不動産の相続登記、保存登記、住所変更登記の申請手続きは自分でする

不動産の登記は当事者が申請することが原則です。

実際には司法書士に依頼して報酬を支払って登記の申請手続きを行ってもらう方が多いです。

不動産売買や住宅ローンを利用する場合には、不動産業者や銀行が指定する司法書士に委任しなければいけなく、その場合には司法書士にお願いすることになります。

不動産売買の場合には、買主が司法書士報酬や登録免許税を負担することになるため、売主負担はございません。

但し、売主のほうで相続登記をしてなかったり、建物が未登記のままだったり、住所が変更されていないことがございます。

その場合には、事前に自分で登記の申請手続きをしておきましょう。

それらの申請手続きをすませなければいけなく、不動産業者に司法書士を紹介されますが、売主負担の費用が発生してしまいます。

自分で登記の申請を行えば数千円ですむのに、5万円から10万円の費用が発生したら非常にもったいないことです。

こちらのページでは、自分で簡単に申請できる不動産登記についてお伝えさせていただきます。

1.不動産登記は自分でしたほうが良い

不動産登記は自分でしたほうが良いです。

理由としては下記があげられます。

• 不動産登記の申請は非常に簡単だから
• 自分で申請すれば、司法書士の報酬がかからない。数万円から10万円の報酬を払う必要が無い
• 登記の仕組みや法務局について、知ることができる

当社では、不動産売買の際には、司法書士に依頼します。登記の申請手続きを業とすることができる代理人は司法書士だけです。

司法書士が登記申請の代理人であれば、誰でも安心して委任できるはずです。

不動産売買による所有権移転でなく、建物の保存登記は司法書士に依頼せずに、自社で登記申請を行っています。

また、当社販売物件で買主が登記の申請を司法書士に任せたくないという場合には、相談に乗ることもございます。

ただし、基本的には当社指定の司法書士となります。

また、隣人との私道持ち分の売買で、売買代金が数万円から数十万円の場合では、司法書士に委任せずに当社と隣人の方（当事者だけ）で申請することもあります。

不動産を多く所有してる方、不動産投資家の方は、登記申請は自分で申請できるようになっておいた方がよいです。

不動産登記の申請書式は下記の法務局のホームページからダウンロードできます。

http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html

1-1.相続登記は自分でする

不動産を相続した場合に、相続登記をしていない相続人の方が多いです。

相続人の権利を保全するためにも、早く登記申請をしておいたほうが良いでしょう。

◯◯ヶ月以内に登記申請をしなければいけないという制限はありませんが、相続登記をするためには被相続人（亡くなられた方）の戸籍謄本や住民票の除票、相続人の戸籍謄本や住民票・印鑑証明書などが必要になってきます。

保存登記や住所変更登記に比べて、必要書類が多く日数もかかるため、権利関係がややこしくならない為にも早めの登記申請がのぞましいでしょう。

不動産を売る時になって、相続登記をしてなかった売主は多いですが、司法書士に依頼をすることで報酬を支払わなければいけません。

売りに出す前に相続登記は自分で行っておいた方がよいです。

相続登記にかかる登録免許税は、売買や贈与・競売による所有権移転登記の登録免許税に比べて、低い税率となっております。

固定資産税評価額が低ければ、数万円程度で相続登記が出来ます。

下記の例をあげます。相続登記の税率は1,000分の4となります。

・土地の評価額が2000万円　　建物の評価額が100万円の場合

土地　2000万円×4/1000=8万円

建物　100万円×4/1000=4千円

合計 84,000円となります。

法務局に行って、自分で登記申請をおこなえば84,000円の費用ですむのです。

司法書士に依頼すれば、登録免許税込で150,000円から200,000円位かかることがあります。

1-2.建物の保存登記

建物未登記、もしくは増築未登記が有る場合には、建物の表題登記、保存登記をしたほうが良いです。

建物の測量、表題登記の申請手続きは土地家屋調査士に依頼できます。

土地家屋調査士に払う報酬は5万円から10万円位が相場でしょう。

表題登記が完了すれば、法務局に行って保存登記の申請ができます。

建物の保存登記の税率は4/1000となります。

建物の評価が100万円であれば、保存登記にかかる費用は4000円程度ですみます。

建物が登記されていなければ、不動産売買の際に買主が住宅ローンを利用できなくなります。建物の保存登記はすませておいたほうがよいです。

1-3.住所変更登記をしておく

不動産売買で所有権移転登記をする場合には、売主が旧住所のまま登記されていると住所変更登記が必要となります。

住所変更登記の登録免許税は不動産1個につき1000円かかります。

司法書士に依頼した場合には、司法書士報酬として1万円から2万円払わなければいけません。事前に自分で住所変更登記をすませておきましょう。

1-4.家族間、知人間での売買

第三者と不動産売買、所有権の移転手続きを行う場合には、仲介会社や司法書士に委任したほうが良いです。

但し、家族や親戚、信頼できる知人との不動産売買であって、わざわざ仲介会社をはさみたくない、司法書士に依頼したくないって方も多いです。

仲介会社、司法書士に依頼するメリット

・現地や物件調査をしてくれる。売買契約書類を作成してくれる（仲介会社）

・本人確認をしっかり行うため、当事者のどちらかが騙される心配がなくなる（司法書士）

上記の点がまったく問題なければ、仲介会社や司法書士に依頼せずに、当事者のみで売買契約、所有権の移転登記の申請を行っても問題ないでしょう。

2.司法書士に依頼するなら

基本的に第三者との不動産売買や住宅ローンの利用（抵当権設定登記）をする場合には、司法書士に依頼をすることになります。

不動産を購入する場合では、不動産会社の指定の司法書士が決まっていることがほとんどです。

不動産を売却する場合では、買主が司法書士報酬・登録免許税を負担するため、売主はなにも気にすることはないでしょう。

ただし、住所変更登記や相続登記、保存登記をおこなっていない場合には、事前にすませておいたほうがよいです。

また不動産を売るにあたって、権利証をなくしてしまったという方が多いです。権利証を紛失してる場合には、所有権移転の申請をするために司法書士に本人確認情報を作成してもらわないといけません。

本人確認情報は弁護士・司法書士以外は作成できません。本人確認情報の作成費用は5万円から10万円位が相場となります。

2-1.第三者との売買

第三者との不動産売買の場合には、所有権の移転の申請手続きは司法書士に依頼したほうが安心です。

当社販売物件であっても、まれに買主から登記費用を抑えたいので自分で登記申請をしたいという方がいらっしゃいます。

基本的にはお断りしてしまいます。数十万円から数百万円という価格帯の物件であれば、ご相談乗ることもありますが。

もしも、司法書士の報酬を抑えたいということであれば、付き合いがある司法書士やネットで格安で対応してくれる司法書士に申請の手続きをお願いしましょう。

但し、仲介会社や販売会社によっては、決まった司法書士を利用しなければいけないことがあります。

2-2.司法書士の報酬相場

売買による所有権移転登記の申請手続きを依頼する場合、その司法書士の報酬（日当代や書類作成代含め）は特に決まっていません。

司法書士報酬に上限の規制はないのです。

一戸建てや区分マンションの所有権移転登記であれば、司法書士の報酬として安ければ4万円から5万円、少し高ければ9万円から10万円位かかります。

当社が購入する場合には、毎月付き合いがある司法書士には特別に3万円（日当代含め）で行ってもらってます。

不動産会社の営業マンによっては、司法書士の報酬に上乗せしてもらって、キックバックをもらう営業マンもいるようです。

さいごに

こちらのページでは、不動産登記は自分で出来るということをお伝えさせていただきましたが、

第三者との不動産売買による所有権移転登記にあたっては、司法書士に依頼したほうが間違いなく安心ということはお忘れなく。

それ以外の相続登記や住所変更登記、保存登記などは自分で行っておきましょう。