1.収益物件とは
収益をもたらす不動産のことです。
主に区分マンションや1棟アパート、一棟マンション、ビルなどのことですが
その他にも、コインランドリー投資やトランクルーム投資、太陽光発電、airbnb、シェアハウス等の物件も含めることができます。
不動産業者が買い取る収益物件は、前者の物件が多いです。
主に、1都三県または東京23区の収益物件を中心に買い取っている買取業者が多いです。
自社保有する会社もあれば、転売目的の会社もあります。
収益物件は不動産業者だけでなく、個人の投資家や外国人投資家も積極的に買っています。
利回りだけでなく、土地建物の積算価値を重視して買われる方が多いです。
金融機関からの担保評価が高くなれば、融資を受ける際にローンが組みやすくなります。
1-1.収益物件の種類
・住居系（レジデンス）
住居系とは、マンションやアパートのことです。最近では戸建て賃貸も増えています。
区分マンションや戸建ては、1棟マンションや1棟アパートに比べて、安く売買されています。
アパートや戸建ての場合には、土地の価格が高くても家賃収入が低ければ、土地の値段で売れないことがあります。
賃借人の立ち退きが可能であれば、アパート用地として高く買い取ってもらえることがあります。
・事務所系
事務所系とは、事業用のオフィスビルや区分所有オフィスのことです。
1棟ビル等は高額物件となります。RC造や鉄骨造で新耐震の物件であれば金融機関の融資もつきやすいです。
既存不適格や旧耐震基準、狭小地等の物件は安く売買されていることがあります。
・テナント系
テナント系とは、店舗付き住宅、店舗、商業施設、倉庫などのことです。
店舗物件は立地や駅距離で賃貸需要がはっきりとします。過疎化した地域やシャッター街の店舗物件となると、売買金額が安くても買い手が中々つかないことがあります。
1-2.売却の基準
収益物件を買取りしている不動産業者が購入している基準は、新耐震基準かどうかが重要となってきます。
やはり、融資が難しいような物件は、買取不可になるというケースも多いです。
東京の不動産業者であれば、1都三県で買取対応してることが多く、他県だと査定金額も低くなってしまいます。
・構造
SRC造、RC造、S造、軽量鉄骨造、木造があります。
SRC造やRC造は法定耐用年数が47年、鉄骨造は34年、木造は22年です。
この法定耐用年数は、建物の構造上耐えうる年数としてでなく、会計上の建物の耐用年数のことです。
法定耐用年数を超えた建物はそこら辺に建っています。
銀行融資を受ける場合には、この法定耐用年数と築年数が非常に大事なことです。
法定耐用年数を超えた築年数であれば融資が難しくなります。
・築年数
最低限の購入基準として、昭和57年築以降の物件（新耐震基準）としてる業者が多いです。
旧耐震基準（昭和56年6月1日以前に建築確認が下りてる）や検査済証がない物件、築古物件は避けられやすいです。
賃借人がついていない場合には、住宅用地やマンション用地として買取してもらえます。
・1棟または区分
区分マンションや区分オフィスであれば、個人の方でも少額から不動産投資を始めることができます。
はじめて収益物件を買う方は、区分マンションを買う方も多いです。
但し、1棟物と違って、銀行の担保評価も低く、ある程度の自己資金を求められます。
積極的に区分マンションや区分オフィスを買い取ってる業者も多いです。
1棟物であれば、銀行からの融資もつきやすく、収益も大きくなります。
・利回り
、業者買取りの場合には満室時の表面利回り9%から10%以上が基準となります。
但し、RC造やS造であれば、8％以上、また立地や築年数次第ではそれ以下の利回りでも買取りしてくれるでしょう。
都心の物件は、積算価値は高いが利回りは低くなりやすい傾向にあります。
地方の物件のほうが、利回りが10％から15％以上と出回っています。それだけ地方の物件となると、低利回りでは売れないということです。
1-3.全空の物件
全戸満室の物件と違い、全空の物件は想定利回りで売却することがむずかしいです。
築年数が古く管理を放置していた、社宅や従業員寮として使われていた等、オーナー事情によって全戸空室になっています。
立地が良ければアパート用地やマンション用地として業者買取りが向いているでしょう。
賃借人が1戸、2戸と中途半端についていれば、立ち退き交渉をしなくてはいけません。
立ち退き交渉が失敗することもあるため、築古物件の場合には全空のほうが望ましいこともあります。
全空や空室だらけの物件は、個人投資家よりも、不動産業者や建築業者が買い取るケースが多いでしょう。
1-4.不動産業者が買いづらい物件
収益物件は、立地・収益性・積算価値が重要です。
立地が良ければ、賃借人を簡単に付けることができます。
また収益性（キャッシュフロー）が良くなければ、投資元本をはやく回収することが可能です。
積算価値は銀行からの融資を受けるためにも、また売却する時にも重要となってきます。
立地や収益性、積算価値という3点が満点である必要は無いですが、
そのどれにも該当しない物件や、著しくマイナスになってしまってる物件があります。
難あり物件や訳あり物件といわれることもありますが、銀行融資もつかなく
不動産業者も中々買取してくれない物件もあります。
主に下記のような物件となります。
銀行融資がつかない物件
旧耐震基準の物件
違法性のある物件(建ぺい率容積率オーバー、再建築不可など)
事故物件、自殺物件
その他心理的瑕疵のある物件
但し、価格や条件によっては、瑕疵担保免責、現金決済で買い取ってくれる業者もあるために
諦めないことが重要です。
1-5.収益物件を買取りしてくれる不動産業者
株式会社HomeWay様々な難あり物件を買取りしております。ぜひ、ご紹介をお待ちしております。
築古物件、告知案件、EVなし、住宅ローン不可も買います。再建築不可物件や全空の物件も買います。
希望エリア：東京23区及び都下
Tel：03-6427-4177 Fax：03-6427-4178
一棟物のアパート・マンションの他、アパート用地の買取を行っている業者です。
■価格■3,000万～10億程度まで
新耐震ギリギリの築古木造アパートから、10億近いＲＣ・ＳＲＣまで積極的に買い取ります！
木造はエリアの指定有になります！！
■築年数■新耐震基準以降（旧耐震は要エリア確認！ご連絡ください！）
■利回り■一都三県・・・8％～
主要都市・・・9%～
その他・・・・10％～
一棟物のアパート・マンションの他、アパート用地の買取を行っている業者です。
金額：～5億円まで（高グロスの物件も条件により検討可能）
所在：首都圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）及び全国主要都市
利回：満室時表面利回り９％～
構造：RC、鉄骨、木造なんでも検討可能です。
築年：新耐震（昭和56年以降）
不動産会社様ご自身がお持ちの、あるいは媒介依頼を受けている不動産を当社にて査定を実施した後買取致します。
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