仲介会社選びで、売却がうまくいくかどうかの結果は変わってきます。
大手の仲介会社だからといって、売却に強いわけでもありません。大手の会社でも、担当者によって当たり外れもあります。
また、第一印象で簡単に決めてしまう方もいるでしょうが、売却結果に後悔しないためにも仲介会社を見極めて選んでほしいところです。
駄目な仲介会社と専任媒介契約を結んでしまうと、媒介契約をすぐに解除することもできません。
一般媒介契約か(専属)専任媒介契約か、家を売却する時にどっちを選ぶ？
一般媒介契約を結んで、複数の仲介会社に売却依頼することも可能ですが、
私としては専任媒介契約のほうが良いと思います。もちろん、良い仲介会社を選んだ場合の話です。
こちらのページでは、仲介会社の選び方や買取会社、私がお勧めする仲介会社などをまとめさせていただきました。
ぜひご参考くださいませ。
1.どこの仲介会社に依頼するべき？
一戸建てやマンション・土地・収益物件・事業用物件など、仲介会社が取り扱う物件の種類は分かれます。
また、仲介会社によって得意分野が異なってきます。
一戸建てやマンションなどの居住用物件であれば、どこの仲介会社でも対応してくれるものですが、
土地や収益物件となると、売買実績が少なく苦手としてる仲介会社も多いです。
売買実績が少ないと、買い手を取りこぼすだけでなく、隣地や近隣といった高く買ってくれるお客すら逃してしまいます。
また、土地の大きさや形状によっては、建売業者やデペロッパーなどの買い手を探したほうが良いのです。
土地に関しては、しっかりと物件調査や境界確認なども行わないといけません。
収益物件や事業用物件となると、投資家や業者などの買主を探さなくてはいけません。
物件調査や想定外の費用（立退き交渉や解体工事・地中埋設物の撤去・擁壁工事・近隣対策・地盤改良）も把握しておかないといけません。
業者買主の場合には仲介会社で調べる情報も少なくなりますが、昨今では個人の投資家が積極的に収益物件や事業用物件を買っています。
そうすることで個人の買主も買いやすくなります。
東京の収益物件や事業用物件は高額になってくるので、売買実績がある仲介会社に依頼したいところです。
事業用物件に関しては、事業のスケジュールに合わせて返済計画をつくっていかないとと、大問題になることがあるからです。
売買実績だけでなく、その物件に適した売却ノウハウを持っているかどうかも大事なことなのです。
1-1.売却ノウハウがあるかどうか
仲介会社を選ぶ上で、売却ノウハウや販売力を持っているかどうか仲介会社を見極めたいところです。
下記のポイントは特に大事な点です。
①その土地の地域情報や周辺環境に詳しいかどうか
②販売方法や広告活動は具体的にどう行う予定なのか
③売買の実績はどれぐらいあるのか
④査定価格の根拠を確認する
①その土地の地域情報や周辺環境に詳しいかどうか
担当者に販売物件の周辺環境や地域情報などの土地勘があれば、買主に安心感を与えられます。
コンビニやスーパーの有無、学区、公園、周辺環境だけでなく、周辺で売りに出てる物件や成約の事例なども知っているべきでしょう。
仲介会社がその販売物件の地域情報や周辺環境、類似物件や成約事例を知っておくことで高く物件を売りやすくなります。
また、買主へのアプローチもうまくいきやすくなります。
②販売方法や広告活動は具体的にどう行う予定なのか
物件をどのように販売するのか、仲介会社に確認しましょう。
専任媒介契約の場合には、レインズ（業者間サイト）に登録しないといけません。
仲介会社によっては、ネットの広告活動として自社ＨＰやathome、suumoなどのサイトにも掲載するでしょう。
収益物件の場合には、楽待や健美家といった不動産投資サイトにも掲載します。
昨今では、上記のようなネット広告をすることは当たり前になっていますが、
オープンハウス（現地案内会）や業者向けの入札方式といった売り方もあります。
家を高く売るためには、まだまだネット広告だけだと不十分です。
③売買の実績はどれぐらいあるのか
宅建免許の番号が大きくても、売買実績が少ない会社もあります。主に賃貸管理や賃貸仲介をメイン業務としてる仲介会社です。
普段賃貸の業務しかしてない仲介会社に売却依頼をしてしまったら、売って後悔する結果になるかもしれません。
売却しようとしてる物件（一戸建てやマンション・土地・ビル・収益物件）の実績があるかどうか、かならず確認しましょう。
大手の仲介会社では、個人でなくチーム制で動いてることもあり、担当者に経験がなくとも他の課員や上司が対応してくれることもあります。
そういった意味では、中小の仲介会社より大手の仲介会社のほうが安心はできるかもしれません。
④査定価格の根拠を確認する
何の根拠もなしに高い金額を提示してくる仲介会社もあります。
しっかりと、査定価格の根拠を確認しましょう。
仲介会社が成約事例や周辺の販売情報、不動産市況などを把握してるのかどうか確認します。
また簡易的に口頭での説明してもらうのでなく、査定書類として書面で頂いておきたいところです。
土地の場合であれば、立地や道路付け・形状・面積など査定ポイントが多くあり、査定価格を出すことが難しい土地もあります。
それに、仲介会社でも、いざ物件を売りに出してみないと反応がわからないことは当然にあります。
査定価格を鵜呑みにして仲介会社を決めてしまったら、売って後悔する結果になるかもしれません。
1-2.家の査定価格に大きな違いがあったとき
複数の仲介会社に依頼すれば、査定価格にばらつきが出ることもあるでしょう。
通常ですと仲介会社は近隣の取引事例価格、路線価格、成約事例価格を参考にして販売価格を決めます。
専任で物件を預かりたいために、強気の価格を出す仲介会社もあるでしょう。
もちろん、相場よりも高い価格であれば、その分売却成立するまでに時間がかかることもあります。何度も価格改定をすることになってしまい、結局当初の査定価格より大幅に安くなってしまったというケースは非常に多いです。
査定価格に大きな違いがあったときは、仲介会社にその査定価格の根拠や販売方法を確認しておくことが大事です。
その価格に決めた理由を仲介会社もはっきりと説明できないかもしれません。
1-3.プロの業者がお勧めする2019年の仲介会社
大手仲介会社である上位3社をあげました。
やはり、大手仲介会社は実績や人員も多く、保証やサービスも整ってることから買主にとっても安心できることもあり、有利に売却しやすいです。
■三井不動産リアルティ
全国で取扱売買件数、仲介手数料収入ともに第1位の大手不動産仲介会社です。
また取扱件数に関しては、1986年から2016年まで31年連続で1位を記録しています。
■住友不動産販売
住友不動産グループの不動産会社で、住友の仲介ステップの愛称で不動産の仲介を行っています。
手数料収入、取扱件数ともに三井のリハウスに次いで第2位の実績を誇っています。
■東急リバブル
東急不動産グループの不動産会社で、店舗の増加数は他社よりも多いです。手数料収入は1位・2位の財閥系不動産会社にも迫る勢いです。
東急沿線に店舗が多かった東急リバブルですが、他の沿線の最寄り駅にも着々と店舗が増えています。
引用元：売却を依頼するなら大手の不動産会社？【売買仲介実績】
但し、担当者によっては外れもあります。自分の成績やノルマに追われて、”月内成約させるために値下げで物件をさばいてしまう”こともあります。
“囲い込み”といわれる業界の悪しき慣習ですが、専任媒介で物件を預かると他社の買い顧客には情報を殆ど提供しないということもあります。
大手1社だけでなく、2社から3社に査定依頼をしてみるべきでしょう。
1-4.家を売るなら仲介会社？ 買取会社？
近年、中古マンションだけでなく、一戸建てを買い取る不動産会社も増えています。
東京でも家を買い取る不動産会社は100社以上あるでしょう。
不動産会社による買取のメリットは幾つかあります。
・契約日や決済日に柔軟に対応してくれるため、買い替えの計画がたてやすい
・スピード決済にも応じてくれる
・瑕疵担保免責や境界非明示、公簿売買、現況有姿の売買条件で応じてくれる
・仲介会社を間に入れない場合には、仲介手数料がかからない
但し、不動産会社による買取のデメリットとして、相場といわれる売買価格の70%前後になってしまうことがあります。
相続した不動産やボロ家、違反建築物、再建築不可物件、売り急ぎでなければ、一般に売り出したほうが良いでしょう。
もしも、売却でなく、不動産の買取を検討してる方はお気軽に査定依頼くださいませ。
当社では、買取保証サービス付きで売却の依頼もお受けしております。
