こちらのページでは、不動産買取を有利にすすめるために業者選びのポイントをまとめています。
不動産買取を有利にすすめるためには、まず不動産業者の免許番号や会社規模、実績を確認し、本当に不動産買取を行っている業者かどうか確認しなくてはいけません。
但し、免許番号が多いからといって、高く買取りしてくれるわけではありません。
免許番号や実績は買取業者として信用できるかどうかの物指しにはなりますが、長年営業してるだけの買取実績が少ない不動産業者もいたりします。
業者によっては、実需で1億円ぐらいまで対応できる業者もいれば、10億円から50億円まで事業用物件や収益物件を買取してる業者もいます。物件の種別によって得意不得意があるはずです。
最近では、建ぺい率オーバーや再建築不可、旧耐震基準の建物など難有りの物件を買い取るという業者もいます。
買取業者の実績は、業者の得意分野を判断しやすいでしょう。
また、1つの不動産業者に買取査定を依頼して簡単に決めてしまうよりも、幾つかの業者に買取依頼をかけて価格を比較をしてみることが大事です。
1.不動産買取の成否は不動産業者選びにきまってる
仲介会社に依頼して買取業者を探してもらうことは簡単ですが、自分でインターネットを利用して買取業者を探す場合には慎重になる必要があります。
一般的に不動産の買取業者とは、物件を仕入れてから再販で利益をあげます。リフォームや建て替えを行ってから販売することもあれば、現況のままで販売することもあります。
再販で利益を出さなければいけない為、通常の相場の7割から8割で買い取るのが一般的です。但し、仲介会社をはさまずに手数料を節約したり、条件の交渉次第で通常時の売却額に近い買取額を出してもらうことが可能なこともあります。
業者買取のメリットは幾つかあるので、そのメリットを受けられるように業者選びをしないといけません。
一戸建てやマンション等を業者に直接買取してもらう際にはメリットやデメリットがあります。それをふまえたうえで買取業者を選びましょう。
1-1.相続なのか、買い替えなのか
相続による実家などの売却なのか、買い替えや住み替え等によるマイホームの売却が目的なのかで、不動産の買取業者をうまく利用しましょう。
相続による実家などの売却であれば、特に物件の売却を急ぐ必要はありません。相続の開始があった日から3年以内までに売却してれば、税金の特例などを利用できる場合があります。
すぐに不動産を現金化したい事情が無い限りは3年以内に売却できれば十分でしょう。焦って売却することは損につながります。
買い替えや住み替えであれば、不動産業者による買取もお勧めできます。
マイホームを売却する前に、先に買い替え物件を購入した場合には、二重ローンが発生してる場合があります。しかし、マイホームを売り出しても中々売れなく、二重ローンの負担が重くなってきた場合には、業者に早めに買い取ってもらうことができます。
売り出しても中々売れなかったら大変であるため、早めに業者買取りの見積もりをとっておくことが大事です。
また、古家付き土地や事業物件、価格が大きい物件、難ありの物件なども業者買取りに適してます。
そのような物件を相続した場合に、誰も居住したり利用したりすることがなければ、現金化して分割したほうがよいでしょう。
1-2.買取のデメリットや条件を教えてくれる
対応してくれた買取業者の担当者が、話し方が丁寧で査定の返事がスピーディーだったとしても、売主であるあなたにとって良い結果になるとは限りません。
まずは、買取業者と直接交渉をするのであれば、買取業者が買取のデメリットや条件をちゃんと教えてくれるかどうか、チェックしておきましょう。
直接買取してもらう際にもデメリットはあるし、契約の条件が不利にならないようにしないといけません。
早期決済をしてくれて、瑕疵担保責任の免除という条件もつけてくれる業者は安心できるといえます。
売主にとって不利となる契約の条件などがついてなければ、『価格が安くなる』という以外は不動産業者による買取のデメリットは少ないはずです。
不動産業者による買取は、物件に多少の難があっても買取してくれます。建物が古かったり、道路付けに問題があったり、瑕疵があったとしても、不動産業者は買い取った後に、それらの瑕疵を解決した上で転売してくれます。
不具合や瑕疵が有る場合には買取の価格も減額となりますが、業者であれば瑕疵を解決をして再販してくれるため、売主としても安心でしょう。 個人の買主のように、売った後で細かい部分にいちいち文句を付けられることがないです。
1-3.契約を急かさない
不動産業者と直接、交渉する際には、注意していただきたいことは強引に契約を急かしてくる業者もいます。
買取価格が良かったとしても、条件が良かったとしても、あまりに強引に契約を急かしてくるのであれば、いったん返事は保留にしておくべきです。
買取の返事が長引くほど、他社で高く買取価格を提示する可能性が出てくるため、業者としてはなるべく早く買い取りたいと考えます。また、時間が経てば経つほどに、他の良い条件を出す買取業者が出てきたら、買取価格も上げざるをえないからです。
もちろん、契約を急かさずに自信をもって買取価格や条件を提示してくれて、足元をみるようなことをしない良心的な買取業者も存在します。
こうした不動産業者に買取をしてもらえば、失敗することは少ないでしょう。
1-4.複数の業者の査定額や評判を比べる
不動産業者に買取を行ってもらうのであれば、2社から3社以上に見積もりをとるべきです。また、不動産業者同士を競争させれば、高い買取価格も出やすいです。
遺産分割協議前や相続前で、共有者同士や家族間で話がまとまってない場合には、机上査定だけでも行ってもらいましょう。机上査定とは、すぐに売却するつもりがない方に向いています。
不動産を高く売るためには、多少時間がかかっても、納得いくまで数多くの不動産業者に査定依頼をしてみても良いのです。
直接、買取業者に依頼すれば仲介手数料はかかりませんが、立会い等の手間や交渉等の話し合いなどに時間が中々取れない方は仲介会社に依頼して買取業者を探してもらうのも有りでしょう。
仲介手数料は下記のとおりとなります。
仲介手数料＝（物件価格×3％＋6万円）×108％となります。
３，０００万円で売れた場合には、1,036,800円の手数料を仲介会社に支払う必要があります。
1-5.買取りのメリットとは？
直接、不動産業者と買取の交渉をする時間が無い方は、仲介会社に依頼することになります。
しかし、買取の一番のメリットは、先ほどの仲介手数料がかからないということです。
３，０００万円の物件であれば、約１００万円
６，０００万円の物件であれば、約２００万円を節約できるわけです。
買取は、相場よりも安くなってしまう可能性があります。但し、交渉や話し合い次第では相場に近い金額で、早めに決済してくれることも可能です。
その上で、瑕疵担保免責や境界非明示といった好条件をつけてくれれば、売主にとっても負担が少なります。
現況渡しで良いという点は買取のメリットです。
1-6.相場を知ることが大事
業者買取りをしてもらう前に、近隣や同地域の坪単価を知っておくことは大事です。
買取査定をしてもらう上で相場を知っておかないと、買取価格を上げてもらう交渉も出来ません。
数年後になって、『坪単価○○○万円で売ってしまったよ。もっと高く売れば良かった。』なんて嘆くことのないように、満足いく取引をしたいものです。
良い条件で高く買取りしてもらう為には、うまく不動産の買取業者を選ばないといけません。
時間はかかってしまいますが、複数の業者に査定依頼を行って、どんな条件で、どれぐらいの価格で買い取ってもらえるかどうか、納得いくまで業者選別をしたほうがよいです。
買取にあたっては、複数の業者と交渉をして、相性のいい会社を絞っていくことも大切です。
