不動産賃貸業界のADという言葉について、一般の方でも知ってる人はいるかもしれません。

ADを知ってる方は、営業マンに手数料やフリーレントの交渉がしやすくなります！

これからお部屋探しをされる方はぜひ知っておいてください。

1.賃貸物件を探すときに知っておきたいこと

東京では不動産会社の数は沢山ありますが、なかには初期費用を高く請求してくる不動産会社、対応が雑で胡散臭い営業マンがいる不動産会社もあります。

数年前に比べたら、オトリ物件を扱う不動産会社（存在しない物件をネットに載せて客寄せをする業者）も減ってきていますが、まだまだ悪質な不動産会社も存在します。

そんなあなたに、賃貸物件を探すときに知っておきたいキーワードがあります。　ADというキーワードです。

簡単に言いますと、ADとは家主から不動産会社に支払われる紹介料（名目は広告料）のことです。

AD付き物件なのに仲介手数料を請求してくる不動産会社はまだまだ多いのですが、それだけでなく礼金を上乗せするような不動産会社もいます。

やはり、賃貸物件を探すときにはいろいろと知っておいた方が良いことがあるのです。初期費用の交渉がしやすくなるからです。

1-1.仲介手数料の有無

仲介手数料が無料になるかどうかは、不動産会社次第です！

ホームウェイ305号室という物件があったとして、A社だと仲介手数料1か月分かかるが、B社だと仲介手数料無料で紹介してくれることがあります。

なぜだと思いますか？

なぜ、B社は仲介手数料無料で紹介できるのか。その物件にお客さんを紹介するとADがもらえるからですです。ADについては、2の項で説明してます。

またAD以外でも仲介手数料を安くしている理由があるケースもあります。

とある大手賃貸グループの会社では、PRとして仲介手数料半額などをうたっているところもありますが、だいたいは自社管理物件もしくは別名目の費用（リテイン費用やネット費用）等をのせてたりします。

基本的にかかってくる初期費用としては下記の一覧の内容です。下記以外にかかってくる初期費用は要注意です。

・敷金（退去時にかえってくるお金）

・礼金（退去時にかえってこないお金）

・前家賃、日割り賃料

・保証会社（保証人をたてない場合）

・火災保険料（必須。２年プランで15000円から20000円位）

・鍵交換代（任意であることが多い）

・仲介手数料（物件や仲介会社によって発生します）

1-2.管理会社や物件によって、初期費用が高い

敷金や前家賃、火災保険料、鍵交換代等だけで初期費用がおさまるのが理想です。

ネット評判の悪い管理会社だと、色んな名目の初期費用がかかってくる物件もあります。

サービス費用やリテイン費用だの、事務手数料だの・・・これらは本来、入居者が契約時に払う必要のない初期費用です。

また、契約時に謎の名目で諸費用が乗せられてビックリしないように、賃貸の図面を良くチェックしておきましょう。

賃貸の図面に記載されていないことが、賃貸契約書に記載されてることも多いです。

・賃貸契約書を見たら、敷金や保証金に償却があった（退去時に敷金が返ってこないこと）

・退去時のクリーニング特約があり、その費用が高い

インターネットで悪評がたちやすい管理会社の特徴

・退去時の敷金の返還（クリーニング費用）をしてこない

・入居中の管理の受付の対応が遅い、対応が悪い

1-3.不動産会社は礼金を上乗せする

不動産会社が礼金を上乗せすることもあります。一部の不動産会社です。

当社が管理してる賃貸物件でも、不動産会社から『礼金を上乗せしてお客さんを紹介してもいいですか？』というような問い合わせが多くあります。

礼金を上乗せして、その分バックしてもらいたいのでしょう。

もちろん、礼金がある全ての物件が不動産会社に上乗せされてるという訳ではありません。礼金が上乗せされてるかどうか、調べる方法は一つあります。

物件名をインターネット（google、yahoo）で検索してみましょう。ネット上で物件名を検索すれば、敷金や礼金などの諸条件を簡単に調べられますからね。店舗で紹介された物件が、礼金上乗せされたかどうかわかることもあります。

1-4.物件名をネットで検索する

ホームウェイ305号室という賃貸物件を不動産会社のカウンターで紹介してもらったら、帰宅後にインターネットで物件名を検索してみてください。

沢山の不動産会社が自社サイトに賃貸物件を掲載しています。

不動産会社によっては、仲介手数料無料とうたってるかもしれません。　それに礼金の条件が違うかもしれません。

不動産会社が礼金を上乗せしてる可能性もあるため、確認しておいたほうが良いです。

賃貸物件を探すときは、条件が良い不動産会社で契約をするのが当たり前です。

1-5.おとり物件

賃貸の広告で多いのが、オトリ物件です。

募集が終了してる物件や存在しない物件（初期費用や家賃を異常に安く設定してる物件）を不動産サイトに掲載してる不動産会社があります。

10年前には大手不動産会社がオトリ広告を掲載していたので、公正取引委員会に排除命令をうけました。まだまだオトリ物件を掲載して客寄せしてる中小の不動産会社は多いのです。

相場に比べて賃料などがかなり安く、物件名が表示されていない場合には、要注意です。

1月から3月の繁忙シーズンに地方から上京してくるお客さんを狙って、オトリ物件を掲載する不動産会社はまだまだ絶えません。

1-6.図面の下枠に注目

不動産会社に行った時に、下枠部分にAD100やAD50,AD1か月といった表示をみたことがありませんか？ B100と表示されてることもあります。

だいたいの不動産会社は、下の枠部分を自社の枠（帯）に変えてから、図面を店頭に並べたり、カウンターに座ってるお客さんに図面を見せます。

だから、通常はADの表示がわからないようになっているものですが。

このAD・・・意味を知っていますか？

2.広告料、AD付きの物件とは

ADとは英語であるadvertisementの略です。日本語に訳すると、広告という意味になります。

AD100とは、単純に家主や管理会社から不動産会社に家賃１か月分の紹介料（広告料）を支払います・・・という意味になります。

AD50であれば半月分、AD200であれば家賃２か月分が不動産会社に広告料として支払われます。

B100とはBack100という意味で、AD100と同じく不動産会社に広告料が支払われます。

不動産会社としては、管理会社から送られてくる図面をそのままお客さんに見せるわけにはいきません。

なぜなら、AD記載がされてるからです。

修正液でAD表示を消すか、下枠を自社枠に張り替えているでしょう。

ADがついてることをお客さんには知られたくはないものです。

お客さんがADのことを知ったら仲介手数料を値引くきっかけになってしまいますからね。

どの営業マンだってAD100もしくはAD200の物件をお客さんに契約してほしいものです・・・

賃貸営業マンに物件をごり押しされたことはありませんか？　その物件、ADがついてた物件かもしれません。

家賃が10万円であれば、お客さんからいただく仲介手数料は10万円+税、AD200であれば、計30万円+税の売上になるのです。

不動産会社によってはAD表示があるまま、お客さんに賃貸の図面を見せることがあります。

親切な不動産会社や欲が少ない営業マンだったら、お客さんから質問があればADの意味を教えてくれるでしょう。

2-1.広告料がある物件

広告料（AD）が有る物件はシリーズ物件や投資用のワンルームマンションに多いです。

インターネット上で仲介手数料無料となってる賃貸物件の多くは、AD付きの物件です。

不動産会社は家主や管理会社から紹介料（広告料）がもらえるため、借主であるお客さんから仲介手数料を受け取らなくてもいいのです。

AD付きの物件でも、お客さんに仲介手数料を請求する不動産会社もあります。不動産会社としては、お客さんから仲介手数料をもらって、広告料をもらいたいものです。売り上げが２倍になるからです。

両手の報酬と言われます。片手の報酬しか受け取らない営業マンは、不動産会社によっては出来ない営業マンと評価されることもあります。賃貸の業界では月の売上がどれぐらいあるかで評価する不動産会社は多いのです。

2-2.ADが200、300ある物件

シリーズマンション、新築マンションや空室が多いマンション等では、管理会社が不動産会社向けにADキャンペーンを企画することがあります。

AD200から300つけてくれるのです。

このAD200以上ある賃貸物件、営業マンとしては絶対にお客さんに勧めるものであり契約してほしい物件です。

AD200以上の物件を月に1本から2本でも契約しておけば、営業マンとしては売上が上がって、上司から褒められ、その月の間は上司から怒られることがなくなります。

お客さんにはまったく関係ない話なんですけどね。

もし、営業マンがごり押ししてくる物件あったら、ADが200ある物件かもしれませんよ。

もし私がお客の立場だったら、営業マンに仲介手数料無料の他に、フリーレントの条件もつけてもらいますね。

そのほかにも、家賃も減額交渉入れときます。

フリーレントとは家賃１か月分もしくは２か月分無料になるという意味です。

2-3.私が知ってる不動産会社

当社は賃貸物件の管理を幾つか行っています。

賃貸物件の管理を行っていると、不動産会社からの問い合わせは下記のようなことになります。

A社『この物件、礼金上乗せしてお客さんに紹介していいですか～～？』

B社『この物件、広告料もらえますか～？』

C社『月内契約なんとかもっていくんで、広告料増やしてもらえませんか？』

私自身も、今まで2社の賃貸不動産会社に勤めたことがありました。

目黒の不動産会社、渋谷の不動産会社でした。

基本的に賃貸営業マンに対するノルマは月に80万円から100万円の売り上げです。100万円から120万円以上の売上に対して歩合がつきます。

どちらの不動産会社もAD物件を1本でも多く決めるように社内通達がありました。

賃貸会社では営業マン同士のチームプレーがあります。カウンターで1人が接客してる間に、後ろにいる1人の営業マンが図面の下枠からADの表示や管理会社の表示を消して、カウンターの営業マンに図面を渡してくれます。

ADがあることをお客さんにさとられないように、なるべくAD物件をお客さんに紹介すること、これは多くの不動産会社で行なわれています。

2-4.知り合いの不動産会社で探す

賃貸物件を探すときはなるべく、知り合いの不動産会社で探したらよいでしょう。

ADの有無やキャンペーンの有無、仲介手数料の割引など、包み隠さず教えてくれるはずです。

友人や知人の為のお部屋探しなら、打算無しで協力してくれるものです。

2-5.私自身の賃貸物件探し

私自身は2年ごとに賃貸物件を探します。更新はしません。

賃貸物件を探すときに、重要視することは1つです。

賃貸業界内で評判の悪い管理会社の物件は選ばない

賃貸の図面には書かれてない不利の内容が契約書に書かれていたり、

退去時のクリーニング費用で揉めたり、入居者の層がよろしくなかったり、入居者に対しての管理会社の対応が悪かったりするからです。

評判の悪い管理会社の物件って、また建物自体も微妙だったりするんですよね。

3.信用できる不動産賃貸会社とは

信用できる賃貸会社とは、沢山の賃貸物件を紹介してくれる会社だと思ってます。

どの賃貸物件だとしても、どこの不動産会社でも紹介できるものです。

Athomeやsuumoに掲載されてる物件をA不動産会社に紹介してもらうか、B不動産会社に紹介してもらうか。

嫌な顔をせずに沢山の物件を案内してくれる不動産会社と契約したいものです。

3-1.どんな賃貸物件でも紹介してくれる・・・

頑張って物件を探してくれる営業マンとは下記のような営業マンじゃないでしょうか。

・条件に一致する物件が出てきたら、すぐにメールで物件資料を送ってくれる

・気になる物件のURLを送信したら、図面と写真をすぐに送ってくれる

頑張って物件を探してくれて、礼金の上乗せなどせずに、手数料も無料にしてくれて、家賃交渉までしてくれる営業マンなら、お任せしても良いでしょう。

ただ、不動産会社はネット掲載されてる物件を全て紹介できるわけではありません。

athomeやsuumoには物件の管理会社が掲載してることもあります。不動産会社（客付会社）からの紹介を断る管理会社もあります。

ネット掲載の80％から90％位の賃貸物件はどこの不動産会社でも紹介できるものですが、全ての物件が紹介できるというわけではないのです。

不動産会社が『メールで送っていただいたURLの物件はすでに終了していましたよ。』と答えられた場合には、嘘をついてる場合もあるかもしれません。

まだ担当の営業マンのことを100％信用できてなさそうであれば、掲載元に直接問い合わせをしてみましょう。

3-2.ありのままを教えてくれる

下記の内容に関しては、不動産会社しかわかりません。

仲介手数料を無料にできる物件かどうか（ADの有無）

フリーレントや家賃減額の交渉の余地があるかどうか

物件を管理してる管理会社の評判

上記の内容を全て教えてくれる営業マンはなかなか少ないでしょう。

ADが有るかどうかは教えてくれなくても良いですが、仲介手数料が無料にできるかどうか、フリーレントがつけられるかどうか教えてほしいものです（ADが有るかどうかと変わらないかもしれませんが）

今まで退去時に揉めたりしませんでしたか？契約書をチェックして変だなぁと思ったことありませんでしたか？　管理会社の評判も本当は知っておいた方が良いのです。

さいごに

初期費用や家賃が安く借りられるにこしたことはないです。

賃貸物件を探すときは担当の営業マンに頑張って動いてもらうこと、交渉してもらうことです。

知っておきたい不動産賃貸業界の仲介手数料の裏話【広告料/AD】

目次