親から相続した不動産が再建築不可だった。
実家を売却しようとしたら、再建築不可だった。
親戚や身内が購入した物件が再建築不可だと知らされた。
もしかすると、あなたも上記のように、売却しようと思った不動産が再建築不可と知らされて、がっかりしていませんか？
再建築不可の物件とは、建築基準法の接道義務を満たしていなく、建て替えや増築などが出来ない物件のことです。
人によっては、建て替えが出来ない物件だから価値がまったく無いと言う人もいるでしょう。毎年固定資産税や維持管理の為の支払いが発生するため、まさに負動産・負債となり、手放すことが難しくなることもあります。
再建築不可の物件は、建て替えができないし、購入者は銀行の住宅ローンがつかえない為、一般の物件に比べたら売ることも難しいです。
また、地震や火事等で更地になってしまったら、二度と建物を建てることもできません。固定資産税の支払いも約6倍になり、有効活用の方法も見つからずに、まさに一生の負債をかかえることになります。
そんなデメリットだらけの再建築不可物件、価値を倍増させて高く売る方法もあるのです。
1.再建築不可の価値をあげるには
再建築不可の物件の価値を上げる方法は幾つかあります。
築年数が40年以上たってる再建築不可物件の価値をあげるためには、まず手っ取り早い方法は新築そっくりにリフォームやリノベーションをすることです。
しかし、再建築不可物件のリフォームは、請負を断る工務店も多く、自治体によってはリフォームに関して厳しく指導してくることもあります。
やはり、再建築不可の状態を解消して、建て替え可能にすることが、不動産としての価値をあげる一番の方法ではあります。
再建築不可の物件は、一般的な物件の相場の4掛けから6掛けぐらいで売買されてることが多いです。建て替えも出来ないし土地としての価値が低く、建物もボロボロであれば、土地建物として総合的に価値が低くなるわけです。
しかし、再建築可能にすることで2倍以上の価値にする、又は元の価値に戻してあげることが出来ることになります。
1-1. 再建築不可の状態を解消して、再建築を可能にする
再建築不可の物件を再建築可能にする為には、主に3つの方法があります。
再建築不可物件の多くは接道義務を満たしていないため、基本的には接道義務を満たす必要があります。
①隣地を買って接道義務を満たすか②又は43条但し書きの許可を受けるか③隣地の一部を買ったり、２項道路の認定を受けたり、位置指定道路の申請を行って接道義務を満たす方法です。
現在、再建築不可物件だったとしても、状況や交渉次第では、価値が大幅にあげられるということです。
①隣地を買う、同時に売却する
上記の例でいうと、A地はB地と一緒に同時に売却またはB地を購入することで、A値の価値をあげることができます。
同時に売却すれば、A地とB地（+通路地）は再建築できる土地として建売業者やマンションデペロッパーに高く売ることも考えられます。
B地を購入してもA地の価値は倍増します。
但し、再建築可の隣地を購入するということは素人の方にとっては中々難しいかもしれません。隣人に対する交渉が必要となってくるからです。
不動産会社に売却依頼した際には、隣地にもお声がけをしてもらっておきましょう。もしかしたら、隣人が高く買ってくれることもあるし、同時売却という話になることもありえるからです。
②43条但し書きの許可をとる
建築物の敷地は法第４２条に基づく道路に２ｍ以上接することが基本とされていますが、例外的に許可する制度として４３条但し書きの許可の制度があります。
建築基準法第４３条では、 「ただしその敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に、 適合する建築物で特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障が無いと認め、建築審査会の同意を得て許可したものについてはこの限りでない」としており、これがいわゆる「ただし書き規定」です。
４３条ただし書許可とは、無接道敷地に対して、ある一定の条件を満たしたものについては、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可することで、例外的に建替えを認める制度です。 許可基準は特定行政庁によって細かな違いがあります。
新宿区や足立区でも独自の無接道敷地の建替え許可基準があります。
全国にほぼ共通している基準は、建築基準法上の道路とすることが現時点では難しいことを前提とした上で、建替え時に道路状空間が４ｍ以上となるまで建物を後退させること、２階以下の専用住宅にすること、通路に接する全ての権利者の同意を得ることなどです。 建物の用途や規模は制限されますが、基準を満たせば建替えが可能になるため、全国的によく使われています。
下記のページもご参考くださいませ。
③接道している道路の問題を解決する
隣地を購入するよりも、隣地の一部を購入することで接道幅を2mに出来ることもあります。
上記の例でいえば、不足分の20cmを購入します。路地状部分が1.8ｍしかなかった場合、残りの0.2ｍを購入することで間口2ｍを確保できて、再建築可能になります。
確定測量や土地を分筆する為の費用はかかってしまいますが、隣地の一部だけを購入することが出来れば、当該地の価値は倍増するでしょう。
また、前面道路が2項道路になってないけれども、まれに2項道路として自治体に認定してもらえることもあります。
2項道路とは、幅員4ｍ未満の道のうち、特定行政庁の指定したものを建築基準法上の道路とみなされています。 「基準時（建築基準法が施行された昭和25年11月23日と当該市町村が都市計画区域に指定された時点とのいずれか遅い時点）」に存在する幅員4ｍ未満の道で、既に建築物が建ち並んでおり、その他特定行政庁が定める基準を満たすものです。
2項道路と認定されれば、セットバックすることで再建築は可能になります。
基準時より前に建物が既に建築が建ち並んでいることを証明する必要があるため、簡単な話ではありません。
1-2.高く売るには
隣地と同時に売却できたり、再建築不可の隣地を購入できたりするラッキーなことは数少ないケースです。
多くのケースにおいては、再建築不可のまま現況渡しで売られる方が多いでしょう。
それでも、賃貸物件として人に貸したりリフォームして居住用として自分が使うのでなければ、早めに売却してしまったほうが良いです。
再建築不可物件に関しては、業者のほうが高く買取りしてくれる可能性があります。
エンドユーザーつまり個人の買主だと、ボロボロの物件であれば相場よりも非常に安くないと買いません。
不動産業者であれば、再建築可能になるかどうか調査した上で、可能性があれば買取価格にさらに金額を上乗せをしてくれるでしょう。
1-3.リフォームでも建物はつかえる？
接道している問題を解決できない、隣地を買えない、43条但し書きの許可もとれないとなると、建物をリフォームで使うしかありません。
多くのリフォーム業者や工務店が嫌う再建築不可物件。
何故、リフォームを嫌がるかというと、
隣接地との距離が無くて足場も組めない。
敷地まで工事車両が入らない。
ボロボロすぎる為、フルリフォームをするしかない。そこまでの経験が無いリフォーム業者も多いです。
再建築不可物件のフルリフォームの経験が無い会社は多いのです。
また、フルリフォームの見積もりは、リフォーム業者や工務店によって全く異なります。多数の実績がある業者に合い見積もりをとることは必要です。
しかし、自分でリフォーム業者を探すことは思った以上に難しいので、不動産業者に紹介してもらいましょう。
ネットでリフォーム業者を探しても、対応できないリフォーム業者が多くて、ちゃんとした業者を見つけられない方は多いのです。
リフォーム次第では、その再建築不可の物件の価値を上げることは出来ます。リフォーム業者選びも重要ということです。
1-4.業者に買取してもらう
高く売るためには、再建築不可専門の不動産業者に買い取ってもらうという選択肢も視野に入るでしょう。
再建築不可物件の購入は、リフォームの計画や道路付けなどの調査をしっかり行わないと、それなりの値段で購入することはできません。
そりゃ安ければ、再建築不可物件であっても買い手はつくでしょう。
しかし、少しでも高く買ってもらうならば、物件によっては業者買取りになるでしょう。
道路に難が有ったり、近隣住民と通行掘削が揉めていたり、建物の状態が酷ければ、素人では手に負えないこともあるからです。
