マンション用地やアパート用地、住宅用地、駐車用地として賃貸需要がある土地であれば、所有していても活用方法に悩むことはないでしょう。
有効活用の方法に悩むとしたら、地方や田舎の土地です。
都心部から離れた土地、市街化調整区域や非線引き区域の土地など、坪単価1万円から2万円でも売買が成立していない地域の土地が殆どです。
そのような土地は売ろうと思っても、買い手がいないために中々売れません。
そのような土地を所有してる方の多くは、土地を有効活用できていないく、それでも固定資産税の支払いと維持管理をしていかなくてはいけません。
所有しているだけならまだしも、相続財産としての評価がついてしまい、相続税が増えてしまって困ってるという方もいるでしょう。
所有者の方は、所有している遊休地の有効活用を考えないと税金や維持費の支払いでもったいないことになります。
1.いらない土地を有効活用するには
利用していない遊休地、空き地を有効活用するには下記の方法があります。
収益として活用する
・アパートやマンションを建設する
・コインパーキングにする
・トランクルームやレンタル物置をつくる
・介護施設等等の高齢者向け施設をつくる
・太陽光発電の事業を行う
・事業用定期借地権を活用して、土地を貸す
・2年から3年ごとの一般賃貸借契約で貸地として、土地を貸す
自分で活用する
・自宅を建設する
・資材置き場や駐車場として使う
土地を活用して収益を生むならば、立地条件が良くなければ厳しいです。
アパートやマンション、施設などをつくって賃貸事業を行うにしても、立地が悪ければ借り手や入居者はつきません。
収益物件として活用が難しく、自分で利用もしないのであれば、売却や処分を考えましょう。
1-1.毎年の固定資産税や維持管理費が問題となる
更地であれば、固定資産税の住宅用地の特例が受けられない為、毎年の税金が高くなってしまいます。
上物があったとしても、上物の維持管理をしないといけません。定期的に建物のメンテナンスをしておかないと、台風や強風時をきっかけに劣化が進行してしまいます。
毎年の税金や維持管理費をまかなうためにも、下記のような土地をうまく有効活用していきましょう。
・活用する予定がない空き地、遊休地
・維持管理費がかかっている、手間になっている土地や建物
空き地空き家問題が大きくなっている日本では、地方や田舎の土地の価値が今後さらに下落していくでしょう。
土地の活用が出来なければ、土地を売れる間に早めに売却や処分をすることです。
土地の価格が下落しない地域は東京や都心部等の一部の地域だけです。
1-2.予算に応じて活用方法を考える
収益物件として土地を活用する場合には、ある程度の予算が求められます。
アパートやマンション、高齢者向けの施設、太陽光発電を行う場合には、多額の費用がかかります。
また、賃貸需要がある市街地でなければ、アパートやマンション、高齢者向けの施設の経営は難しいでしょう。
予算をおさえるのであればコインパーキングやトランクルームを運営する、又は貸地・定期借地権として土地を賃貸するのが良いでしょう。
1-3.相続税の対策で早急に売却・処分をしておく
全く収益物件にもならなく、自分で活用することもできない土地であれば、売却や処分を早くすることです。
相続人の基礎控除額を超えてしまう相続財産が他にもあるのであれば、遊休地や田舎の土地は所有していても相続人にとって負の財産にしかなりません。
収益にならない土地を処分して、相続税を減らすことが大切です。
売却や処分の方法としては下記があげられます。
- 相続財産として物納する
- 隣接地に売る
- 不動産会社に売却依頼する
- 寄付する
- 不動産会社に買取りしてもらう
隣接地との境界確定ができていない土地や担保がついている土地などは物納出来ません。
その他にも、物納不適格と判断された場合には、物納することはできません。
また物納する場合には、相続人が金銭で納付することが困難であることが前提となります。
物納と同じく、自治体に土地を寄付することは簡単ではありません。
市場価値が低い土地は自治体が寄付を受け付けてくれない可能性が大きいからです。
隣接地の方に買ってもらう、引き取ってもらうか、不動産会社に売却・買取りの依頼をしましょう。
1-4.農地転用
市街化調整区域にある農地（地目：畑や田）は、農地転用の許可をとらないと売却や賃貸が出来ません。
現況が雑種地や宅地であれば、農地転用の見込みがあります。地目変更や農地転用手続きについては、土地家屋調査士や行政書士に依頼する必要があります。
2.有効活用の方法
土地を有効活用する方法として、下記があげられます。
収益として活用する
・アパートやマンションを建設する
・コインパーキングにする
・トランクルームやレンタル物置をつくる
・介護施設等等の高齢者向け施設をつくる
・太陽光発電の事業を行う
・事業用定期借地権を活用して、土地を貸す
・2年から3年ごとの一般賃貸借契約で貸地として、土地を貸す
自分で活用する
・自宅を建設する
・資材置き場や駐車場として使う
田舎や地方の土地、立地条件が悪い土地となると、賃貸需要が無くアパートやマンション・施設等の経営には向いていません。
自宅用として活用しない田舎の遊休地は、資材置き場や車両置き場として貸地にしたり、事業用定期借地権で土地を貸す、太陽光発電等がお勧めです。
2-1.太陽光発電で電力収入を得る
太陽光に適した日当たりの良い土地であれば、太陽光発電の土地に向いています。
300坪以上の土地
地勢が平坦であること
固定資産税が安い土地
電柱が近くにあること
2012年7月に電力の固定買取制度がスタートしました。固定買取制度とは、電力会社が一定価格で買い取ることを国が約束する制度のことです。
その年の買取価格や期間などは国が決めることになるため、電力を発電出来れば安心して売ることが出来ます。
賃貸需要が全く無い広大な土地は、太陽光発電に向いた土地といえます。
2-2.資材置き場や車両置き場として賃貸する
手っ取り早く収益物件にする方法が、貸地として賃貸に出すことです。
千葉県や神奈川県、埼玉県の賃貸需要が全く無い一部地域では、100坪から500坪位の土地が貸地としてよく募集されています。
貸地の利用用途としては、駐車場（車両置き場）や資材置き場が多いです。
賃料相場は、不動産会社に近隣の貸地の相場を調べてもらうか、athomeやhome’s・suumo等の不動産サイトで自分でも調べることが出来ます。
貸地にすることは、費用をかけずに土地を活用したい方向けの一番の方法といえます。
2-3.事業用定期借地権
事業用定期借地権は、10年以上50年未満の範囲で土地を賃貸する定期借地権のことです。
ガソリンスタンド、ロードサイド店舗や工場、事業用建物等の事業者向けの制度ともいえます。
但し、立地条件の良い場所や幹線道路沿いの土地でないと、事業用定期借地権を上手に活用することは難しいでしょう。
2-4.アパート経営やマンション経営を行う
駅から近い、交通機関から便利な場所でないと、アパートやマンションを建設しても採算が取れない可能性が大です。
また、生活関連施設（複合施設やスーパー、ホームセンター、病院、役所等）が近くにあるかどうかも大事なことです。
大学等がすぐ近くにある場合を除いて、駅から徒歩圏・生活関連施設が揃っている市街地でないと、アパート経営やマンション経営は行うことはリスクがでかいです。
また、市街化調整区域においては、原則アパートなどは建てられないため、アパート経営・マンション経営は難しいといえます。
2-5.不動産業者に買取、引き取りを依頼する
田舎の遊休地や土地を寄付できなく、隣地も買ってくれなく、また売却の見込みがない場合には、
不動産業者に買い取ってもらう又は引き取ってもらいましょう。
さいごに
所有している遊休地や利用しなくなった土地は、リスクや費用がかからない方法で有効活用したいものです。
市街地から遠い土地ならば、まずは貸地として賃貸してみてはいかがでしょうか。
