買い替えで家の売却を成功させるには

不動産の買換えとは、家の売却と、新居の購入をセットで行うことです。

一般的には売りと買いが同時期になるように話を進められれば買い替えは成功といえます。

家が売れても、新居が買えなければ失敗です。新居が買えても、家が売れてなければ同じく失敗です。

なるべく、売りと買いの担当営業マンは同じ人が担当してくれると、スムーズに進められやすいです。

そしてお客様の状況によっては、買い替え特約や引き渡し猶予特約をつけたほうがいいでしょう。

買い替えのリスクをなくすための特約です。

まずは、買い替えをするかたは、まず家の査定をしてもらいましょう。

家の価格を知らないで、新居を購入するわけにもいきません。

ここ10年以内で家を購入した人は、購入時よりも高く売却できる方が多いはずです。

2013年から2018年まで5年連続して不動産価格は上昇しているからです。

家がどれぐらいで売却できるのか、おおよその金額がわかれば、購入する物件も決めやすくなるはずです。

1.買い替えで家の売却を成功させるには

売りと買いのどちらを先行させるのか、決めなくてはいけません。

なるべく、売りと買いが同時にゴールできれば、仮住まいや二重ローンなどの心配がなくなります。

買い替えのタイミングは不動産会社の協力も必要になってきますし、住宅の市況も判断しなくてはいけません。

1-1.先行売却（売り）か、先行購入（買い）か

先行売却と先行購入のメリット・デメリットを理解した上で、お客様の住み替えの事情・資金状況・住宅市況なども考慮して、売りと買いのどちらを先行させるか判断しましょう。

先行売却（売り）

メリット：売却代金がはっきりすれば、購入物件の予算も決めやすい。二重ローンの心配がいらない。

デメリット：家の引き渡しが早くなると、購入物件が決まるまで仮住まいすることになる。希望のエリアで購入したい物件が見つからないこともある。

先行購入（買い）

メリット：買いが先であれば、住む家の心配はいらない。ゆっくり購入物件を探すことも可能。また買い替え特約があれば慌てずに売却できる。

デメリット：自宅と購入物件の二重ローンが発生する可能性もある。

上述したデメリットが発生しないように、買い替えができれば成功といえます。

住宅市況が良い時は不動産価格も高騰化していて、購入物件を探すことが難しい時期でもあります。

条件が良い物件は、すぐに売れてしまいます。

住宅市況が悪い時は、物件もあふれていて指値も通りやすく、わりと購入物件を探しやすい時期ではあります。

1-2.先行購入ならば、その不動産会社に売却を任せる

先行購入（買い）ならば、同じ不動産会社に売却を任せたほうがスムーズに動いてくれますし、色々とメリットを享受できます。

物件を購入する前に、不動産会社に売却の相談をしておけばアドバイスや協力もしてくれるはずです。

買い替え特約を売買契約書に入れてもらえる可能性もあります。

また売主が不動産会社であれば、買い替え特約を入れてくれるだけなく、仲介手数料無料で家の売却をしてくれることもあります。

買い替えを成功させるためには、不動産会社が住み替えの事情・資金状況を理解してくれていることが前提です。

不動産会社の対応が良ければ、家の売却も任せたいところです。

当社でも、当社が売主の販売物件をご購入いただくお客様から、自宅売却の相談を受けることは多いです。

お客様の資金状況や住宅市況によっては、特別に売却時の仲介手数料無料や買い替え特約有で対応して、無事に希望価格で家も売れて買い替えがうまくいったというケースも多いです。

1-3.買い替えのトラブル

買い替えに失敗してしまえば、1-1.で上述した買い替えのデメリットのケースに遭ってしまう可能性があります。

買い替えで失敗しないためにも、不動産会社に家を査定をしてもらうだけでなく、しっかりと販売活動をしてもらうことが大事です。

不動産会社による査定額が高すぎても、その金額で売れるとは限りません。

家の査定額が高すぎてしまえば売れるまでに時間がかかってしまいますし、

売却や購入時には物件代金だけでなく、諸費用（登記費用、仲介手数料、測量代、ローン手数料等）などがかかってくることも忘れてはいけません。

それに、先行購入（買い）の場合には、売主が買い替え特約を容認してくれるとは限りません。

買い替え特約は、売主にとってはメリットが全くないため、断られてしまう可能性もあります。

1-4.買い替え特約？

家を買い替える時に用いることができる特約のことです。

物件を購入する際に、下記のような特約を売買契約書に明記します。

買主は、買主のうち○○氏が所有する○○市○○所在の土地建物の売却代金をもって本物件を購入するものとする。

そのため、買主は、平成○年○月○日までに買替物件が金○○万円以上で売却する契約が締結できなかったとき、またその売買代金が平成○年○月○日までに受領できなかったときには、本物件の所有権移転の時期までであればこの契約を解除できるものとする。

この特約があれば、もしも家が売れなければ売買契約は白紙解約となるので、それまでに支払った手付金は返してもらえますし、違約金も発生しません。

但し、購入先の不動産会社や売主が了承してくれるとは限りません。

また、その他にも、引き渡し猶予特約といわれるものもあります。

売主の事情で、買主から決済してもらったお金が入らないと新居の決済が出来ない場合には、引き渡し猶予特約をつけることもあります。

売主が新居に引っ越すまでの猶予を本来の引き渡し日（決済時）から1週間程つくってもらいます。

その猶予期間で、新居の決済や引っ越しをすませることになります。

1-5.希望価格が高すぎると、買い替えは失敗する？

希望価格が相場の価格より高ければ、買い替えは失敗する可能性が高いです。

人気のエリアや住環境が良いなど、家の条件が良ければ、買主がすぐにあらわれる可能性もありますが

駅から遠かったり、道路付けや建物の状態が悪かったり、難ありの物件であれば売却までに時間がかかります。

それに販売価格を欲張ってしまえば、スムーズに売却を進めることは困難となります。

希望価格が相場よりも高い場合には、先行売却（売り）で話を進めるべきでしょう。

それと買い替え時には買換え特例等の税金の特例なども考慮したほうが良いです。

1-6.不動産の買取保証サービス

不動産会社によっては、買取保証サービス（売却保証サービス）もやっています。

一定期間内に現在の家が売却できない場合は、不動産会社があらかじめお約束した価額で家を買取りすることで、

保証サービスの期限を物件購入の残代金支払日にうまく合わせれば二重ローンが発生することもありません。

購入したい物件が見つかったのに家が売れない場合には、安心できる保証サービスといえます。

1-7.買い替えの税金特例

マイホームを売却したときに譲渡益が出た場合には、一定の要件を満たしていれば下記の特例が活用できます。

マイホームを売ったときの税金特例（3,000万円の特別控除の特例）

又は

特定のマイホームを買い換えたときの特例（特定の居住用財産の買換えの特例）

特定の居住用財産の買換えの特例では、代わりのマイホームに買い換えたときに一定要件を満たせば譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができるのです。

しかし、家を売却しても、購入した時の価格よりも下がっている（譲渡損失）方も多いでしょう。

そんな方に活用してほしいのが、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例です。

こちらも一定要件を満たせば、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。

さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。

引用元：国税庁ＨＰ　マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき

通常の不動産売却とは異なり、買い替えはうまくいかない方も多いです。

買い替えを成功させるためには、不動産会社としっかり打ち合わせながら話を進めるべきでしょう。

当社でも東京都内であれば、家の買い替えのご相談をお受けしております。お気軽にお問合せくださいませ。