１．価値が低い再建築不可物件
再建築不可物件は担保価値が低い、担保価値がないとみなされて、買主は都市銀行や信用金庫などでは住宅ローンを組んで購入することができません。
所有者の中には建て替えができないということで資産価値がないとみなす方も多く、空き家のまま放置してしまってる方も多いです。
東京２３区の再建築不可物件であれば、投資や居住用としても、十分に価値はあるんですけどね。
再建築不可の土地建物の固定資産税は年間１万円から数万円程度ですむことが多く、空き家として１０年以上放置してる方もいらっしゃいます。
国土交通省にて特定空き家に対する特別措置法が施行されたのと、また自治体や隣人から老朽化した建物に対する苦情がきてしまったということで当社に売却すべきかどうかご相談いただく方が増えています。
１−１．建築当時は再建築できたのに
築年40年から50年以上たってる再建築不可物件が多いです。
当時は建築できたのに、再建築ができなくなってしまった建物もあります。
中には確認申請をせずに建ててしまった違反建築物もあり、相続や売買をした際には新しい所有者に対しての近隣からの視線が厳しいこともあります。
- 建築当時は特定行政庁の審査の確認がざらであった
- 私道持分がなくなっている、隣地の土地を借りて建築していた、接道状況がかわってしまった
- 建築当時は2mあったはずの間口が1.9mになっていた
- 建築基準法の改正により建て替えができなくなってしまった
１−２．再建築不可の理由
再建築できない理由は、その土地によって、異なってきます。土地の状況次第では再建築の可能性も十分にありえます。
相続した不動産が建替えできないと知った、売却しようと思ったら価値が低くなってしまうと知ったときは、がっかりしますね。
まずは再建築できる可能性があるかどうか、調べることが大事です。
- 未接道、私道持分がない
- 接道がわずかに足りていない
- 敷地と接している目の前の私道が3mしかない
- 私道共有者や関係者と協定を交わすことができない、道路認定をうけられない
- 連棟式の建物で、単独で建て替えはできない
１−３．うまく利用したい
敷地は大きいのに、再建築ができないゆえに価値が低い土地になってしまってるのはもったいないです。
私も、接道問題を解決できずに、古家のまま建っているのはもったいないなぁ～という再建築不可物件を数多く見てきました。
都心や都内２３区の不動産の価値は高く、手を出せない人も多いです。
再建築不可物件を２３区で所有されているのならば、土地をうまく有効利用できると良いのですが。
２．再建築不可物件の4つの利用法
再建築不可物件を買いたいという投資家の方や不動産業者・建築業者は増えています。
空き家のまま放置している、二束三文で売却・無償引き取りをお願いしようか考えている方は、
再建築不可物件でも有効利用できる方法は必ずありますので諦めないでください。
- 建て替えができるようにして資産価値をあげる
- リフォーム・リノベーションして新築同様にする
- 車の出入りが可能であれば駐車場にする、確認申請が必要とならない工作物をつくる
- 賃貸仕様に修繕・リフォームして収益物件にする
２−１．再建築可能にする
再建築不可の土地は、建て替えをする際には隣地や関係者の方との協力が必要となることがあります。
敷延物件などでギリギリ接道幅が足りない場合などには、隣地の方の土地を買う又は一時的（建築時のみ）に土地を借りてあっさり建て替えができるようになる場合があります。
４３条但し書きの許可が取れる場合もあります。
自治体によって但し書きの要件が異なりますので、お住まいの役所の建築指導課またはホームページを確認しましょう。
隣人や私道共有者、関係者の方々の協力が必要になるので、不動産業者に依頼したほうが良い場合もあります。
※敷地が建築基準法の道路に接していなくても、特定行政庁が周囲の状況から支障ないと認めて許可した場合には、条件を満たさなくとも建築可能となります
２−２．リフォーム、リノベーションして再生する
地盤沈下が起きてる等や倒壊寸前などのボロボロでない限り、リフォームで建物を再生することは可能です。
フルリフォームの場合には、坪40万から50万円で新築同様にすることができます。
建物の状態によっては耐震補強や基礎・土台の補強工事など必要となり、新築するよりも建築コストがかかってしまうこともあります。
下記のページもご参考くださいませ。
２−３．更地にして活用する
古家やボロボロの家を空き家のままにしていると、自治体や隣人から苦情がくることになります。
隣地に建物の一部が飛んでしまったり、敷地内の植物や雑草・蔦が隣地や通路に越境してしまったりすると、トラブルに発展することもあります。
もし、更地として有効活用できるのであれば、管理はラクになります。
デメリットとして小規模住宅用地の特例が受けられなくなる為、固定資産税が高くなってしまいます。
また一度解体してしまうと、建物は建てられなくなりますので要注意です。売ることは難しくなります。
２−４．収益物件として
アパートでなく、一戸建ての場合でも収益物件として活用できます。
２３区内であれば賃貸需要は高いため、入居者付が容易です。
またリノベーションの賃貸物件は人気が高く、外観は古くても内装が綺麗であれば家賃を高く設定することができます。
現況がボロボロの状態であれば、リフォームやリノベーション・手直しの必要があります。
また近場の賃貸仲介会社数社に出向いて一戸建ての賃貸需要を確認しておきます。
手出しが多くて、リスクが大きそうであれば売却したほうが良いでしょう。
３．隣地の方に売却する
隣地の方が買ってくれることで再建築可能の土地になる場合が多いです。
資産価値があがる可能性もある為、隣地の方に売却するのはよくあるケースです。
３−１．再建築可能になる
隣地の方の資産状況、家族状況によっては話にならないこともあります。
ご年配の方がお一人で住まれている隣人の場合よりも、隣人にご家族が多い・身内が多い方だと買ってくれる可能性が高いです。
また隣地も再建築不可の場合に、一体化することで再建築可になるのであれば、隣人が相場以上の金額で買ってくれることもあります。
ただし、隣地や近隣の方に話をもっていく場合には、不動産会社に仲介依頼したほうが良いです。
個人間で行う土地建物の取引はトラブルが多いです。
３−２．不動産会社に仲介を依頼する
近隣・隣地への価格交渉だけでなく、測量や所有権移転の手続き、契約書類の作成などはプロに任せたほうが良いです。
仲介手数料は売買代金の3%＋6万円と消費税がかかってきます。
安値で売買してしまうよりも、類似の成約事例や周辺相場の事例を参考に取引をお願いしましょう。
３−３．不動産会社に直接売却する
隣地や近隣の方が買ってくれない場合もあります。
当社でも再建築不可物件の買取を行っています。
詳しくは『再建築不可買取～当社が再建築不可を高く買い取る4つの理由』をご参考くださいませ。
また、再建築不可物件のリフォーム相談もお受けしております。
まとめ
相続してしまった再建築不可物件、マンションに住み替えたことでいらなくなった再建築不可物件の活用方法にお悩みされてる方
当社では再建築不可の買取相談から売却、リフォームの相談、収益物件としての活用の相談までお受けしております。
また現地調査や役所調査もしております。
再建築が可能になれば、資産価値もあがるため相場近い金額で売却できるようになります。
