1.固定資産税、都市計画税とは
不動産を所有している方には、固定資産税・都市計画税に関しての納税通知書が毎年5月から6月に送られてくるでしょう。
固定資産税の基準日である1月1日時点の所有者に対して、納税通知書がおくられます。自治体によって納税期限が異なりますが、年4期払い（一括納付可）となります。
土地家屋などの不動産、固定資産などを所有してる方は毎年、固定資産税を支払う義務があります。
都市計画区域のうち、市街化区域内に所在する土地建物を所有する方には都市計画税も発生します。東京都内の土地建物の多くは、都市計画税を支払う必要があるということです。
固定資産税とは
不動産の所有者に対して、固定資産価格をもとに自治体（市町村）が課税する税金のことです。東京２３区の場合には、都が課税しています。
都市計画税とは
都市計画事業や土地区画整理事業等の財源にあてるための税金のことです。固定資産税と一緒に請求がくるため、あわせて納付することになります。全国にある都市計画区域内の市街化区域の土地建物であれば、市町村もしくは都が課税しています。
1-1.固定資産税の計算の仕方
固定資産税の計算方法は、固定資産税評価額×税率となります。
不動産の固定資産税評価額を知りたい場合には、5月から6月に所有者に届く固定資産税納税通知書や、役所や都税事務所で取得できる固定資産税評価証明書などに記載されています。
税率に関しては自治体によって異なりますが、東京２３区では固定資産税の税率は1.4%、都市計画税の税率は0.3%となります。
また住宅用地の特例があって、小規模住宅用地（200㎡以下）、一般住宅用地（200㎡を超える部分）に分けられて、税を軽減できる特例措置があります。
小規模住宅用地（200㎡以下）・・・固定資産税は評価額×1/6 都市計画税は評価額×1/3
一般住宅用地（200㎡を超える部分）・・・固定資産税は評価額×1/3 都市計画税は評価額×2/3
再建築不可物件を解体して更地にしてしまい、じつは建て替えができないことを解体後に知ってショック受けてしまう方、そして更地にしてしまったことで固定資産税も高くなってしまってダブルショックを受けてしまう方、非常に多いのです。
再建築不可の物件は、更地にしてはダメなのです。
1-2.固定資産税評価額はどうやって決まる？
住宅用地は公示価格の7割程度が固定資産税評価額となります。
土地によって形状や間口、奥行き、接道状況が変わってきます。
土地に関しては、その土地ごとに固定資産の路線価に基づいて画地計算法を用いて算出されています。
固定資産の路線価に関しては主税局ホームページにて無料公開されています。
家屋に関しては、再建築価格方式を採用しており、新築する際の建築コストを求め、それに対して築年数に応じた減価を考慮して評価額が出されます。
固定資産税評価額は３年おきに評価替えを行っており、平成27年が評価替えの基準年であったので28年度、29年度の評価額は据え置きとなります。
こちらの東京都主税局の固定資産税、都市計画税のQ＆Aのページもご参照くださいませ。
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.htm
1-3.再建築不可物件の固定資産税、都市計画税
再建築不可物件の固定資産税評価額はだいたい低いです。
東京２３区内の物件であれば、土地が数百万円から1000万円前後位、建物が数十万円ぐらいです。
土地に関しては、間口狭小や奥行が短い、無道路地、不整形地ということで減価補正されます。
再建築不可の建物は築年数30年から40年以上経ってることが多く、評価額は数十万円程度になっています。
1000万円の評価額の土地であれば、土地建物の固都税は35000円程度ですみます。
固定資産価格が低いということで、不動産取得税や登録免許税もあわせて安くなります。
1-4.不動産の売買では日割り精算される
不動産売買において、固定資産税・都市計画税は日割り精算を行います。
1月1日時点で所有者だった売主に1年分の納税通知書がいくため、一般的には1月1日を起算日として、引き渡し日の前日までの分を売主が、引き渡し日以降の分を買主が負担するように不動産会社にて按分して精算することになります。
土地建物の固定資産税・都市計画税が53500円だったとして
起算日が1月1日、引き渡し日が6月1日だった場合には
売主負担期間 平成28年1月1日～平成28年5月31日（152日間）
買主負担期間 平成28年6月1日～平成28年12月31日（214日間）
売主負担金額 53500円÷366日×152日＝22,219円
買主負担金額 53500円÷366日×214日＝31,281円
買主より売主への精算金は31,281円となります。
※平成28年はうるう年のため、1年 366日となります。
1-5.納税通知書にも共有者が記載される
平成21年度より、登記簿謄本や土地・家屋名寄帳、評価証明書だけでなく、納税通知書にも共有者の名前が2名の場合には記載されるようになりました。（3名の場合に他2名といった記載のままです。）
基本的に納税通知書は代表者にいき、他共有者には共有者納税通知書（納付書はついていなく、課税内容を知らせるもの）がいきます。
建物が未登記の場合には、建物を共有してることに不動産会社が気付かずに仲介してしまうこともあるため、納税通知書や評価証明書などを早めに仲介会社に提示しておくことが大事です。
再建築不可物件の場合には、未登記建物も多いのです。
1-6.特定空家等に該当すると固定資産税・都市計画税の税額が高くなる
平成27年5月に施行された空家等対策の推進に関する特別措置法、特定空家等に該当してしまうと住宅用地の特例が受けられなくなるということです。
最大1/6の減額措置がなくなってしまうと、土地の固定資産税が最大6倍になってしまうということです。
特定空家等の対象としては、ボロボロの物件で倒壊等の危険性が高い状態、適切な管理が行われていなく著しく景観がそこなわれている状態、周辺の生活環境の保全をおびやかしている建物の状態、そのまま放置すれば著しく衛生上有害となってしまう建物の状態とされています。
相続された後に長年放置されている再建築不可物件であれば、今後該当してしまう可能性が十分にあります。
まだまだ特定空家等に該当した物件の事例は少ないですが、今後、空き家問題が深刻化していく中で各自治体が本格的に動いていく可能性は十分に考えられます。
さいごに
固定資産税・都市計画税は毎年課税されるもので、再建築不可物件を購入検討してる方にとっても、非常に気になるところです。
販売価格に比べて固定資産価格が高い再建築不可物件も稀にあるため、ご注意ください。
