建物の登記をすることは不動産を新築または取得した方の義務です。
不動産登記法では、建物を新築または取得したものは表題登記の申請をするように定められています。
表題登記とは・・・不動産登記簿に表題部が設けられ物理的状況(所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積・所有者)を明らかにする登記です。
新築した建物は1か月以内に表題登記をする決まりがあります。
1.未登記建物
不動産の権利関係や物理的状況を明らかにするために、法務局では土地建物の登記簿が管理されています。
法務局では誰でも不動産の登記事項証明書(登記記録)を閲覧・取得することができます。
建物が存在しているにもかかわらず、建物の登記記録が無いこともあります。
そのような不動産は、未登記家屋または未登記建物とよばれています。
未登記建物の多くは、築年数不詳で建築時の書類や図面は残っていません。
また、すでに建物の所有者が代替わりしていて、所有者自身も未登記になっている原因を把握できていないことがあります。
建物が未登記のままだと、売却に支障が出ることもあり、登記をしておくのが良いです。
1-1.建物の表題登記をおこなう
建物の登記は法律で義務付けられていますが、未登記のまま存在してる建物も多くございます。
未登記の建物でも、固定資産税等は発生します。
登記・未登記に関わらず、自治体の調査委員が訪問調査をした上で再建築価格方式に基づいて固定資産評価額を算出しているからです
固定資産評価証明書や納税通知書には未登記家屋と記載されていますが、評価額や現況床面積等の記載はされています。
未登記のままでも所有権移転や相続は出来ますが、未登記のままにしておくデメリットもあるため、建物の登記(表題登記)を行っておくべきです。
売買をする場合には、事前に建物の登記をしておいたほうが買い手にスムーズに引き渡しができます。
建物の表題登記を行う場合には、土地家屋調査士に依頼することになります。
建物の表題登記(土地家屋調査士)するときの必要書類
・火災保険の加入証明書
・電気ガス水道料金等の領収書
・固定資産評価証明書
・固定資産税納税証明書3年分
・建築請負契約書又は工事完了引渡証明書(無いことが多いです。)
・検査済証、建築確認通知書(無いことが多いです。)
表題登記が完了したら、司法書士に依頼して保存登記をしてもらいます。
一戸建ての表題登記の費用として、10万円~12万円前後が相場となります。
1-2.未登記のまま売買するには
建物が未登記のままでも売買することが出来ます。引き渡し後に買主名義で表題登記、保存登記をすることになります。
引き渡し後に買主名義で表題登記をする場合には、前所有者の協力や書類等が必要となります。
未登記のまま売買をするメリットとして、登記をせずに決済をしたほうが、保存登記の費用を捻出する必要がなくなるため、売主にとっては負担が少なくなります。
但し、買主が現金決済をする必要があります。未登記建物の場合には、買い手は住宅ローンを利用できないからです。
また、買い手が新築を予定している場合には、表題登記をせずに建物の取り壊しを行うことになります。
表題登記をすべきか迷われてる方は、買い手が決まってから考えても良いでしょう。
1-3.未登記建物は住宅ローンが利用できない?
未登記物件は金融機関のローンが利用できません。
買い手が住宅ローンを利用して購入したい場合には、所有者である売主は表題登記と保存登記をしておくことになります。
未登記物件は築古物件であることが多く、既存不適格や再建築不可であるケースもあります。
そのような物件であれば、どこの銀行でも融資は付きません。
また築年数が古ければ、借入期間が短くなる又は担保価値が低いとみなされて、希望の金額で借入出来ない可能性は高いです。
1-4.未登記の建物を相続したら
<<未登記の建物を表題登記する場合には>>
未登記の建物を親から相続したならば、表題登記と保存の登記をしておきましょう。
土地建物を相続する相続人を決める必要があります。
現金化して分ける予定の場合には、単独の相続人を決めて売却してから分配すれば良いでしょう。
・遺産分割協議にて土地建物を取得する名義人を決める
↓
建物の表題登記をする(土地家屋調査士に依頼)
↓
・土地の名義を移転する、建物の保存登記をする
↓
・売却できたら、売却代金を相続人で分配する
下記のページもご参考くださいませ。
<<未登記建物を表題登記しない場合には>>
未登記家屋を所有権移転した場合には、自治体の資産税課に届出をだしましょう。
届出用紙は自治体のホームページ又は窓口で用意されています。
家屋所有者変更申請書に記入した上で必要書類を提出します。自治体や名義変更の内容によって、必要書類が異なることがあります。
- 遺産分割協議書もしくは相続人全員の合意書または遺言書
- 相続人全員の印鑑登録証明書
- 亡くなった方の出生から死亡までの全ての戸籍(除籍)謄本
- 相続人が確認できる家系図など(相続関係説明図)
- 新所有者の住民票の写し(市内に住民登録がある場合は不要)
1-6.固定資産税等は所有者に請求がいく
未登記家屋でも、固定資産税等は所有者に請求がいきます。
所有状況が明らかである場合には、所有者に請求がいきます。
相続時に家屋所有者変更等の手続きがされていない場合には、課税当局が相続人の調査を行った上で納税通知書を送付することになっています。
相続人が海外に居住していたり、相続放棄されていたり、二次相続の発生等による相続関係の複雑化といったことが原因で
課税が困難になっているという例外的なケースもあります。
1-7.未登記のデメリット
不動産登記法 164第では、表題登記の申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処するとしています。
第47条 新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1ヶ月以内に、表題登記を申請しなければならない。
実際には東京23区でも未登記家屋はゴロゴロありますが、10万円以下の過料をを科されたケースは私も聞いたことありません。
ただし、未登記建物には下記のようなデメリットがありますので、表題登記はしておくことです。
・所有者は不動産を担保にして借り入れができなくなる
・買い手が住宅ローンを利用できなくなる
・建築年月日がわからない。築年数不詳の建物となる
・二次相続の発生等による権利関係が複雑化することがある
1-8.未登記建物の買取業者
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