいたします。
1-1.相場の8掛けから9掛け
もし、あなたが市場価格や周辺物件の成約価格よりも、少し安い位の価格設定で売りに出したのであれば、簡単には売れないはずです。
また、AthomeやSuumoといった誰でも見れる不動産物件サイト（市場）に出てる物件の価格は、売買が成立する価格ではありません。
不動産物件サイト上では相場より高い金額で掲載されてる物件が多く、「この物件がこの価格で売り出されてるなら、こっちは◯◯万円で売れるだろう」となってしまう方も多いのですが、他物件の売り出し価格を簡単に引き合いにはしないことです。
市場価格の8掛けから9掛けで売りに出せば、同じエリアの新築物件や中古物件に比べて、購入希望者が割安感をぐっと感じてくれるはずです。
割安感がある物件は目を引きやすいため、居住用物件を探してる方だけでなく、投資家の方が買う場合も多いです。
このように、市場価格の8掛けから9掛けで売りに出すと、非常に多くの問い合わせが殺到することもあります。
あくまで、家や不動産をはやく売却したい方がこのような価格設定をすれば良いのです。
実際に、家が中々売れなくて、価格改定を繰り返したら 「当初売り出し価格の7掛けから8掛けの成約価格になってしまった」 ということはあります。
そのような家は東京23区でなく、需要が低いエリアの不動産ではありませんか？
1-2.不動産の買取業者は決済がはやい
不動産の買取業者は、決済がはやいため、売り急いでいる方が買取業者に査定をお願いすることは基本的なことです。
業者買取はローンの白紙解約等の心配が少ないため、スケジュールをたてやすくなります。
- 築年数が古いマンション、一戸建て
- 売り急いでいる、任意売却、相続不動産の売却
- 訳あり物件、特殊な土地、再建築不可、既存不適格等
- 大きい土地（戸建て用地やマンション用地等）
上記のようなケースでは、不動産業者の買取になることが多いです。
不動産業者に直接買取依頼をすると、売買契約時や決済時に仲介手数料は発生しません。
仲介会社に依頼して、不動産買取業者を探してもらった際には仲介手数料は発生します。
不動産買取業者と売買する場合では、「最短で1週間から、長くても1か月」で決済してくれます。
通常、売却する場合には、買い手探しからはじまり、買い手が見つかれば住宅ローンの申し込みから売買契約、決済まで順調に事が進んだとして3か月から半年位かかります。
1-3.仲介会社の査定金額で売り出さない
仲介会社と媒介契約すると、物件調査や売却活動、司法書士の手配や税金の申告手続きの相談など、売主にとって役立つフォローをおこなってくれます。
ただし、注意点もあります。
仲介会社の査定金額は必ずしも売れる金額ではなく、売却できるまで非常に時間がかかる場合があります。
無料査定をしてもらう際には、急ぎの場合には「早く売ることが出来る金額」を提示してもらいましょう。
仲介会社は何としても媒介契約を交わしたいため、査定金額を高めに提示する傾向があります。高く、そして早く売ることは、とても難しいことなのです。
仲介会社選びを失敗してしまうと、最悪、半年から1年と売却が長期化してしまう可能性があります。
仲介手数料が両手ほしい、囲い込みをおこなっている、積極的に営業活動を行わない、そんな仲介会社も有るのです。
1-4.売却期限がいつまでなのか
居住用不動産を売却する際に、売却期限がいつまでなのか、それによって業者買取か通常売出なのか決めましょう。
売却期限が決まってる場合には、並行して売却活動をする必要があります。
- 1週間後から1か月後迄に決済をする・・・不動産買取業者の利用
- 1か月後から3か月後迄に決済をする・・・不動産買取業者もしくは通常の売り出しをする
- 半年後から1年後迄に決済をする・・・ 通常の売り出しをする
不動産買取業者の利用は、一般的な相場の8掛け、物件によってはそれ以下の買取金額になってしまうため、売り急いでいない方は、まずは通常の売り出しを行っておくべきです。
また、1か月後から3か月後迄に決済をしておきたい、現金化しておきたい場合には、不動産買取業者の利用と並行して、通常の売り出しを行います。
1か月から2か月以内に購入希望者が見つからないのであれば、通常の売り出しをあきらめなくてはいけません。
個人の買主であれば、住宅ローンの手配があるため、物件申し込みから決済まで少なくとも1か月から2か月はかかるからです。
1-5.リフォームをする
リフォームをしてから売りに出すべきか、また売却前に「リフォーム」をするにしても、何処までお金をかければ良いのか。
リフォームプランを分けるとすると、以下の４つになります。
- フルリフォーム、一戸建ての場合には耐震補強や構造補強を含める。
- 外壁や壁、床、サッシなど、表面上のリフォーム
- 一部床や壁、天井の張り替え
- クリーニング、掃除、照明の交換、庭木の剪定等
リフォーム金額が高い順となります。
不動産業者が販売主である場合には、1もしくは2の全面リフォームを行ってから売りに出します。
しかし、個人の方で数百万円から一千万円以上かかるリフォームをする必要はありません。
そこまでのリフォームを行うだけで、数か月かかってしまうため、急ぎの方は本末転倒となってしまいます。
3もしくは4のリフォームプランであれば、費用は数万円から数十万円で、数日から1週間程度でリフォームができます。
リフォームにかかった費用は、設備費や改良費として不動産取得費に計上できます。
一戸建てやマンションであれば、リフォームをしてから販売をすると、内覧者の印象は良くなります。
1-6.隣地や借り手に売る
居住用不動産を売却する場合、隣地の方や借り手の方に売ってしまうという手もあります。
隣地の方は、子供や親戚が多ければ、買ってくれる可能性が十分にあります。
また単純に土地を大きくしたいと、周辺の土地や不動産を買っている方であれば、話をもっていきやすいです。
もし、賃借人が居るのであれば、賃借人にも交渉してみましょう。、今後住み続ける・更新をしていく予定であれば、賃料を払い続けることを考えると、賃借人にとって買うメリットは十分にあります。あとは住宅ローンが組めるかどうか、これは不動産会社に確認をしてもらいましょう。
特に、土地や一戸建ての場合、隣人や借り手に交渉をしないのは、非常にもったいないことなのです。
1-7.購入希望者の指値を拒まない
物件を内覧したお客さんは指値を入れて申し込みや買い付けを行ってくるかもしれません。
せっかく興味をもってくれたお客さん、ある程度の値段交渉には応じましょう。
私ども不動産会社が売主となって物件を販売する際には、ある程度の値引き枠を確保してあります。
購入希望者の方は、仲介手数料や物件価格の値下げ交渉を必ずしてくるからです。
そこで、考えておくのは以下の2点です。
- 数十万円程度の値引き交渉なら応じましょう。買主に対して契約や決済の条件をつけやすくなるというメリットもあります。
- 投資家の場合には、大幅な値引きや指値を入れてくることもある。金額によっては断りましょう。投資家は利回りが良い収益物件を探していて、あなたの物件である必要もないため、無理にテーブルにつく必要はありません。
2.家を安く売っても損はしない
一般的な損とは、買った金額（もしくは取得にかかった金額）から売った金額（もしくは手元に入ってきた金額）を差し引いたときに、マイナスになってしまう場合です。
あなたが購入した家や相続した不動産を、安く売ってしまったとしても、決して損だとは限りません。
不動産の譲渡損失が発生することで税金の特例を活用出来たり、譲渡損失は出るけれども早く家が売れることでライフプランの計画を組めたり、安く売ることで売主有利の条件を買主に受けてもらえることがあります。
2-1.譲渡損失の特例
早期売却をして損失が発生したとしても、要件を満たしている場合には、他の所得から控除することが出来ます。
これは買換え特例となりますが、住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたときは一定の要件を満たせば買換えでなくても他の所得から控除することができます。
こちらのページをご参考くださいませ。
住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(国税庁HP)
マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(国税庁HP)
2-2.不動産の譲渡税は高い
取得価格よりも高く不動産を売却すると、譲渡税が発生します。特に特例が受けられない場合には、税率が高くなってしまいます。
下記要件に該当する場合には、譲渡税が多く発生するかもしれません。
- 不動産の取得費用がわからない
- マイホームでない。またはマイホームとして住んでいたが住まなくなってから3年目の年の12月31日を過ぎてしまった
マイホームであるならば、要件を満たしていたら3000万円の特別控除や軽減税率の適用を受けられるため、譲渡税をおさえられます。
ただし、マイホームでない場合、譲渡益に対して20.315%（5年超の所有期間）もしくは39.63%（5年以下の所有期間）の譲渡税が発生します。相続した土地や建物の場合には、注意が必要です。
2-3.売主が安く早く売る＝売主が損ではない
まず、安く売る＝売主が損とは限りません。
買う側の気持ちを考えてみましょう。不動産を買った方は、リフォームや建て替えをしてから住む、もしくは収益物件として人に貸します。
あなたが相続不動産を売るのであれば、あなたが育った実家を引き継いで長年大切に住んでくれるのです。
投資家の方で、その地域への愛着があり、地域貢献として不動産を買って人に貸してる方もいらっしゃいます。
それにあなたが安く売ることで、売主有利の条件を買主に受けてもらえることがあります。
具体的には以下のいずれかです。
- 決済日をはやめてもらう
- 瑕疵担保責任の期間を短くしたり、現況有姿売買にすることで売主都合の話をすすめられる
- 現金決済で売買ができる、買主の融資利用の特約を定めない
2-4.不動産の売り時がきてる
今後、中古マンションや一戸建てが、ますます売りづらくなってきます。
少子高齢社会、空き家の増加、東京を除く地域経済の低迷、これらのネガティブな要因が多く、東京オリンピック以降に不動産を売却しようと、動きをみせている投資家や不動産業者も多いです。
東京以外の土地建物、中古マンションや狭小地・再建築不可といった建て替えが難しい建物、不動産価格が高騰化してる時が売れるチャンスであり、今が売り時といえます。
さいごに
不動産は人生最大の買い物といわれており、1か月から2か月で簡単に売れるものではありません。
急ぎで売却するならば、適正相場や個別評価を調べた上で、通常で売り出す金額よりも安く売ることになります。
