土地や建物などの不動産を所有している場合、親子間や親族間で売買することがあります。この場合、通常の売買とは違った扱いになるケースがあるので、注意が必要です。
親子間での売買の際には、不動産仲介業者を入れずに直接取引することが多くなりますし、生前贈与とみなされて将来の遺産トラブルにつながる可能性も高くなります。
譲渡の際には不動産の譲渡所得税が発生しますが、贈与とみなされたら高額な贈与税が課税されるおそれもあります。
そこで今回は、親子間や親族間で不動産売買を行う際のポイントと注意点について解説します。
1．不動産仲介業者を入れない問題点
親子間や親族間で土地や建物などの不動産を譲渡するケースは結構たくさんあります。
たとえば、生前に財産を次の世代に移転させておくために譲渡をするケースもありますし、事業承継などのために譲渡することもあるでしょう。
単純に、親族が所有している家に住みたいケースや、親族が高齢で不動産活用できなくなってしまい、若い人が活用するために購入するケースもあります。
このように、親子間や親族間で不動産の売買をする場合、不動産仲介業者を入れないことが比較的多いです。
遠い親戚同士などの場合には業者に依頼する事もあるかもしれませんが、親子間の譲渡のケースなどではほとんどの場合、不動産業者は入れないでしょう。
不動産仲介業者は、宅建業の資格を持っていて、不動産取引が安全に行われるように重要な役割を果たします。
不動産についての重要事項説明をしてその書面を交付したり、契約書を作成してくれたり、不動産に問題がないかどうかをチェックしてくれたりします。
このような不動産業者が間に入らないことで、不動産トラブルが発生するおそれがあります。
たとえば、不動産業者が入らなかったために不動産の瑕疵（問題）が見逃されて売却されてしまったら、買い主が売り主に対して瑕疵担保責任という責任を追及することになります。
契約書もきちんと作成しないことが多くありますし、作成したとしてもいい加減なものになってしまって後々のトラブルを招くケースもあります。
不動産の登記申請もせずに所有名義を放置してしまったり、きちんと領収証を発行しなかったことによって売買が贈与とみなされてしまったりする問題も発生します。
このように、親子間や親族間で不動産の売買をする場合、不動産仲介業者を入れないことによってさまざまな問題やトラブルの原因が発生します。
もし心配な場合には、たとえ親子間取引であっても不動産業者に相談をしてみることも1つの知恵です。
2．不動産譲渡所得税がかかることも！
親子間で不動産の売買をする場合、不動産の譲渡所得税が課税されるケースがあります。
譲渡所得税とは、不動産の売却によって得られた利益である「譲渡所得」に対して課税される税金のことです。
不動産を譲渡した側に課税されるので、たとえば父親が息子に不動産を譲渡した場合には、父親に譲渡所得税が課税される可能性があります。
不動産の譲渡所得税の計算方法は、以下のとおりとなります。
譲渡所得税=不動産を売却した価格－（不動産を取得したときの費用＋不動産を売却したときの費用）×税率
たとえば、父親が息子に不動産を3000万円で売却した事例を考えてみます。
このとき、過去に不動産を2000万円で購入しており、その際取得費用が200万円かかっていて、今回売却のために50万円の費用がかかったとします。
すると、譲渡所得は、
3000万円－（2000万円＋200万円＋50万円）=750万円となります。
譲渡所得税は、この譲渡所得に対して課税されます。
譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた期間によって異なり、基本的には不動産所有期間が5年以内の場合には15％、住民税の税率が5％となります。
ただし、居住用の不動産を売却した場合には、譲渡所得の控除が大きく認められます。
具体的には、3000万円までは譲渡所得が控除されるので、それ以上の利益が出た場合にしか譲渡所得税が課税されません。
親子間や親族間の売買でも、対象不動産が居住用であれば、譲渡所得税の課税が行われなかったり軽減されたりする可能性が高いので、この知識は是非とも押さえておきましょう。
3．必ず不動産の登記名義書換をする！
親子間や親族間で土地の売買をした場合、登記名義の書き換えが面倒なので放置されてしまうケースが多いです。
お互いに「わかっているだろう」と考えたり、どうしても面倒だという気持ちが先に立ってしまったりして、名義書換をしないのです。
法律では、売買や贈与、相続などによって不動産の所有権が移転しても、名義書換をしないで放置していても特に督促も罰則もないからです。
しかし、不動産の売買があったら、必ず登記名義記の書き換えをすべきです．
名義書換をしないと、土地の所有者は外形上以前の所有者のままになっているように見えるので、いろいろな混乱が発生します。
名義が変わっていないので、他の相続人はその土地が遺産の内容になっていると期待していたのに、相続が起こってみたらいきなりずいぶん前に譲渡されていたなどと聞かされて、納得できずに遺産トラブルになることもあります。
他の相続人が売買があったことを認めず、不動産が遺産分割の対象になってしまうこともあります。
また、以下で詳しく説明しますが、きちんと登記名義の書き換えをしていなかったことにより、税務署が不動産の売買の事実を認めず贈与扱いとなって、高額な贈与税が課税されてしまうこともあります。
売買契約書などを作成していなかったら、後になって登記名義の書き換えをしようとしても、もはや売買を証明する手段がなく登記ができなくなる可能性も高いです。
そこで、親子間や親族間の不動産売買のケースでも、面倒がらずにすぐに登記名義の書き換えをすることが重要です。
4．贈与とみなされる可能性に注意！
親子間や親族間の不動産売買では、それが売買であることが認められずに贈与扱いになってしまうおそれがあることに注意が必要です。
贈与とみなされると、高額な贈与税が課税されてしまうからです。
父親から息子への不動産贈与のケースなどでは贈与税の特例を利用できるケースもありますが、そうでもない場合の贈与税の税率はかなり高額です。
また、贈与とみなされると、遺産相続時にも問題が発生します。
被相続人の生前に生前贈与が行われた場合、それは「特別受益」とみなされて、受益者の相続財産の取得分を減らされてしまうからです。
たとえば、息子が父親から不動産を購入した場合、それが贈与とみなされて特別受益として評価されるケースでは、息子は売買代金を支払ったにもかかわらず、自分の相続取得分を減らされてしまうので、大変な不利益を受けるころになります。
5．贈与にならないためのポイント
以下では、親子間や親族間で不動産の売買をする際に、贈与にならないためのポイントをご紹介します。
5-1．必ず売買契約書を作成する
不動産の売買が贈与とみなされないためには、必ず売買契約書を作成することが重要です。
売買契約書には、対象となる不動産の特定、売買代金、支払方法や支払時期などについてきちんと書き込んでおく必要があります。
そして、売買の当事者双方が署名押印をして、日付を書き入れます。このとき、実印を利用することをおすすめします。
売買契約書は2通作って、当事者双方が1通ずつ保管するようにしましょう。
5-2．領収証を発行してもらう
不動産の売買を贈与とみなされないためには、代金支払い時にきちんと領収証を発行してもらうことです。
分割払いで代金支払をする場合には、手数料がかかっても銀行振込などを利用して、証拠が残るようにしましょう。
親子間や親族間の場合、どうしても面倒で領収証を発行しなかったり、会ったときにまとめ払いしたり現金手渡しをしたりすることが多くなります。
しかし、このような証拠が残らない方法で支払をしてしまうと、後に税務署や他の相続人から「売買の証拠がない」と言われてしまったときに、反論の方法がなく、贈与とみなされてしまう可能性が高いので、注意が必要です。面倒でも書類発行を怠らないことが重要です。
5-3．必ず登記名義の書き換えを済ませる
親族間の不動産売買で贈与とみなされないためには、売買契約後速やかに不動産の登記名義を書き換えることも重要です。
登記の際には売買契約書をもって手続きするので、登記原因として「売買」と記載されます。これによって、売買契約が行われた事実が明らかになります。
これに対し、登記をせずに放置していると、後に登記しようと思ったときには売買契約書を紛失してしまっていたり、売却した父親が既に亡くなっていて売買契約書の作り直しもできなかったりして、結局贈与としての判断を受け入れざるを得なくなる可能性が高くなります。
以上のように、親子間や親族間で不動産の売買を行う場合には、一般の取引とは異なるポイントや注意点がたくさんあります。
わからないことや不安なことがあったら、当社にお気軽にご相談くださいませ！
