「築年数が古くなった団地を売りたい」という相談が増えています。
そのような団地の殆どは、賃貸需要が見込めなく、築40年以上で住民の高齢化がすすんでいる物件です。
今後は都心に通勤できるエリアでも、そのような相談が増えてくると思われます。
築年数が古い団地とはいえ、マンションと同じように成約事例等が確認することができます。
同じ建物内の別住戸の成約事例があれば、査定はしやすいでしょう。
マンションや団地は、立地が重要です。
リゾート物件と同じく、スラム化してる区域や物件だと負債扱いされていることもあり、100万円から200万円台で売買されていることもあります。
当社では、そのような分譲団地の買取の相談もお受けしております。
1.団地とは
団地とは、一団の区画もしくは地域に建てられている建物および建造物のことをいいます。
団地にも種類があり、住宅団地・工業団地・農業団地の3種類があります。
居住用として利用されるものが住宅団地となります。
旧日本住宅公団(都市再生機構)や住宅生活協同組合や住宅供給公社・地方公共団体などが、住宅団地を分譲していた主体としてあげれられます。
一企業が団地一棟を丸ごとリノベーションして販売しているケースもあります。
1-1.戸建ての団地もある
一戸建てが立ち並んだエリアで、〇〇団地と呼ばれているところもあります。
そのような団地は、管理費や修繕積立金等がかかりません。
埼玉県所沢市こぶし町の一帯にある、こぶし団地などがあげられます。
但し、外観は一戸建てだとしても一団地認定にて建築確認を取得しているのであれば単独での建て替えは原則出来ません(建築基準法第86条)
1-1.古い団地は売れない?
築年数が40年以上経つ古い団地で、内装リフォームが全くされていないこともあります。
全くリフォームされていないのであれば、内装(畳・フローリング・壁)、建具や開口部、水回り(キッチン・風呂・トイレ)、給排水管や配線、給湯器などの交換をしなくてはいけません。
内装や給湯器の交換の目安は10年、建具や水回り・給排水管や配線の交換の目安は20年から30年となります。
外壁や配管等は修繕積立金から充てられますが、それでも毎月の管理費や修繕積立金が高く、買い手の負担になることがあります。
内装リフォームがされていない物件だと、購入してから数百万円のリフォーム代がかかってしまうことも考えられます。
リフォーム代が大きくかかってしまうのであれば、買い手も敬遠してしまいます。
立地や価格次第では古い団地でも売れますが、需要が全く無い地域となると売却が出来るまでに時間がかかるでしょう。
また増築未登記があったり、築年数や床面積の問題があれば、住宅ローンが組めないこともあります。
買い手が住宅ローンを組めなければ、現金購入する買い手に限られてしまいます。
築年数が古い団地には、売れない理由が色々とあるのです。
とはいえ、RC造(鉄筋コンクリート造)であれば木造よりも強固な造りといえます。
1-2.木造より強固な造り
定期的な大規模修繕や清掃により、目立った痛みが少ない団地も多く
築年数が古い一戸建て(木造住宅)に比べたら、現況のままで売りやすいです。
団地をリノベするということも注目されているため、実需目的でなく、投資目的で購入する方もいるでしょう。
内装だけであれば、500万円から600万円でフルリフォームして見違えるようにお部屋を変えることも可能だからです。
物件価格が安ければ、買い手もあらわれるはずです。
1-3.成約事例や販売事例が多ければ売りやすい
建物内の別住戸の成約事例があれば、販売する為の適正価格が出しやすいです。
成約事例はレインズやATBBといった業者間サイトで確認することが出来る為、不動産会社に確認してもらいましょう。
同じ団地内で売れてる住戸があれば、同価格で売れる可能性があります。
但し、他の住戸はリフォーム済みだったりすることもあり、また面積や階数等の違いもあるでしょう。
不動産会社や担当者によっても、査定価格は異なってきます。
幾つかの不動産会社に査定依頼をした上で、「売れやすい価格」又は「ギリギリ高く売る価格」を判断したいところです。
1-4.賃貸需要があるかどうか
築年数が古く、立地が悪い団地であっても、賃貸需要があれば所有者にとっては収益物件としての使い道があります。
賃貸に出せば管理費や修繕積立金以上の収益を得られるため、負債とはなりません。
オーナーチェンジ物件として売りに出しても、投資家や業者等の買い手がつくでしょう。
問題となってくるのは、賃貸需要も見込めない団地です。
年間の維持管理費や固定資産税がかかってしまう、負動産となってしまいます。
負動産の特徴として、都心まで2時間以上かかる、駅から遠い、近くに駐車場が無いなどが挙げられます。
それに加えて、現況の状態が酷く、雨漏りや漏水・腐朽箇所があって、リフォーム代が莫大にかかってしまう物件だとしたら・・・
たとえ、相場より安くとも、投資家や業者ですら買ってくれないかもしれません。
1-5.売れないと思ってたのに、2週間で売れたケース
立地が悪く、スラム化している団地で、管理費や修繕積立金が毎月かかる・・・
買い手もつかないと思っていたら、あっという間に売れた・・・というケースもあります。
建物や内装の状態が悪くとも、相場よりも多少安く売り出せば、すぐに現金客の買い手がつくことは多いです。
500万円以下の物件になってくると、ローン客よりも現金客の比率が高くなります。
また不動産業者が買取の場合には、現金決済であることが殆どでしょう。
ローン特約無し、測量無し、瑕疵担保責任の免除などのナシナシ条件のため、築古物件の場合には業者買取りも検討すべきといえます。
1-6.お金なんていらないから引き取って欲しい
当社にも、「値段なんてつけなくていいから、引き取ってほしい」という相談があります。
成約事例がある団地なのに、「どうしてタダで引き取ってほしいの?」なんて思ってしまいますが、
今後はこのようなケースも増えてくると思います。
立地が悪く、築年数が古く、賃貸需要が見込めないという物件は前提として、
下記のような共通点が多く見受けられます。
・建物、内装の状態が酷い
・空き家の期間が長かった
・売主が相続した不動産で、さっさと処分したい
空き家の期間が10年以上という物件であれば、水回りの設備は使えなくなっている・腐朽箇所が多いことが考えられます。
仲介会社に売却の相談をしても、断られてしまうということもあるでしょう。
また、相続した所有者が遠方に住んでいて、さっさと処分したいということもあります。
「お金なんていらないから引き取って欲しい。」と売主が早く手放したがっていることもあるようです。
1-7.当社にて買取した団地一覧
いつ売れるかわからないのであれば、業者買取りもありでしょう。
当社でも、東京だけでなく、神奈川県や千葉県、埼玉県の団地を買取りしております。
神奈川県の買取実績
・左近山団地(神奈川県横浜市旭区左近山)
・ぐみさわなか団地(神奈川県横浜市戸塚区汲沢)
・六浦台団地(神奈川県横浜市金沢区六浦南)
・六ツ川台団地(神奈川県横浜市南区六ツ川)
・大正団地(神奈川県横浜市戸塚区原宿)
・南永田団地(神奈川県横浜市南区永田みなみ台)
・上郷西ヶ谷団地(神奈川県横浜市栄区野七里)
・汐見台団地(神奈川県横浜市磯子区汐見台)
・麻生台団地(神奈川県川崎市麻生区下麻生)
埼玉県の買取実績
・こぶし町団地(埼玉県所沢市こぶし町)
・狭山台団地(埼玉県狭山市狭山台)
・加茂川団地(埼玉県さいたま市西区大字植田谷本)
・東新井団地(埼玉県さいたま市見沼区大字東新井)
千葉県の買取実績
・花見川団地(千葉県千葉市花見川区花見川 )
・西小中台団地(千葉県千葉市花見川区西小中台)
・さつきが丘団地(千葉県千葉市花見川区さつきが丘)
・西小中台団地(千葉県千葉市花見川区西小中台)
・稲毛団地(千葉県千葉市美浜区稲毛海岸)
・真砂団地(千葉県千葉市美浜区真砂)
・幸町団地(千葉県千葉市美浜区幸町)
・磯辺第一住宅団地(千葉県千葉市美浜区磯辺)
・高洲第一団地(千葉県千葉市美浜区高洲2丁目)
・高浜北団地(千葉県千葉市美浜区高浜)
・みつわ台団地(千葉県千葉市若葉区みつわ台2丁目)
・あやめ台団地(千葉県千葉市稲毛区あやめ台)