物件を売却しようと仲介会社に査定依頼をしたら『接道してなくて建て替えが出来ない物件です。』と言われて、
まともに売れない再建築不可物件だと知って、どのようにしたらよいかわからず困ってる方もいるでしょう。
公道に面してない物件は東京都内には沢山ありますが、再建築不可の物件を取扱いしてない仲介会社も多く、売却不能に陥ってる方は多いです。
築年数が古く袋地の物件ともなると、かなり価格を安くしても中々成約までたどりつかず、
仲介会社も途中でさじを投げてしまうことがあります。
案内や問い合わせが多くても、再建築不可物件は中々決まりません。
築年数が古く見た目がボロボロの物件だと、内覧者の購入意欲はなくなってしまうからです。
雨漏りや建物の傾きなど欠陥箇所が多ければ、最終的には不動産業者や投資家などの買い手に限られてきます。
その点に関して、仲介会社や売主の努力も必要となってきます。
再建築を可能にしてから売却、不動産業者に買取してもらう、賃貸に出すか、
または、現状のまま売却、または不動産業者に買取してもらうか、賃貸に出すなどの選択肢があります。
こちらのページでは、「再建築不可物件をかなり安い価格で売らないでほしい」と思い、４つのポイントをまとめさせていただきました。
ぜひご参考くださいませ。
1.再建築不可物件を売る時の売却ポイント４つ
再建築不可物件を売却する上でポイントとなる大切なことは４つあります。
- 再建築不可専門の不動産会社を選ぶ
- 買主が物件を購入する際のローンの手配
- 販売スケジュール
- 不動産会社に売る
この４つのポイントの中でも一番大切なところが、不動産会社選びでしょう。
再建築不可物件の売却が成功するかどうかは、不動産会社選びが８割です。
不動産会社によっては、再建築不可売買の実績が乏しく、買い手を見つけるまでに長期間かかってしまうこともあります。
また、買主のローンの手配も出来ないと、決済までたどりつきません。
現金で購入してくれる買い手もいますが、やはりそのような買い手を見つけることは時間がかかってしまいます。
再建築不可物件を売却する際の不動産会社はどこで探せばよいのか？ どのように選べば良いのか？
良くないこととして、「知り合い」や「紹介」で不動産会社を決めてしまうことです。
そうなると、通常の物件ならまだしも、再建築不可物件は売却がうまくいかない可能性は高いです。
実際に不動産会社に売却を依頼したら、話が中々まとまらない。
そんなケースは多いのです。
そうならない為にも再建築不可専門で売買してる不動産会社に売却を依頼するべきです。
1-1.再建築不可専門の不動産会社に依頼すること
再建築不可専門の不動産会社はどこで探せば良いのか？
下記のページでは５社の買取業者を紹介していますが、東京都内の物件であれば買取だけでなく売却活動も行ってくれるはずです。
再建築不可物件は、依頼された不動産会社の立場から言えば、売却依頼を断りにくいものです。
相場より販売価格が安ければ、反響の数も多くなりますが、１０組以上案内しても決まらないことがあります。
見た目がボロボロの物件だと、契約するまでが大変です。
それに販売価格が安ければ安いほど仲介手数料も安くなり、不動産会社は再建築不可物件の販売に時間と労力を大分割かなくてはいけません。
結局、依頼した不動産会社が、再建築不可専門の不動産会社に買取依頼をすることになります。
再建築不可専門の不動産会社であれば、現金ですぐに買いたい顧客や再建築不可物件を買いたい顧客の情報を持っています。
だから、すぐに話がまとまることもあります。
たとえ、大手不動産会社であっても、再建築不可物件を簡単に依頼しないことです。
不動産会社によっては、販売活動を行ってくれないこともあります。
一般的に物件の売却活動は、レインズやアットホーム等のネット媒体に掲載する、ＤＭやチラシをまく、オープンハウスを開催します。
この売却活動が適当になっていて、レインズに掲載してくれない、チラシ活動を行ってくれない等ということはよくあることです。
もちろん、不動産会社と一般媒介契約であれば、あまり広告費をかけてネット掲載やチラシなどの販売活動を行ってくれません。
信用できる不動産会社を見つけたら専任媒介契約をしましょう。
しっかりとした売却活動を行えば、再建築不可物件であっても３ヶ月以内で成約になります。
1-2.ローンが組めるかどうか
銀行や信金では再建築不可物件に融資を行ってくれない為、買主が計画通りに物件購入できるように、不動産会社が最大限協力することが大切です。
また、再建築不可物件は、建物が登記されていなかったり（未登記）、増築未登記がある物件が多いです。
未登記部分があれば、金融機関でローンを組むことは出来ません。
現金の買い手だけを探してしまうと、高値で売れなくなってしまうため、土地家屋調査士に依頼をして建物登記はしておくことです。
再建築不可物件はローンが組めないと、購入できない人が殆どです。
下記のページもご参考くださいませ。
1-3.３ヶ月は販売の様子見をする
専任媒介契約を交わしてから、不動産会社の販売活動に３ヶ月は様子見をしましょう。
３ヶ月もあれば、不動産会社は十分な営業活動が行えます。
販売活動はネット掲載やＤＭ・チラシ等だけでなく、近隣や隣人への営業活動も行います。
相場より大幅に安く売りに出せば、１ヶ月で成約になることもありますし、
他物件と変わらない売出価格であれば、成約まで長引くこともあります。
売りに出てる他物件とは、売れてない物件だからです。
他物件の価格を参考にしてしまうと、売れなくなってしまうこともあります。
３ヶ月で売れなければ不動産会社の変更又は価格の見直しが必要になってきます。
また、隣人との交渉で、建て替えが出来る土地に好転できることもあります。
再建築不可物件は、建築基準法の道路に２ｍ以上接していないから建て替えが出来ないのです。
但し、物件によって色々な接道があるため、隣人との交渉が数か月に及ぶこともあります。
1-4.不動産業者に売る？
隣人に売れば高値で売却できるチャンスですし、隣人にとってもいい話となる可能性があります。
しかし、再建築不可物件ともなれば、融資が難しく、隣人が買いたくても買えないことがあります。
そうなれば個人の買主よりも、不動産業者が買主で、高値で買ってくれることがあります。
大きな土地や他人地を通行する袋地だと、高い価格ではまず買い手がつきません。
境界確定してからの分筆や、通行掘削などの取得が必要になることもあります。
そうなってしまうと、売却まで時間がかなりかかってしまうかもしれません。
そのままでも買い手がつかないことはありませんが、かなり安い価格でしか買い手はつきません。
そうであれば不動産会社に買い取ってもらったほうが、高い金額がつく可能性は高いです。
当社でも、他社より再建築不可物件を高く買取りしております。
さいごに
再建築不可物件の所有者の中には、「この未接道の土地は売れるはずがない」「こんなボロボロ物件だから、売れない」と、はじめてから諦めてる人もいます。
たしかに再建築不可物件は売りづらい不動産の代表格です。
そのような不動産だからこそ、早いうちに高値で売却して、現金に換えましょう。
不動産会社に「売れないかもしれない」「もっと価格を下げたほうが良い」と言われても諦めないでください。
再建築不可物件であっても、高く買ってくれる買主、その地域の物件だから絶対に買いたいと思ってくれる買主は必ずいます。
