家や不動産を売るときに知っておきたいこと【手順/必要な書類】

家や不動産を売りたい時に最低限知っておきたいことをまとめました。

はじめて家や土地を売る方も、ぜひ最後までこちらのページをご覧くださいませ。

1.家を売る時に知っておきたいこと

売ろうと思ってる物件は、土地でしょうか？ マンションでしょうか？

土地や戸建てなのか、区分マンションなのか、収益物件なのかで、売り方や売る時の必要書類も変わってきます。

家を売る時に不動産関連の必要書類を紛失してる方も多いです。

• 不動産を譲渡する（所有権を移転する）ために必要となる書類・・・権利証や登記識別情報通知
• 土地や家の状態を知るために重要とされる書類・・・確定測量図、境界確認書、修繕歴がわかる書類等（リフォーム等）
• 不動産を売却した翌年の確定申告に必要となる書類・・・購入時の売買契約書、建築・リフォーム契約書、領収書等

家や不動産の売却を考えてる方は度不動産関連の書類をまとめておきましょう。

1-1.必要な書類

はじめて家や不動産を売るからこそ、何の書類を用意したら良いのかわからない、そんな方も多いでしょう。

印鑑を押して家を簡単に売却できる、そんな簡単な話ではないですからね。

所有者である売主は身分証明書や印鑑証明書（実印）、権利証（登記識別情報通知）があれば、第三者に家を譲渡（売却）できます。

家を売るために必要な書類

・身分証明書

・マイナンバー通知カード（買主が法人の場合）

・印鑑証明書（実印）

・権利証又は登記識別情報通知

また、家や不動産を売る場合には、下記の重要な書類等は不動産会社が役所で取得してくれます。

・固定資産評価証明書

・土地家屋の謄本、公図、建物図面、地積測量図

・建築概要書

・水道管管理図、ガス本管埋設状況図、下水道台帳図、道路台帳平面図等

その他にも、物件によって必要となる書類

・建築確認済証、検査済証

・設計図面

・確定測量図や境界確認書（住宅用土地の場合）

・修繕歴、リフォーム書類

・マンション管理規約または使用細則、パンフレット等（マンションの場合）

・物件状況等報告書、付帯設備表（建物の状況を買い手に報告する為の書類）

1-2.家を売る時の流れ

一戸建てやマンション、住宅用土地であれば複数の不動産会社に査定の依頼をしてもらいます。

信用できる不動産会社と媒介契約を交わしてから、家を売ってもらいます。

車を売る時は業者に買い取ってもらうことが一般的ですが、家を売る時は個人間での売買になることが多いです。

家を売る時の流れ

①不動産会社に査定依頼をする

↓

②不動産会社に売却依頼、不動産会社と媒介契約を交わす

↓

③不動産会社が買い手を見つける

↓

④買い手と売買契約を結ぶ、買い手が住宅ローンを組む

↓

⑤決済、引き渡しをする

媒介契約を交わしてから引き渡しまで、媒介契約を交わした不動産会社が動いてくれるでしょう。

はじめて家や不動産を売る方は、査定依頼をする時には、1社でなく複数の不動産会社に査定依頼をしてみましょう。

下記のページもご参照くださいませ。
東京の不動産買取会社～高額査定をしてくれる会社の選び方
 

1-3.土地の境界確定は必要？

隣接地との境界があいまいであれば、買い手が購入することに後ろ向きになってしまいます。

高く売るために、また早めに売却する為にも、隣接地との境界確定はしておくべきです。

法務局に地積測量図が備わっていなかったり、境界標が一部不明になっている土地等は、

隣接地との境界確定に時間がかかってしまうこともあるため、早めに土地家屋調査士に依頼をしておくことです。

下記のページもご参照くださいませ。
土地の境界確認や境界明示、測量を行っておく【境界確定/紛争】
 

1-4.不動産を売った時の申告は必要？

不動産を譲渡したことによって、譲渡益が発生する場合には確定申告をしなければいけません。

譲渡益＝譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）

取得費＝不動産を購入、建築したときの代金（物件代金※、登録免許税、印紙税、不動産取得税、仲介手数料、ローン保証料、事務手数料、リフォーム費用）

譲渡費用＝不動産を売却した時にかかった代金（仲介手数料、測量費、建物を取壊して土地を売ったときの取壊し費用、印紙税等）

※建物は減価償却費相当額を控除します。

またマイホームを売った際の特別控除等を利用する場合にも、確定申告が必要です。

譲渡損失が出る場合には確定申告をする必要は無いですが、損益通算や繰越控除ができる特例を利用できる場合がありますので、確認をしておいたほうが良いでしょう。

確定申告は売却した翌年の2月16日～3月15日の間に行います。

1-5.買主が不動産業者であれば話が早い？

不動産業者が家や不動産を買い取ってくれることもあります。

ただし、買い手がつきやすい不動産はなるべく個人間で売買をするべきです。そのほうが高く売れるからです。

買い手がつきづらい不動産は、不動産業者に買い取ってもらったほうが高く売れることもあります。

買い手がつきづらい不動産とは、都市銀行等の住宅ローンが利用できないような物件のことです。そのような物件は、現金決済又はノンバンクのローンを組んで購入してくれる買い手を探さないといけません。

買い手が不動産業者であれば現金決済をしてくれるため、1か月から2か月で不動産を現金化することができます。

買い手がつきやすい不動産とは

・平成築、新耐震基準、築15年以内の物件

・駅から15分以内、駐車場がついている物件

・日当たりが良い、間取りがつかいやすい物件

・人気の立地、整形地、公道に面している

買い手がつきづらい不動産とは

・昭和築、旧耐震基準、築30年から40年超えている物件

・駅から遠い、敷地内や近隣にも駐車場がない物件

・既存不適格（建ぺい率容積率オーバー）

・再建築不可（間口狭小、私道持分無し、袋地等）

・昭和築の連棟式建物等

1-6.権利証や大事な書類を紛失してる場合には？

家を売る時に大事な書類を紛失してしまった方は多いです。

その中でも権利証がどこにあるのかわからないと失くしてしまったケースは多いです。ちなみに権利証は再発行できません。

権利証が紛失してしまったら、売ることができないのか？

司法書士に払う費用はかかりますが、本人確認さえ出来れば問題なく売ることは出来ます。

司法書士に依頼して本人確認情報を作成してもらい、問題なく第三者に売却することができます。

不動産を売却する際に権利証を紛失されているのであれば不動産会社にそのことをお話していただき、司法書士に作成してもらいましょう。

本人確認情報の作成費用は、司法書士によって異なりますが、5万円から10万円が相場となります。

その他にも、築年数が古い物件となると、建築当時の書類や図面、リフォーム書類など処分してる方もいらっしゃいます。

建築、リフォーム時の図面は、買い手にとって重要な書類となってきます。

買い手が安心して購入できるように、なるべく不動産の書類は大事に保管しておきたいところです。

さいごに

はじめて家や不動産を売る方は、わからないことだらけです。

わからないことは不動産会社や司法書士に確認をしましょう。

信用できると思った不動産会社と媒介契約を交わすことで、不動産会社が手足となって代わりに動いてくれるはずです。