『もし、再建築不可物件が火事になったら、どうなるんでしょうか？』
上記のようなご相談をいただくことは多いです。
建て替えが出来ないとなると、万が一火事で建物が全焼してしまったときに住むところがなくなってしまう、と購入予定の方は不安になるでしょう。
火事で建物が焼失してしまったとしても、再建築不可物件は原則、建て替えが出来ません。
築年数が古くリフォームされていない再建築不可物件は、耐火構造や準耐火構造の基準を満たしていなく、防火上必要な措置をされていないです。
隣地境界線ギリギリに建物が建てられていて、もらい火のリスクも高く、それに避難通路が確保されていない、また道路から敷地までの距離が長い、間口が狭い等で消防車が通れないリスクも抱えています。
そんな再建築不可物件だからこそ、防火対策をしっかりと講じておき、火災保険に加入しておく必要があります。
こちらのページでは、再建築不可物件の火事になった際のリスクや火災保険についてお伝えします。
これから再建築不可物件の購入を検討されている方はぜひご参考くださいませ。
1.再建築不可物件には保険をかけておく
再建築不可物件を住宅ローン組んで購入する場合には、火災保険に加入しないといけません。
三井住友トラストローン＆ファイナンスで住宅ローンを組む場合には、団体信用生命保険の加入と火災保険の加入は必須です。
再建築不可物件であっても、火災保険や地震保険に加入することは出来ます。
火災リスクや地震リスクが高い再建築不可物件は保険に加入しておくべきでしょう。
当社でも三井住友海上火災保険の代理店と提携しているため、当社販売物件をご購入いただいたお客様には火災保険の加入をお願いしております。
火災保険には火災のときだけでなく、様々な補償プランがあるため、入っておいたほうが良いです。
1-1.火災保険に加入しておく
隣の家からの、もらい火で火事になったとしても隣人から賠償はしてもらえません。重過失などがない限り、責任は問えないのです。
民法第709条では、故意または過失によって他人に損害を与えた場合に損害賠償をしなければいけないと、下記のように明記されていますが、火災の場合ではちがいます。
民法 第709条 故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。
失火責任法によって、重大な過失や故意で延焼被害にあってしまった場合を除いて、隣人が原因による火災の被害にあったとしても賠償を受けられないと決められているのです。
失火責任法 民法第七百九条ノ規定ハ失火ノ場合ニハ之ヲ適用セス但シ失火者ニ重大ナル過失アリタルトキハ此ノ限ニ在ラス
現代語訳すると、民法第709条の規定は、失火の場合には適用しない。但し、失火者に重大な過失があった場合には、この限りではない。
つまり、民法第709条の規定は重大な過失や故意がない限りは適用されないということです。
再建築不可物件は道路の問題があり、通常の物件に比べて、もらい火のリスクが有ります。
火災保険料は、建物の保険金額や補償プラン、建物の構造区分や所在地によって変わってきます。
10年プランであれば、10万円から15万円位が相場となります。再建築不可物件だからこそ、建物の保険金額や補償プランについては、よく検討する必要があります。
1-2.どんなに古い建物で価値が無くても…
どんなに古いボロボロの物件の状態でも、火災保険の契約をすることができます。
建物の評価が数十万円しかない、ほとんど価値がないボロボロの状態であっても、火事等で全焼すれば保険金額全額の支払いを受けることが出来ます。
保険金額が1000万円だとしたら、1000万円の保険金が下りるということです。
今の火災保険の保険金額を決める基準は「再調達価格」基準です。
「再調達価格」とは、保険の対象となる「財物」と同等（同じ構造・用途、質、規模など）のものを現時点で再築または再購入するために必要な金額をベースとした評価額のことです。
中古物件の場合には、新築時の新築価額をもとにした評価方法、または保険会社基準の１m²単価に延床面積を乗じて算出する評価方法があります。
築年数不詳のボロボロの物件や築年数が50年以上経ってるような物件でも、1000万円の保険金額を設定しているのであれば、最大1000万円の保険金額は支払ってもらえます。
再建築不可物件や接道義務を満たしていない物件でも、火災保険に加入できますか？とお問い合わせをいただくことがありますが、火災保険に加入することはできます。
また再建築不可物件だからといって、火災保険料が高くなるといったこともありません。
1-3.再調達価格で計算する
「再調達価格」基準の場合には、１m²単価に延床面積を乗じて算出する評価方法が主流です。
１m²当たりの新築費単価が22.5万円とされていて、延床面積50㎡、耐火構造、所在地：神奈川県の場合
標準保険金額の中点は22.5万円×50㎡=1125万円となります。
保険会社によって、標準保険金額の範囲はことなりますが、±30％の範囲で設定される場合には
上限保険金額は22.5万円×50㎡×130%=1462万円まで保険金額を設定することができます。
下限保険金額は22.5万円×50㎡×70%=787万円となります。
再建築不可物件の場合には、火災が発生した場合に十分な補償が受けられるように、保険金額の設定をよく考えたほうが良いでしょう。
1-4.その他の火災保険のメリット
火災保険のメリットは、火災に対しての補償だけではありません。
実際に火災保険による支払件数の割合が多いのは、風災や雹災、雪災などの被害です。
火災保険に加入しておくことで、火事以外の災害や盗難などにあった際にも保険金を支払ってもらえます。
火災保険の加入プランには様々なパッケージプランがあります。
- 火災、落雷、破裂・爆発
- 風災や雹災、雪災
- 水ぬれ
- 盗難
- 水災
- 家財の破損、汚損など
一戸建てでは、台風による屋根の破損、損害を受けることが多いですが、火災保険に加入しておくことで補償を受けることができます。
また、その他の補償として、失火見舞費用や水回り（給排水管の故障、トイレの詰まり）、鍵の紛失に対応してる補償サービスもあります。
2.火事になったら、建て替え出来ない？
他の不動産会社から『火事で建物が全焼してしまった場合には、特例で建て替えができる』と説明されて、その言葉のまま鵜呑みにされてしまってる方が結構います。
建築基準法や民法では、そのようなことは明記されていません。
そもそも、再建築不可物件や違反建築物は現在の法令に適合していません。
建築基準法上の道路に接道していない再建築不可の土地は、火災が起きた場合に人命救助や消火活動が難しい土地なのです。
そういった土地に再建築の許可を行政が簡単には出してくれないでしょう。
自治体によって43条但し書きの許可基準は異なります。
再建築する際には、境界線からの距離や通路の幅員等の建て替え許可の基準を満たしていれば、再建築できるということです。
但し、それは43条但し書きの特例であって、火災で全焼してしまった時の特例ではありません。
2-1.もし全焼してしまったら、建て替えは出来ない
再建築不可物件はリフォームや修繕は出来ても、建て替えは出来ません。
増築・改築・再建築は建築確認申請が必要になるからです。
再建築不可物件が全焼してしまい、もし建て替えをするならば、43条但し書きの許可が必要となります。
それ以外の方法として、隣地の土地を借りる、隣地の土地を一部買うなどすれば、建築基準法の道路要件を満たすことになり再建築が可能になる場合もございます。
再建築不可の土地は、建築確認が下りないからこそ、土地の相場の5掛けから7掛けで購入できるのです。
2-2.確認申請が不要？
建築基準法上では、災害が発生した場合に行政庁が指定した区域においては確認申請を必要としないケースもございます。
但し、通常の火災で建物が焼失した場合には、この規定は当てはまりません。
つまり、火事で建物が焼失してしまったとしても、再建築するためには確認申請は必要ということです。
建築基準法第85条
非常災害があつた場合において、その発生した区域又はこれに隣接する区域で特定行政庁が指定するものの内においては、災害により破損した建築物の応急の修繕又は次の各号のいずれかに該当する応急仮設建築物の建築でその災害が発生した日から1ヶ月以内にその工事に着手するものについては、建築基準法令の規定は、適用しない。ただし、防火地域内に建築する場合については、この限りでない。
1 国、地方公共団体又は日本赤十字社が災害救助のために建築するもの
2 被災者が自ら使用するために建築するもので延べ面積が30平方メートル以内のもの
2-3.リフォームによる修繕
確認申請の要件を必要としない大規模の修繕や、通常のリフォームであれば、半焼した物件や一部焼失した物件であっても修繕することが可能です。
当社でも、東京エリアの半焼した物件や一部火事の被害に合った物件を買い取りして、リフォームしたケースがございます。
建て直しができないからこそ、火災にあってしまった物件はリフォームで修繕する他ないのです。
また、火災保険に加入していれば、保険金が下りるため、所有者の負担が無く前の状態よりも綺麗な状態にリフォームすることが可能です。
2-4.万が一の防火対策をしておく
防火地域、準防火地域に指定されている木造建築物は防火対策を施さないといけません。東京２３区にいたっては、防火地域か準防火地域のどちらかに指定されています。
防火地域、準防火地域に指定されている木造建築物は、屋根や外壁、延焼のおそれのある部分を政令で定める技術的基準に適合しなければいけなく、準防火性能をもった構造にする、不燃材料で造る又は覆うなどにしなければいけません。
再建築不可物件は、道路の問題があるため、避難通路が確保されていないこともあり、火事になっても延焼しないように建物自体に防火対策をしておくべきです。
さいごに
再建築不可物件は火災にあってしまった際に建て替えできる可能性が低いです。
万が一を考慮して、火災保険は評価額いっぱいで保険金額を設定することも大切です。
