事故物件を早期売却する場合には、不動産買取会社を利用するケースが多いです。
ただ、個別ケースによって査定金額は大きく異なってきます。事故物件によって、自殺や孤独死・事件があった物件等の心理的瑕疵の内容が異なってくるからです。
・心理的瑕疵に該当するかわからない(身内が家で亡くなった)
・以前、身内が自殺してしまった物件
・事故や事件に巻き込まれた物件
事故物件の売却を検討されてる方はまず不動産会社に相談をしてみましょう。
目次
1.身内が家の中で亡くなってしまった
身内が家の中で亡くなることは、どの家庭でもありうることです。
下記のような場合には、不動産売買の際に必ず告知事項として買主に伝えなければいけません。
家の中で自殺があった場合
他殺があった、事件性がある場合
高齢の方がお住まいになられていて、死後発見されるのが遅く日数が経ってしまって場合
もし、告知せずに不動産売買をしてしまい後で判明して買主に知られた場合には、買主から損害賠償の請求や白紙解約を求められる場合があります。
個別事例によって裁判の判決は異なりますが、心理的瑕疵になってしまうかわからない場合には不動産会社や買主に伝えておきましょう。
心理的瑕疵とは、住む人にとって心理的に何らかの欠陥・欠点を有する物件のことです。
1-1.精神的に大変な時期
身内や家族が突然に亡くなってしまうことは、精神的に大変辛いことです。
ゆっくり落ち込んでいる間もなく、葬儀の準備や親せき、故人の友人などに連絡、また法定手続きや解約手続きなどを行わなければいけません。
様々な手続きや役所関連の手続きを終えた後で、家の片付けや不動産の処分・売却をすることになります。
一人ですべて背負込んで行うことは大変つらいことです。
身内や親せき・家族と一緒に共同して、家の片付けや手続き等をする必要があります。
1-2.自殺があった場合
これから引っ越しをする場合や同一世帯でなかった場合には、不動産を売却するか賃貸に出しておきましょう。
空き家になっても、建物を維持管理しなくてはいけません。建物の価値は毎年下がっていきます。
賃貸として人に貸しておくのも一つの手です。建物の維持管理は不動産会社に任せることができます。
ただし、重要事項有り（告知事項有り）として借主にも告知しないといけません。
1人や2人が住めば告知義務がなくなるという噂もありますが、それは間違ったものです。
判例によって異なりますが告知義務は20年から30年以上はあると思ったほうが良いでしょう。
多少周辺の賃貸物件の相場より賃料を安くすることで、借り手もつきやすくなります。
1-3.身内がお部屋の中で孤独死してしまった
自殺や他殺に比べて、孤独死があった家であれば、気にしない買主や借主は多いです。
孤独死があったかどうかでなく、問題は発見されるまでの期間です。
死後からどれぐらいの期間で発見されたかどうか、お部屋に匂いや傷などが残っているかどうか、その点について購入希望者は気にすることが多いです。
もし、売りにだすのであれば、クリーニングやリフォーム等をしておいたほうが良い場合もあります。
また買主や買取業者によっては、死亡検案書や診断書などといった書類の確認を求めてくる場合があります。
2.告知義務がある心理的瑕疵の内容とは
自殺や孤独死で家の中でお亡くなりになられた以外にも、告知義務がある心理的瑕疵がございます。
それは周辺環境に問題がある心理的瑕疵です。
・近隣に暴力団施設や宗教施設がある
・近隣に火葬場やごみ処理施設、工場などがある
・以前に大きな事件や殺人があった現場であった
・近隣に大きなトラブルを起こす人がいる
ただし、数十年前や1世紀前の事件などは心理的瑕疵とされなかった裁判判例もあります。
2-1.暴力団施設がある、宗教施設がある
周辺や近隣に暴力団施設がある場合には、大手都市銀行等の住宅ローンが組めません。
また周辺に暴力団施設等があるということで裁判において瑕疵と肯定されるケースは多いようです。
2-2.告知しない場合のトラブル、事例
過去に自殺や殺人など心理的瑕疵が有ることを告知せずに、売主の瑕疵担保責任が認められ契約解除や損害賠償になったケースが多くあります。
買主が住宅ローンを利用して購入してる場合には、売主は契約解除されるだけでなく金利負担を求められる場合もあるため、気を付けましょう。
過去の自殺や他殺などが瑕疵となるかどうかは、はっきりとしたルールは決まっていません。
個別ケース（経過期間、内容、地域制、目的）によって判断されます。
・購入した土地に以前（8年半前に）、存在していた建物内で殺人事件があり、建物は撤去されているが売主の瑕疵が肯定されたケース
・5か月前に建物内部で家族が自殺していたが瑕疵担保責任免除という特約で買主は購入したが、瑕疵担保責任が肯定されたケース
・マンションのベランダで6年前に縊首自殺していたとして、瑕疵担保責任が肯定されたケース
瑕疵担保責任が否定された事例もあります。
・既存の建物を解体して、新たな建物を建築して第三者に売却された土地建物の売買契約において、2年前に以前の建物内で首吊自殺があったが隠れた瑕疵にはならないとされたケース
・土地建物の売買にといて建物とつながった別棟で絞首自殺があったが7年前のことであり、売買契約の1年前には別棟は解体されていたことから瑕疵が否定されたケース
2-3.再建築不可物件
再建築不可物件は土地に瑕疵がある物件のことです。
建築基準法上の道路に接していなく、建て替えができない土地にある物件ということです。
心理的瑕疵とはことなりますが、売買される際に評価額は低くみなされることが多いです。
築年数が古い住宅や密集市街にある不動産では、建て替えが出来ない不動産は多いです。
心理的瑕疵のある物件は建て替えをすることで気にされなくなる方も多いですが、
再建築不可物件は建て替えが出来ないという問題を抱えた物件です。
詳しくは【再建築不可買取～当社が再建築不可を高く買い取る4つの理由】をご参考ください。
土地建物に瑕疵がある物件として、
その他にも建ぺい率オーバーなどの既存不適格や旧耐震基準の建物、シロアリや構造箇所が腐朽してる物件などがあげられます。
3.不動産を売却する際の注意点
中古住宅の売買の場合には、土地建物の瑕疵担保責任の免責という条件付きで売買されることが多いです。
ただし、売主が知っていて告げなかった事実については、瑕疵担保責任の免責は適用されません。
裁判になった場合には個別ケースごとに判断されますが、損害賠償請求や契約解除という判決が下されることもあります。
必ず不動産会社や買主に瑕疵の有無を告知ををしておきましょう。
3-1.弁護士に相談する
自殺や他殺があった場合には、弁護士の先生に相談される所有者の方は多いです。
弁護士から当社に事故があった物件として、買取依頼の話がまわってくることがあります。
弁護士は不動産取引のプロではないため、なるべく不動産の売却に関しては不動産会社や買取会社に直接相談をしましょう。
3-2.不動産会社に相談する
不動産会社に売却の相談をします。
ただし、事故や事件が起きた物件の売買を経験した営業マンは少ないです。
事故物件の場合には相場の2割から3割下がることがありますが、個別ケース（経過期間、内容、地域性、目的）によって減価の判断するべきです。
相場の半値で売り出しても売れない物件もあります。
3-3.不動産の会社に直接買取を依頼する
近隣にばれないでさっさと売却したい、わずらわしい思いをしないで売りたい、建物内の残置物の処理をやってほしい等
上記のような理由により、不動産会社に直接買い取ってもらう方も多いです。
当社でも不動産買取を行っています。
買取の場合には、相場より安くなってしまいますが、早期売却したい方にはおすすめです。
精神的なプレッシャーや不快な思いをせずに、早く現金決済してくれるというメリットはあります。
さいごに
不動産は大事な財産でもあります。
心理的瑕疵があるからといって、すぐに売却せずに不動産会社2社から3社に相談をしたほうが良いでしょう。
空き家にしてしまう場合には毎月の維持管理が必要です。
当社では空き家管理や売却のお手伝い、直接買取も行っております。
手続きや建物内の片付けで、体力的にも精神的にも苦しい時期に売るのでなく、今は建物管理だけ依頼したいという相談でも構いません。
お気軽に当社までご相談くださいませ。
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